Решения и определения судов

Определение Свердловского областного суда от 18.03.2008 по делу N 33-1373/2008 При разрешении спора суд не учел принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 марта 2008 г. по делу N 33-1373/2008

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Зинченко И.П.,

судей Волковой В.Н.,

Пантелеева А.А.

рассмотрела в судебном заседании 18 марта 2008 г. дело по иску П. к Администрации г. Екатеринбурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка по кассационной жалобе представителя П. - Х. - на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 09 января 2008 г., которым постановлено:

иск П. удовлетворить частично.

Обязать Администрацию г. Екатеринбурга заключить с П. договор купли-продажи земельного участка площадью 555 кв. метров, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В., 13.

Решение является основанием для возврата П. уплаченной ею по квитанции от 27 августа 2007 г. в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 100 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Заслушав доклад судьи Волковой В.Н., объяснения представителя П. - Х., просившей об отмене решения, представителя Администрации г. Екатеринбурга, находящего решение законным, судебная коллегия

установила:

П. обратилась в суд с иском к Администрации г. Екатеринбурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В., 13, указав в обоснование, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий ей на праве собственности на основании договора мены от 20 апреля 1993 г. С этого времени П. пользуется спорным земельным участком площадью 1580 кв. метров под эксплуатацию жилого дома и огорода.

12 июля 2007 г. она обратилась в Администрацию
г. Екатеринбурга с просьбой о передаче ей земельного участка в собственность за плату. Ответа не получила, хотя решение должно быть принято в течение двух недель. В досудебном порядке обращалась на прием согласно письму МУ “Центр подготовки разрешительной документации для строительства“ от 08 августа 2007 г., получила в устном виде отказ в предоставлении земли за плату, поскольку данная территория оформляется ЗАО “Корпорация “Атомстройкомплекс“ под застройку. Считает, что бездействие Администрации г. Екатеринбурга нарушает ее права землепользователя и препятствует ей реализовать предусмотренное законом право на получение в собственность за плату земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей дом. Ссылаясь на п. 5 ст. 1, п. 2 ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, П. просила обязать Администрацию г. Екатеринбурга заключить с ней договор купли-продажи земельного участка под индивидуальный жилой дом.

Представитель ответчика - Администрации г. Екатеринбурга иск признал частично, указав, что в настоящее время готовится проект Постановления Главы г. Екатеринбурга о передаче П. в собственность за плату земельного участка площадью 555 кв. метров, проект границ участка утвержден. Права на участок большей площади у П. не имеется, поскольку под индивидуальный жилой дом выделялся участок площадью 555 кв. метров, а не 1580 кв. метров. Кроме того, из геосъемки видно, что, помимо дома, который принадлежит П. на основании договора мены, на участке возведен другой жилой дом.

Суд постановил указанное решение.

В кассационной жалобе представитель П. - Х. - просит решение отменить как незаконное, ссылаясь на те же доводы, которые указаны в обоснование иска.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению.

Удовлетворяя иск частично, а
не в полном объеме, суд ошибочно толковал нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п. 9 ст. 1, ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются градостроительным регламентом в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. N 1305-1 “О собственности в СССР“, но которые
не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 9.1 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или
невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичный принцип единства строения и земельного участка был закреплен и ранее действовавшим законодательством (Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г.; ст. 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.; ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.; ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.).

В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы “Об основах платного землепользования в городе Москве“ в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской (п. 2 Постановления от 13 декабря 2001 г. N 16-П), неоформление прежними владельцами земельного участка своих прав на него не свидетельствует об отсутствии прав на участок. Исключается какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Таким образом, законодателем на протяжении длительного ряда лет поддерживается положение, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следовало судьбе строения и переходило к новому собственнику строения в силу закона. Принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требовалось.

Анализ вышеуказанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что для разрешения
спора необходимо было установить наличие прав у предыдущих землепользователей, последовательность перехода прав к последующим землепользователям, целевое назначение земельного участка, после чего сделать вывод о наличии либо об отсутствии у истца соответствующего права на спорный земельный участок и о возможности передачи его в собственность истца. При этом следовало иметь в виду, что применительно к земельным участкам, принадлежащим гражданам и используемым для индивидуального гаражного, дачного, жилищного строительства, садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, площадью, необходимой для использования строений, является вся площадь земельного участка, поскольку именно для этих целей и был предоставлен участок. Использование земли без построек, для возведения и обслуживания которых она предназначалась, либо использование построек, которые носят вспомогательный характер, без земли противоречит правовому режиму данного земельного участка. Соответственно, переход прав в этом случае носит универсальный характер (в полном объеме). Необходимо также учитывать, что если стороны сделки не оговорили при ее заключении условие о том, что к новому собственнику строений переходит только часть земельного участка, следует считать, что с переходом прав на строение к новому собственнику перешел весь земельный участок в силу принципа единства земли и строения.

Материалами дела подтверждается, что дом принадлежит истцу с 1993 г. на основании договора мены, в котором площадь участка указана 555 кв. м. Дом находился в собственности у предыдущего собственника с 1963 г. на основании договора купли-продажи. Таким образом, земельный участок, на котором расположен жилой дом, находился у предыдущих землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Ответчик не оспаривал прав истца на участок площадью 555 кв. м. В то же время ответчик не доказал наличие правовых и фактических оснований
для отказа в передаче всего спорного земельного участка размером 1580,05 кв. м в собственность истца за плату.

