Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502 Противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (передача прав аренды возможна при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса РФ, за исключением случаев, если условие о согласии арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

22 мая 2007 г. Дело N КГ-А40/4083-07-П29 мая 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2007.

Полный текст постановления изготовлен 29.05.2007.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Федосеевой Т.В., судей Денисовой Н.Д., Плюшкова Д.И., при участии в заседании от истца (заявителя): П. - дов. от 12.09.05; от ответчика: В. - дов. в деле (л.д. 135), М. - дов. б/н от 22.12.06, рассмотрев 22.05.2007 в судебном заседании кассационную жалобу истца: ООО “Энергопром“ на решение от 15.02.2006 Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Ивановой В.К., на
постановление от 13.02.2007 N 09АП-3595/2006-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ядренцевой М.Д., Кузнецовой И.И., Корякиным Д.В., по иску (заявлению) ООО “Энергопром“ о признании договора недействительным к ООО “МЕГАБРЕНД“, ООО “Фирма “ДОРН“,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) “Энергопром“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) “МЕГАБРЕНД“, Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) “Фирма “ДОРН“ о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи права аренды от 23.08.2002.

В обоснование иска приведены следующие мотивы.

Оспариваемый договор является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку продажа арендных прав без перевода обязанностей нарушает условия пункта 4.1 договора аренды от 05 апреля 1995 года N М-08-001978, что противоречит статье 389 названного Кодекса. Договор не содержит согласия арендодателя, что не соответствует пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. После регистрации договора ООО “МЕГАБРЕНД“ в нарушение пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации не уведомило арендодателя о данном обстоятельстве, в результате чего арендные правоотношения с ООО Фирма “ДОРН“ (первоначальный арендатор) остались неизменными, следовательно, уступка права при неизменности основного обязательства нарушает нормы статей 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет недействительность уступки права. Регистрация спорного договора была аннулирована во исполнение решения Бутырского межмуниципального (районного) суда города Москвы от 06 декабря 2002 года о недействительности оспариваемого договора. В настоящее время права арендатора по договору аренды от 05 апреля 1995 года N М-08-001978 зарегистрированы за ООО “Энергомаш“, правопреемником которого является истец. Таким образом, требование о государственной регистрации договора в настоящее время не соблюдено, следовательно, спорный договор
согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

По иску в качестве третьего лица, без самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2006, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2007 N 09АП-3595/2006-ГК, в удовлетворении иска отказано при выводе судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

На указанные решение и постановление ООО “Энергомаш“ подана кассационная жалоба, в которой заявитель ссылается на незаконность судебных актов в части применения статей 165, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявителем положены доводы, приведенные в основание иска.

В суде кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО “Фирма “ДОРН“ против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

ООО “МЕГАБРЕНД“ и ДЗР г. Москвы, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Судами установлено, что земельный участок площадью 5419 кв. м по адресу: Москва, Строгинский бульвар, вл. Б-33, был предоставлен в долгосрочную аренду (49 лет) ТОО “Фирма “Дорн“ (правопредшественник ООО “Фирма “ДОРН“), на основании договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978, заключенного между Московским земельным комитетом и ТОО “Фирма “Дорн“.

Впоследствии право аренды вышеуказанного
земельного участка от Фирма “ДОРН“ (продавец) перешло к ООО “МЕГАБРЕНД“ (покупатель) на основании договора купли-продажи права аренды от 23 августа 2002 года. Договор прошел государственную регистрацию.

Решением Бутырского районного суда СВАО Москвы от 06 декабря 2002 года договор купли-продажи права аренды от 23 августа 2002 года был признан недействительным, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 сентября 2002 года N 77-01/05-06/2002-8477 о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 23 августа 2002 года аннулирована.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 апреля 2003 года решение Бутырского районного суда СВАО Москвы от 06 декабря 2002 года отменено, дело передано на новое рассмотрение.

Определением от 14 мая 2003 года гражданское дело N 2-21233/03 направлено для дальнейшего рассмотрения в Арбитражный суд города Москвы.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 10 сентября 2003 года в иске о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 23 августа 2002 года отказано, выдан повторный исполнительный лист на решение Бутырского районного суда СВАО Москвы от 06 декабря 2002 года.

Однако запись о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 23 августа 2002 года восстановлена не была, так как в период нахождения дела в Бутырском районном суде ООО Фирма “ДОРН“ 08 января 2003 года заключило договор купли-продажи права аренды спорного земельного участка с ЗАО “Талисман“, которое в свою очередь 14 апреля 2003 года заключило договор купли-продажи права аренды с ООО “Энергомаш“, правопреемником которого является ООО “Энергопром“.

Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу, что истец не доказал наличие оснований, по
которым оспариваемый договор противоречит требованиям закона.

При этом суды исходили из того, что статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают передачу прав 3-ему лицу (перенаем).

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.

При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе
осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора).

Судами установлено, что уведомлением от 09 сентября 2002 года N 102 ООО Фирма “ДОРН“ уведомило Московский земельный комитет (арендодатель) о совершении сделки купли-продажи права аренды земельного участка общей площадью 5419 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Строгинский б-р, вл. 33, арендованного на основании договора аренды земельного участка N М-08-001978, заключенного с Московским земельным комитетом 05 апреля 1995 года. В данном уведомлении было указано, что приобретателем права аренды земельного участка является ООО “МЕГАБРЕНД“ (сообщены его реквизиты), а также указано на то, что согласие Московского земельного комитета на совершение сделок с указанным правом аренды было дано 23 сентября 1995 года, о чем имеется соответствующая запись на обороте пятого листа подлинного договора аренды земельного участка N М-08-001978. Уведомление получено Московским земельным комитетом 18 сентября 2002 года.

Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО “Фирма “ДОРН“ вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО “МЕГАБРЕНД“ без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора.

Не усматривает суд кассационной инстанции также оснований для иных выводов относительно доводов истца о недействительности оспариваемой сделки как противоречащей статьям 165, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, а не статьи пункт 5 статьи 23.

Как правильно было указано судами, в рассматриваемом случае произошла сделка не по уступке прав требования, а сделка купли-продажи права аренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 23 Земельного
кодекса Российской Федерации), в связи с чем правила ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к правоотношениям сторон по сделке.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи права аренды не прошел государственную регистрацию правомерно отклонены судом со ссылками о возможности разрешения данного вопроса в рамках дела N А40-36949/03-123-347.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.02.2006 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 13.02.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.