Решения и постановления судов

Постановление Президиума Челябинского областного суда от 23.04.2008 по делу N 44-Г-758/2008 Судебный акт по иску о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства отменен, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд кассационной инстанции, отменил решение первой инстанции без учета содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома и обстоятельств его исполнения сторонами.

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ПРЕЗИДИУМ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 апреля 2008 г. по делу N 44-Г-758/2008

Судьи кас. инстанции: Корыстин С.А. (предс.),

Власов О.П. (докл.), Стельмах О.Ю.

Президиум Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Вяткина Ф.М.

членов президиума Кунышева А.Г., Кашириной Е.П., Козловой Н.В.,

Смирнова В.П., Балакиной Н.В., Савик Л.Н.

рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по надзорной жалобе Т.Ю. и Т.И. на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 февраля 2008 г. по иску Т.Ю. и Т.И. к ООО <...> о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Загвоздиной Л.Ю., пояснения представителей истцов Р.И., К.Т., представителя ООО <...> М.Т., пояснения
Ш.Б., С.В., президиум

установил:

Т.Ю. и Т.И. обратились в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства - жилой пристрой к дому <...> по ул. Южной в г. Челябинске (адрес строительный) в размере, эквивалентном трехкомнатной квартире N 16, общей площадью 96,31 кв. м.

В обоснование заявленного требования указали, что 17 сентября 2002 г. между ними и ООО <...> был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Частичную оплату в 250000 руб. по договору истцы произвели в день его заключения. Для исполнения договора и оплаты оставшейся части цены договора 761000 руб. Т. неоднократно обращались к ответчику, однако последний не принял у них платеж, а впоследствии был признан банкротом. 12 октября 2007 г. полная оплата по договору истцами произведена. Т. полагали, что на основании договора и внесенных инвестиций в строительство у них возникло право общей долевой собственности на незавершенный объект, но ликвидация ответчика препятствует им получить в собственность квартиру, которую они рассчитывали получить, заключая договор.

Представители ООО <...> иск не признали, пояснив, что конкурсным управляющим ООО <...> договор долевого участия в строительстве дома с истцами расторгнут по причине нарушения последними условий по его оплате.

Представитель третьего лица ООО <...>, которому ответчиком ООО <...> переданы права на строительство спорного дома, полагал иск не подлежащим удовлетворению.

Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 18 октября 2007 г. заявленные истцами требования удовлетворены: за Т.Ю. и Т.И. признано право собственности в равных долях на 0,0312 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой пристрой к
дому <...> по ул. Южной в г. Челябинске (адрес строительный) в размере, эквивалентном трехкомнатной квартире <...>, общей площадью 96,31 кв. м.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 февраля 2008 г. решение Центрального районного суда от 18 октября 2007 г. отменено и принято новое решение об отказе Т.Ю. и Т.И. в иске.

В надзорной жалобе, поданной 22 февраля 2008 г., Т.Ю. и Т.И. просят отменить определение суда кассационной инстанции от 1 февраля 2008 г. ссылаясь на необоснованность отказа в удовлетворении иска.

Определением судьи Челябинского областного суда Загвоздиной Л.Ю. от 1 апреля 2008 г. надзорная жалоба с гражданским делом переданы для рассмотрения по существу в президиум Челябинского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив мотивы надзорной жалобы и определения о передаче дела в суд надзорной инстанции, президиум считает определение судебной коллегии подлежащим отмене.

В силу ст. 362 ГПК РФ основания для отмены или изменения решения суда в кассационной инстанции связаны с его необоснованностью (п.п. 1 - 3 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ) либо незаконностью (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК).

Отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцами требований о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства и принимая решение об отказе Т. в иске, суд кассационной инстанции исходил из отсутствия между сторонами договорных отношений, которые прекращены ООО <...> в одностороннем порядке в связи с нарушением истцами условий оплаты. При этом судебная коллегия указала, что полная оплата суммы по договору Т. произведена 12 октября 2007 г., то есть после получения ими 5 октября 2007 г.
уведомления о расторжении договора и по истечении пяти лет с момента окончания срока строительства и, соответственно, окончательного расчета между сторонами, предусмотренного в договоре - третий квартал 2003 г.