Доводы истца о том, что за длительный период землепользования под существующим домом размер земельного участка изменился, ничем не опровергнуты, а напротив, подтверждены совокупностью представленных доказательств.

Согласно проекту границ земельного участка от 27 июня 2007 г., площадь участка, на котором расположен дом истца, составляет в настоящее время 1580,05 кв. м. Спора по границам участка со смежными землепользователями не имеется. Дом и земельный участок расположены в границах единой жилой застройки.

В кадастровом плане земельного участка от 10 июля 2007 г. указана площадь участка по договору мены в размере 555 кв. м, то есть указана площадь участка, которого нет как самостоятельного объекта, а имеется единый участок площадью 1580,05 кв. м.

Позднее, 15 октября 2007 г., МУ “Центр подготовки разрешительной документации для строительства“ составило иной проект границ земельного участка на 555 кв. м. В то же время в экспликации плана земельного участка на 05 октября 1992 г. указано, что фактическая площадь участка на тот период уже превышала величину, указанную в документах.

Свидетели, длительное время проживающие по соседству с истцом и прежним собственником дома, подтвердили, что спорный участок размером около 15 соток находился в существующих границах и до приобретения дома истцом, истец заборы не передвигала, спора с соседями по границам участка нет.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что прежний собственник дома имел в фактическом постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок большего размера, чем указано в документах.

С учетом вышеприведенных обстоятельств судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что именно истцом был занят участок
большей площади за счет земель, принадлежащих муниципалитету, которыми он не распорядился до настоящего времени, и что спорный участок не сформирован.

Суд не учел, что хотя права на спорную часть единого земельного участка у прежнего землепользователя не были надлежащим образом зарегистрированы, но подтверждается, что землепользование осуществлялось в существующих границах без нарушения прав иных лиц, у прежнего землепользователя возникло право постоянного (бессрочного) пользования спорной частью единого земельного участка, которое перешло истцу при приобретении права собственности на жилой дом, расположенный на этом участке.

При разрешении спора суд не учел принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. К истцу как собственнику жилого дома перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

То обстоятельство, что право постоянного (бессрочного) пользования участком не зарегистрировано, не свидетельствует об отсутствии такого права, так как названное право, в силу ранее приведенных норм законодательства, перешло к истцу в момент перехода прав на недвижимость, расположенную на спорном участке. Указанное право, имевшееся у предыдущих землепользователей и не подлежавшее регистрации по нормам прежнего земельного и гражданского законодательства, не прекратилось из-за отсутствия его регистрации; такое право не могло перейти к ответчику, поскольку земельное законодательство устанавливает в качестве основного принципа единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Изъятия земельного участка, принадлежащего истцу, в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 5 ч. 2 ст. 45, ст. ст. 55, 49 Земельного кодекса Российской Федерации), при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, ответчиком не производилось: доказательств принятия судом решения о принудительном изъятии участка истца для муниципальных нужд не представлено; спорный земельный участок не является изъятым из оборота или ограниченным в обороте (ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку разрешенное назначение спорного участка - “индивидуальная жилая застройка“, данный участок может быть передан в собственность истца.

В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Площадь спорного земельного участка определена при изготовлении проекта границ от 27 июня 2007 г. и составляет в настоящее время 1580,05 кв. м.

С учетом положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации проект границ земельного участка является надлежащим доказательством существования земельного участка и определения его границ на местности (до выполнения межевания), а также размеров спорного участка.

Суд не учел, что в настоящее время участка с такими границами и такой площадью (555 кв. м) не существует, а истцы имеют право зарегистрировать право на участок большей площадью (по данным кадастрового учета), чем указано в правоустанавливающих документах (п. 4 ст. 25.2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с изменениями).

При этом в силу ст. 20 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ превышение уточненной площади участка, содержащейся в документах о межевании, над площадью, указанной в правоустанавливающем документе на такой земельный участок, не более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, не является основанием для отказа в государственном кадастровом учете.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона Свердловской области “Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области“ от 07 июля 2004 г. (с изменениями), минимальный размер земельного участка Ф.И.О. 0,1 га. В п. 5 этой же нормы установлен максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно из земель, находящихся в государственной собственности Свердловской области, который для индивидуального жилищного строительства составляет 0,25 га.

Поскольку фактическое увеличение площади участка истца по данным обмера не превышает вышеуказанных минимальных и максимальных величин, не имеется препятствий для оформления заявленных истцом прав на весь спорный участок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о частичном отказе в иске и полагает удовлетворить иск в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09 января 2008 г. изменить. Исключить четвертый абзац резолютивной части решения и изложить первый и второй абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:

“Иск П. удовлетворить полностью.

Обязать Администрацию г. Екатеринбурга заключить с П. договор купли-продажи земельного участка площадью 1580,05 кв. метра, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В., 13, кадастровый номер 66:41:01 08 060:0005.“.

Председательствующий

ЗИНЧЕНКО И.П.

Судьи

ВОЛКОВА В.Н.

ПАНТЕЛЕЕВ А.А.