Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2007, 04.07.2007 N К-А40/5901-07 по делу N А40-46721/06-50-375 Дело по иску о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что суд не принял во внимание, что отсутствие в договоре условия о выкупе арендуемого помещения, не означает отсутствие у покупателя такого права, поскольку договор аренды подписан по результатам проведения торгов права аренды с правом выкупа и воля первоначального собственника спорного помещения выражена в надлежащей форме и не опорочена.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

26 июня 2007 г. Дело N К-А40/5901-074 июля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2007 г.

В полном объеме постановление изготовлено 4 июля 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Шебановой Н.А., судей Волкова С.В., Соловьева С.В., при участии в заседании от истца: ДИгМ (Н. - дов. N Д-07/3786 от 27.03.07), от 1-го ответчика: Коз. (Куп.). (И.Е. - дов. б/н от 24.06.07); от 2-го ответчика: СГУП по продаже имущества г. Москвы (И.Н. - дов. N 07/08-22 от 19.03.07); от 1-го
третьего лица: ГУП “Медицинский центр управления делами Мэра и Правительства г. Москвы“ (неявка, извещено); от 2-го третьего лица: ООО “Урсус Проперти Менеджмент“ (неявка, извещено), рассмотрев 26 июня 2007 г. в судебном заседании кассационную жалобу Коз. (Куп.) - первого ответчика на решение от 18 декабря 2006 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Васильевой И.А., с участием арбитражных заседателей Салтыковой Н.А., Матвеевой Е.К., по делу N А40-46721/06-50-375 и постановление от 13 марта 2007 г. N 09АП-2610/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Солоповой А.А., Афанасьевой Т.К., по иску Департамента имущества города Москвы о признании сделки недействительной к Коз. (Куп.), СГУП по продаже имущества г. Москвы, 3-и лица: ГУП “Медицинский центр управления делами Мэра и Правительства г. Москвы“, ООО “Урсус Проперти Менеджмент“,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы к Коз. (Куп.) и СГУП по продаже имущества г. Москвы с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 16.07.2003 ВАМ (МКИ) N 20219 купли-продажи объекта недвижимого имущества - подземного сооружения (подвала) общей площадью 48,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 20А, стр. 2, заключенного между ответчиками Коз. и СГУП по продаже имущества г. Москвы, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность города Москвы указанного объекта недвижимого имущества.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 217, 235 ГК РФ, ст. ст. 4, 13, 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ и мотивированы тем, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи не соответствует требованиям
законодательства о приватизации, поскольку выкуп арендованного имущества и продажа государственного и муниципального имущества без проведения конкурса или аукциона указанным Федеральным законом не допускается.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ГУП “Медицинский центр управления делами Мэра и Правительства г. Москвы“ и ООО “Урсус Проперти Менеджмент“.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2006 г. по делу N А40-46721/06-50-375, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2007 г. N 09АП-2610/2007-ГК по тому же делу, исковые требования удовлетворены в части признания недействительным (ничтожным) договора ВАМ (МКИ) N 20219 купли-продажи имущества от 16.07.2003, заключенного между Коз. и СГУП по продаже имущества г. Москвы; в части применения последствий недействительности сделки в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что приватизация недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, осуществлена с нарушением требований Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, а именно, без проведения конкурса, аукциона, путем заключения с арендатором договора выкупа арендованного имущества в отсутствие условий о выкупе имущества в договоре аренды.

Суды обеих инстанций посчитали, что поскольку ст. 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная (ничтожная) сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет предусмотренных ею юридических последствий, помимо связанных с ее недействительностью, переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества по договору купли-продажи от 16.07.2003 ВАМ (МКИ) N 20219 не состоялся.

В кассационной жалобе первый ответчик Коз. (Куп.) просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20
марта 2007 г. N 09АП-2610/2007-ГК по делу N А40-46721/06-50-375 отменить, поскольку считает, что при их вынесении суды обеих инстанций нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст. ст. 217, 435, 436, 443 ГК РФ, ст. 55 Конституции РФ, ст. ст. 13, 43, 46 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, не применили подлежащие применению ст. ст. 9, 14, 16, 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“, п. 2.1.2, п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, Постановление Правительства Москвы от 02.12.1997 N 847 “О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы“, Закон города Москвы от 11.04.2001 N 12 “О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы“, ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях“, ст. ст. 4, 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ “Об охране окружающей среды“, нарушили нормы процессуального права: ст. ст. 286, 287, п. 1 ст. 288 АПК РФ, а вывод судов о том, что приватизация спорного объекта недвижимости осуществлена с нарушением действующего законодательства, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу истец - Департамент имущества г. Москвы просит в ее удовлетворении отказать, полагая, что суды сделали обоснованный вывод о незаконности сделки приватизации.