Однако данный вывод судом кассационной инстанции сделан без учета содержания вышеназванного договора и обстоятельств его исполнения сторонами.

Согласно условиям заключенного между ООО <...> и Т. договора долевого участия в строительстве жилого дома - пристроя от 17 сентября 2002 г. Т. - дольщики, своими денежными средствами, из которых 250000 руб. уплачены в день подписания договора, а оставшиеся 761000 руб. равными частями до сдачи дома, принимают участие в строительстве пристроя, и по окончании строительства в качестве доли, рассчитанной пропорционально сумме внесенного вклада, им передается в равных долях каждому трехкомнатная квартира N 16 на шестом этаже, общей площадью 96,31 кв. м. ООО <...> приняло на себя функции Заказчика и Генподрядчика и обязалось сдать объект в эксплуатацию не позднее третьего квартала 2003 г.

На основании договора от 15 июля 2003 г. между ООО <...> и ООО <...>, последнему переданы все права и обязанности на земельный участок под возводимым спорным объектом недвижимости. По условиям утвержденного 8 октября 2007 г. мирового соглашения, по спору об определении долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект между ООО <...> и ООО <...> стороны договорились о применении принципа определения долей в праве общей собственности и определили долю, эквивалентную квартире N 16, площадью 96,31 кв. м, как 0,0312, закрепив ее за ООО <...> на правах застройщика.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся
в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания заключенного между ООО <...> и Т. 17 сентября 2002 г. договора следует, что, заключая таковой, истцы посредством вложения денежных средств в строительство преследовали цель получить в собственность трехкомнатную квартиру N 16 на шестом этаже в строящемся жилом пристрое к жилому дому <...> по ул. Южной в г. Челябинске. Согласно п. 2.3 договора оставшаяся часть цены договора в 761000 руб. Т. должна была быть уплачена поэтапно равными долями до сдачи дома. Срок сдачи дома в эксплуатацию установлен п. 3.1.2 договора - 3-й квартал 2003 г.

Между тем, как установлено судом при разрешении спора, к моменту, которым был определен срок сдачи дома в эксплуатацию, данный объект возведен не был. ООО <...> отказалось от завершения строительства, уступив свои права застройщика ООО <...> по договору от 15 июля 2003 г. На апрель 2003 г. ответчиком было возведено три этажа дома, до сентября 2006 г. строительство не велось.

Учитывая длительный период строительства дома, наличие судебных споров между ООО <...> с новым застройщиком ООО <...> о правах на спорный объект строительства, суд первой инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, признал правомерным
приостановление Т. исполнения встречных обязательств по оплате оставшейся части цены договора. Доводы, по которым суд кассационной инстанции отверг указанные выводы районного суда, в определении судебной коллегии не приведены.

По смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, совершенный в соответствии с законом или договором, представляет собой юридический факт, ведущий к расторжению договора.

Согласно п. 5.2 заключенного между Т. и ООО <...> договора, последний мог быть расторгнут Фирмой в одностороннем порядке после письменного уведомления об этом Дольщиков, в случае просрочки внесения ими вклада более чем на два месяца. Таким образом, условием расторжения договора ООО <...> в одностороннем порядке являлось предварительное уведомление дольщиков о прекращении с ними договорных отношений за нарушение ими порядка оплаты договора. Вывод суда кассационной инстанции о соблюдении ответчиком указанного порядка расторжения договора в определении также отсутствует.

Ссылаясь в кассационном определении на значительное увеличение стоимости жилья в г. Челябинске за период с третьего квартала 2003 г. до настоящего времени, а также на нахождение ООО <...> в стадии банкротства, судебная коллегия не указала, какое значение данные обстоятельства имеют для разрешения заявленного спора и каким образом они могли повлиять на принятое судом первой инстанции решение по делу.

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции, приведенные в обоснование нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований основаны на неполном исследовании значимых для правильного разрешения спора обстоятельств и ненадлежащей оценке всех представленных доказательств.

При указанных обстоятельствах определение судебной коллегии по гражданским делам подлежит отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

отменить определение судебной коллегии
по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 февраля 2008 г.

Дело направить на новое кассационное рассмотрение.

Председательствующий

Ф.М.ВЯТКИН