Решения и определения судов

Постановление Президиума Челябинского областного суда от 26.03.2008 по делу N 44г-43-2008 Судебные акты по иску о признании права собственности на все сооружения тепличного комбината, права на получение в аренду земельного участка отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку от правильного разрешения вопроса об объеме приобретенного истцом по договору купли-продажи тепличного комбината зависит установление его прав на земельный участок.

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ПРЕЗИДИУМ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 марта 2008 г. по делу N 44г-43-2008

Судья Писарева Л.Ф.

Кассационная инстанция:

Предс. Корыстин С.А.

Судьи Мицкевич А.Э.

Калугина Л.В. - докл.

Президиум Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Вяткина Ф.М.

членов президиума Смирнова В.П., Козловой Н.В., Савик Л.Н.

рассмотрел в заседании гражданское дело по надзорной жалобе К.С. на решение Усть-Катавского городского суда Челябинской области от 20 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 18 сентября 2007 года по иску К.С. к Администрации Усть-Катавского городского округа о признании права собственности на все сооружения тепличного комбината, права на получение в аренду земельного участка.

Заслушав доклад судьи Балакиной Н.В., выслушав пояснения К.С.,
президиум

установил:

К.С. обратился в суд с иском к Администрации Усть-Катавского городского округа о признании права собственности на все сооружения тепличного комбината, права на получение в аренду земельного участка, указав в обоснование, что 22 декабря 2003 года между ним и ГУСП “Уралец“ в лице конкурсного управляющего был заключен договор купли-продажи тепличного комбината, состоящего из административного здания площадью 294,1 кв. м и теплиц площадью 4800 кв. м. Поскольку государственная регистрация была произведена только в отношении административного здания, как объекта недвижимости, просил признать право собственности на 4 теплицы, что имеет значение при решении вопроса о предоставлении ему в аренду земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, продавшего ему весь указанный тепличный комплекс.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что фактически отказа в передаче в аренду К.С. земельного участка не было, истцом не были предоставлены все необходимые для решения этого вопроса документы, в частности, доказательства того, что по договору купли-продажи им было приобретено не только административное здание, но и теплицы.

Решением суда, оставленным без изменения в кассационной инстанции, К.С. было отказано в удовлетворении заявленных требований.

В надзорной жалобе, поданной 17 ноября 2007 года, К.С. просит отменить судебные решения, указывая на существенное нарушение судом норм материального и процессуального права.

Определением судьи Челябинского областного суда Балакиной Н.В. от 5 марта 2008 г. дело передано для рассмотрения по существу в президиум Челябинского областного суда.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 4 декабря 2007 года N 330-ФЗ “О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации“ надзорные жалобы, не рассмотренные на день вступления в силу
Федерального закона N 330-ФЗ, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд надзорной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ в редакции, действовавшей на день подачи надзорной жалобы в суд надзорной инстанции, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив мотивы надзорной жалобы и определения о передаче дела в президиум, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.

Разрешая спор и отказывая К.С. в удовлетворении иска, суд сослался на ст.ст. 130, 131, 552, 554 ГК РФ, ст.ст. 33, 35 ЗК РФ и исходил из того, что спорные теплицы являлись объектом недвижимости, в силу чего подлежали государственной регистрации, однако такой регистрации на момент отчуждения имущества ГУСП “Уралец“ не было, поэтому предприятие не могло осуществлять правомочия собственника по распоряжению этим имуществом.

Указанное в договоре купли-продажи тепличного комбината нежилое здание площадью 294,1 кв. м суд признал объектом сделки и собственно тепличным комплексом, проданным К.С., и, как следствие, признал необоснованными претензии истца на передачу ему в аренду всего земельного участка, то есть в том числе под теплицами, в тех же размерах и границах, которыми пользовалось ГУСП “Уралец“.

С такими выводами суда согласилась и кассационная инстанция, однако решение постановлено с существенным нарушением норм процессуального права и материального права, в связи с чем его нельзя признать законным.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, сложившуюся во взаимоотношении сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом было установлено, что по договору купли-продажи от 22 декабря 2003 г. истец К.С. купил “нежилое здание - тепличный комбинат“, расположенный по адресу г. Усть-Катав, ул. Некрасова, 4 на арендованном земельном участке общей площадью 21687 кв. м, за 85000 руб. (л.д. 4).

Как следует из материалов дела, тепличный комбинат продавался в рамках конкурсного производства при осуществлении процедуры банкротства ГУСП “Уралец“.

В ответе Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Челябинской области указано, что тепличный комплекс был выявлен при проведении технической инвентаризации во время процедуры банкротства ГУСП “Уралец“. С целью проведения государственной регистрации права собственности на данный объект была выдана выписка из реестра федерального имущества.

