Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2007, 06.08.2007 N КГ-А40/3791-07 по делу N А40-76766/06-59-570 Дело по иску об изменении условий договора аренды направлено на новое рассмотрение, так как судом не было указано на наличие правовых оснований для внесения в договор в судебном порядке условий об ответственности арендатора в случае просрочки оплаты арендной платы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

30 июля 2007 г. Дело N КГ-А40/3791-076 августа 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2007.

Полный текст постановления изготовлен 06.08.2007.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Тарасовой Н.В., судей Сулимова И.И., Яскина С.А., при участии в заседании от истца: С. - дов. от 28.12.2006 N Д-06/3561; от ответчика: К. - дов. от 01.02.2007 N 31-12/135, рассмотрев 30.07.2007 в судебном заседании кассационную жалобу ГУ “Государственный институт кровезаменителей и медицинских препаратов“ на решение от 13.02.2007 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Назаренковым Д.И., по иску ДИгМ
об изменении условий договора аренды к ГУ “Государственный институт кровезаменителей и медицинских препаратов“,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к Государственному учреждению “Государственный институт кровезаменителей и медицинских препаратов об изменении условий договора аренды от 04.08.1992 N 00-4948/92, изложив условия договора в следующей редакции:

“1. Раздел III: “5. За указанный в разделе 1 объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативных правовых актов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.

5.1. За указанный в разделе 1 договора N 00-4948/92 от 04.08.1992 объект аренды величина годовой арендной платы на 2006 год устанавливается в размере 914203,20 рублей (девятьсот четырнадцать тысяч двести три рубля двадцать копеек) без учета НДС и 76183,60 рублей (семьдесят шесть тысяч сто восемьдесят три рубля шестьдесят копеек) без учета НДС в месяц.

В арендную плату не включены:

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги. Ставка на 2006 год действует в течение одного года.

В последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента - дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ (в настоящее время - Минэкономразвития РФ).

При этом, ежегодная арендная плата исчисляется арендатором путем умножения указанной в расчете ставки арендной платы на коэффициент - дефлятор.

5.2. Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента - дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор N 00-4948/92 от 04.08.1992.

5.3. Арендатор самостоятельно исчисляет налог
на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, удерживает его из арендной платы, установленной договором (пп. 5.1), и перечисляет его в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации, указывая в платежных документах, от чьего имени произведен платеж.

5.4. Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной пунктом 5 и подпунктами 5.1, 5.2 настоящего дополнительного соглашения в бюджет города Москвы.

5.5. Реквизиты для зачисления арендной платы за объект аренды: получатель - Департамент финансов города Москвы (Департамент имущества города Москвы): ИНН 7707058720, КПП 770701001, счет 40201810000000000010 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России, г. Москва 705, БИК 044583001.

В платежном поручении необходимо указывать название административного округа, района (по месту нахождения объекта аренды), номер и дату договора аренды, а также за какой период производится оплата.

5.6. Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денег в бюджет города Москвы.

6. Далее по тексту договора N 00-4948/92 от 04.08.1992“.

2. Раздел IV: “8. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим дополнительным соглашением сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

8.1. Начисление пеней за несвоевременную оплату производится по истечении двух недель с даты первого установленного настоящим соглашением платежа.

8.2. В случае неправильно оформленного платежного поручения оплата аренды не засчитывается и арендодатель вправе выставить пени.

8.3. Нарушение сроков перечисления арендной платы по вине обслуживающего арендатора банка не освобождает арендатора от уплаты пени.

9. Далее по тексту договора N 004948/92 от 04.08.1992“.

Решением Арбитражного суда г. Москвы
от 13.02.2007 иск удовлетворен.

Суд внес изменения в договор аренды на основании ст. ст. 450, 451 ГК РФ, Основ гражданского законодательства Союза ССР и Республик, Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.

На указанный судебный акт ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и отказе в иске поскольку договор аренды является ничтожным, т.к. здание, расположенное по адресу: г. Москва, Лавров пер., д. 6 стр. 9, является объектом федеральной собственности и истец не вправе им распоряжаться.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе, представитель истца возражал против доводов жалобы и просил оставить решение без изменения.

Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемого решения, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает что решение подлежит отмене, дело передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено, что 04.08.1992 между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (правопреемником которого является Департамент имущества г. Москвы) и Всесоюзным научно-исследовательским институтом технологии кровезаменителей и гормональных препаратов (правопреемником которого является Государственное учреждение “Государственный институт кровезаменителей и медицинских препаратов“) был заключен договор аренды N 00-4948792 на нежилое помещение площадью 679,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Лавров пер., д. 6, стр. 9, со сроком действия с 02.06.1992 по 01.06.2041.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором.

В качестве правового основания для внесения изменений в договор аренды суд указал, что на момент заключения договора аренды действовали “Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик“
и “Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде“ (в редакции Закона СССР от 07.03.1991), а также Постановления Правительства Москвы от 16.09.1993 N 868, от 15.03.1994 N 213.

Согласно “Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик“ по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению арбитражного суда в случаях, предусмотренных законодательными актами. Такой случай предусмотрен п. 3 ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде“ размеры арендной платы могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

Таким образом, законом предусматривалось централизованное изменение ставок арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом.

Однако данный вывод сделан судом без учета положений статьи 5 ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации“.

Суд пришел к выводу о том, что за период действия договора произошло централизованное повышение арендной платы для всех арендаторов в тех случаях, когда арендодателем выступает Департамент имущества г. Москвы, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили по заключении договора.

Однако для внесения изменений в договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо наличие одновременно четырех условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также наличие одного из двух дополнительных условий, расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон значительно больший ущерб, чем исполнение договора на измененных условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Вопрос о наличии указанных условий судом не был исследован.

Суд также не указал наличие правовых оснований
для внесения в договор в судебном порядке условий об ответственности арендатора в случае просрочки оплаты арендной платы.

Арбитражный суд установил, что помещение принадлежит городу Москве на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2000.

Но вместе с тем суд не учел, что данное свидетельство является правоподтверждающим, а не правоустанавливающим документом.

Возражая на иск ответчик ссылался на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку нежилое помещение является объектом федеральной собственности.

Данный довод не был судом исследован и ему не дана оценка, однако она имеет существенное значение для рассмотрения вопроса о наличии у истца права на обращение с таким иском.

Учитывая изложенное решение является недостаточно обоснованным и подлежит отмене, а дело передаче на новое рассмотрение.

При этом рассмотрении суду с учетом изложенного следует принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.02.2007 по делу N А40-76766/06-59-570 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.