В судебном заседании представитель
заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители Департамента имущества г. Москвы и СГУП по продаже имущества г. Москвы возражали против удовлетворения жалобы, считая, что решение и постановление являются законными и обоснованными, представители от 3-х лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, для участия в судебном заседании не явились, что с учетом положений ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенные по делу решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора от 16.07.2003 ВАМ (МКИ) N 20219 купли-продажи объекта недвижимого имущества - подземного сооружения (подвала) общей площадью 48,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 20А, стр. 2, заключенного между ответчиками Коз. и СГУП по продаже имущества г. Москвы, суды обеих инстанций сослались на его противоречие ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“.

Суды исходили из отсутствия оснований для признания за истцом права на выкуп спорного помещения в порядке, предусмотренном ранее действовавшим ФЗ N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“, основываясь на том, что в договоре аренды от 28.02.03 N 06-00128/2002 не было предусмотрено права ПБОЮЛ Куп. (Коз.) на выкуп спорного помещения - том
2, л.д. 114 - 117.

Кассационная инстанция не может согласиться с данным выводом, поскольку он не основан на правильном применении норм материального права и опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Суды обеих инстанций не приняли во внимание, что отсутствие в договоре аренды спорного нежилого помещения от 28.02.03 N 06-00128/2002, заключенного Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы и ПБОЮЛ Куп. (Коз.), условия о праве выкупа помещения, в данном случае не свидетельствует, что договор аренды заключен без включения такого условия.

Судами обеих инстанций не учтено следующее.

Из материалов дела следует, что право аренды спорного помещения было приобретено ПБОЮЛ Куп. (Коз.) в результате победы на конкурсе.

В пункте 1 представленного в материалах дела Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 15.11.2001 N 4668-р прямо указано на проведение конкурса по передаче права аренды с правом последующего выкупа в отношении помещений, указанных в приложении N 1, включая спорное нежилое помещение (том 2, л.д. 140 - 141).

В свою очередь, в протоколе конкурсной комиссии от 25.12.2001 N 34, составленном по результатам конкурса на право аренды с правом выкупа нежилого помещения подвала, также имеется ссылка на то, что указанный конкурс был проведен во исполнение Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 15.11.2001 N 4668-р (выписка из протокола, том 2, л.д. 133).

В деле не имеется доказательств того, что указанное Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 15.11.2001 N 4668-р в установленном порядке было оспорено и признано недействительным. Суд не указал, имеются ли основания для его неприменения (ст. 12 ГК РФ) и вывода об установлении в нем способов приватизации, не предусмотренных законодательством, притом, что Распоряжение издано до вступления
в действие Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“.

Таким образом, то обстоятельство, что в заключенном договоре аренды от 28.02.03 N 06-00128/2002 отсутствует условие о выкупе арендуемого помещения, не означает отсутствие у ПБОЮЛ Куп. такого права, так как договор аренды подписан по результатам проведения торгов права аренды с правом выкупа.

Воля города Москвы как первоначального собственника спорного помещения в лице уполномоченного органа - Департамента имущества г. Москвы на передачу права аренды именно с правом выкупа выражена в надлежащей форме и не опорочена.

В силу изложенного негативные последствия фактического невключения условия о выкупе спорного помещения в заключенный по итогам конкурса договор аренды не могут быть возложены на ПБОЮЛ Куп. и расцениваться как отсутствие права на выкуп.

В этой связи при проверке законности оспоренного договора купли-продажи суду следовало рассмотреть необходимость применения к возникшим между Департаментом имущества г. Москвы и ответчиком ПБОЮЛ Куп. правоотношениям вышеперечисленных положений правовых актов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании ч. 1, подп. 1, 2 ч. 2 ст. 288 АПК РФ, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы с целью устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, при правильном применении норм материального права, полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от
18 декабря 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2007 г. N 09АП-2610/2007-ГК по делу N А40-46721/06-50-375 отменить;

дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.