Межевое дело (л.д. 7) N 365 от 5 февраля 2003 г. составлено на земельный участок теплиц, расположенных к северу от Хлебозавода в г. Усть-Катаве, границы со всеми смежными землепользователями, в том числе с Ф.А., собственником участка по адресу ул. Некрасова, 2, согласованы.

Техническое описание объекта “тепличный комбинат“, расположенного по адресу ул. Некрасова, 4 г. Усть-Катава, выполненное по состоянию на 28 февраля 2003 г., содержит характеристику зданий и сооружений объекта и план объекта, в которых указаны, помимо административного здания, здание трансформаторной подстанции, стены кирпичные, замощение, забор, ворота, теплицы (л.д. 196 - 198).

Технический паспорт на здание тепличного комбината, составленный по состоянию на 5 марта 2003 г. (л.д. 97), указывает сведения об объекте с перечислением тех
же зданий и сооружений.

Свидетель, Г.А., бывший конкурсный управляющий, подписавший договор купли-продажи, и свидетель З.Г., бывший директор тепличного комбината, поясняли суду, что по договору от 22 декабря 2003 года К.С. был продан тепличный комбинат как имущественный комплекс, проданы все постройки тепличного комбината (включая забор), в том числе и каркасные теплицы, для цели восстановления производства сельхозпродукции.

В корешке приходного ордера от 20 февраля 2004 г. об оплате К.С. тепличного комбината в сумме 85000 руб. указаны здания из кирпича - 2 шт. и теплицы из металла - 6 шт. (л.д. 199).

Переписка между истцом и Администрацией г. Усть-Катава в 2004 - 2005 г. г. (л.д. 18 - 20) после приобретения тепличного комплекса подтверждает намерения К.С. в целевом использовании объекта для производства сельскохозяйственной продукции.

Признавая, что по договору от 22 декабря 2003 г. К.С. приобрел в собственность только нежилое здание, суд сослался на ст. 554 ГК РФ, однако неправомерно не применил требования ст. 431 ГК РФ о толковании договора с учетом установленных фактических обстоятельств дела.

При этом суду следовало учитывать и положения, закрепленные в ст.ст. 132 - 135 ГК РФ.

К.С. указан в договоре купли-продажи тепличного комбината и в свидетельстве о регистрации права как индивидуальный предприниматель.

Согласно ст. 132 ГК РФ имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается предприятием (как объектом прав), и признается недвижимостью в целом, в его состав могут входить все виды имущества.

Судом не было установлено, что спорные теплицы представляют собой самостоятельный объект недвижимости, который может существовать вне спорного объекта - тепличного комбината, и в этом случае они могли являться объектом государственной регистрации, что исключается для неделимых
вещей, сложных вещей или вещей-принадлежностей главным вещам (ст.ст. 133 - 135 ГК РФ).

Вывод суда о том, что теплицы не могли быть объектом купли-продажи из-за отсутствия государственной регистрации права на них у продавца, основан на признании их недвижимостью в силу наличия фундамента.

В соответствии со ст. 134 ГК РФ к недвижимым вещам действительно относится все, что прочно связано с землей. А именно: объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

Суд признал фактом, имеющим значение для дела, само наличие фундамента, о котором указано в Техническом паспорте.

Однако суд оставил без внимания утверждение истца о том, что спорные теплицы к таким объектам не могут быть отнесены.

Факт того, что теплицы являются каркасными, легкосборными, имеют поверхностный фундамент из сборных бетонных блоков, был подтвержден заключением специалиста-строителя Г.В.

В соответствии со ст. 148 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, имущество должника, оставшееся после завершения расчетов с кредиторами, передается на баланс органов местного самоуправления.

Согласно ответу администрации Усть-Катавского городского округа после банкротства ГУСП “Уралец“ имущество отсутствует.

Спора о праве на теплицы судом не выявлено.

То обстоятельство, что государственная регистрация права по заключенному договору проведена в отношении нежилого здания - тепличного комбината площадью 294,1 кв. м (л.д. 3) не исключало признания объектом купли-продажи по договору теплицы, подтверждение чего было необходимо истцу только для решения вопроса о правах на земельный участок, на котором расположен тепличный комплекс.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на не принадлежащем
продавцу земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

От правильного разрешения вопроса об объеме приобретенного истцом по договору от 22 декабря 2003 года имущества зависит установление его прав на земельный участок.

Допущенные судом при разрешении спора нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и служат основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

отменить решение Усть-Катавского городского суда Челябинской области от 20 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 18 сентября 2007 года.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Ф.М.ВЯТКИН