Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2008 по делу N А19-16213/07-58 Исковые требования о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и взыскании неустойки удовлетворены, поскольку материалами дела доказан факт нарушения арендатором условий договора и обоснованность исковых требований.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 10 апреля 2008 г. по делу N А19-16213/07-58

Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2008 г.

Текст решения изготовлен в полном объеме 10.04.2008 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи И.П.Дягилевой,

при ведении протокола судебного заседания судьей И.П.Дягилевой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Агентства имущественных отношений Иркутской области

к ООО “Земстрой“

третье лицо: ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“

о расторжении договора, выселении из занимаемого здания и взыскании 15000 руб.,

при участии в заседании:

от истца - Бергаева Е.А., дов. от 04.03.2008 г. N 11-791/1и

от ответчика - не явились (ув. N 57533, з/п N 57534)

от третьего лица - не явились (ув. N 57530),

установил:

Департамент
имущественных отношений Иркутской области обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО “Земстрой“ о расторжении договора аренды от 10.08.2004 г. N 219/04, освобождении нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, 13, и взыскании 150000 руб. неустойки.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2008 г. произведена замена истца его правопреемником - Агентством имущественных отношений Иркутской области.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в судебном заседании на основании статей 121 - 122, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителя истца, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела 10.08.2004 г. между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (арендодатель), действующим в интересах ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“, и ООО “Земстрой“ (арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимости N 219/04, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование без права выкупа на срок с 07.08.2004 г. по 31.12.2018 г. объект недвижимости - деревянное одноэтажное с антресолью отдельно стоящее здание, общей площадью 136,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, 13, кадастровый
номер 38:36:000021:0000:32558/А.

Согласно акту обследования от 06.09.2007 г., проведенному представителями Департамента имущественных отношений Иркутской области и ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“ выявлено, что указанный объект недвижимости используется не по назначению: под склад и в здании проведена перепланировка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды объекта недвижимости N 219/04 от 10.08.2004 г., арендатор обязался использовать здание по прямому назначению - для использования в целях торговли - 75,5 кв.м, общественного питания - 61,2 кв.м, вместе с тем, ООО “Земстрой“ помещение использовалось для размещения склада, то есть с нарушением целевого использования арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и расторжении указанного договора.

Оценив доводы истца, арбитражный суд находит их обоснованными по следующим основаниям.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа
в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя в случае нарушения обязательств со стороны арендатора, в частности нецелевого использования недвижимости, сторонами предусмотрено в пункте 7.2 договора.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель, установив нецелевое использование объекта аренды, письмом от 31.05.2007 г. N 10-2798/1 и предлагал ответчику в срок до 08.06.2007 г. устранить нарушения условий договора, в противном случае истец требует расторжения договора и выселения. Вместе с тем, к установленному сроку требования истца ответчиком исполнены не были. Доказательств обратного, как того требуют условия ст. 65 АПК РФ, ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, что требования истца в указанной части подлежат удовлетворению, а договор аренды расторжению.

Из абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что ответчиком требование ст. 622 ГК РФ не выполнено, доказательств наличия права использовать объект недвижимости - деревянное одноэтажное с антресолью отдельно стоящее здание, общей площадью 136,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, 13, кадастровый номер 38:36:000021:0000:32558/А, ответчик в материалы дела не представил, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный объект недвижимости, в связи с чем, требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

Что касается требований истца
о взыскании с ответчика неустойки в сумме 15000 руб., арбитражный суд считает их обоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2 договора N 219/04 от 10.08.2004 г. за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. п. 3.3.1, 3.3.3, 3.3.5 - 3.3.11, 3.3.14, 3.3.15 арендатор уплачивает штраф в размере 5% от суммы годовой арендной платы.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предметом иска является взыскание договорной неустойки, при этом предусмотренное пунктом 6.2 договоров условие не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. п. 3.3.7, 3.3.9, 3.3.11 арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование объекта без письменного разрешения Арендодателя, согласованного с Балансодержателем, не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования. В связи с невозможностью использовать объект по целевому назначению арендатор обязался произвести своими силами реконструкцию объекта в срок до 31.12.2006 г.

Как следует из материалов дела (письмо истца от 31.05.2007 г. N 10-2798, акт от 06.09.2007 г., заключение о несоответствии площадей ГУП “ОЦТИ“ от 12.09.2007 г.), ответчиком начата реконструкция здания, однако, доказательств ее окончания в срок, предусмотренный договором, материалы дела не содержат. Кроме того, ответчиком произведены переоборудование и перепланировка объекта под склад для хранения товаров, вместе с тем, ООО “Земстрой“
также не представлено доказательств письменного разрешения на соответствующую реконструкцию Арендодателя и согласования Балансодержателя.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, бремя доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым актом законных прав лежит на лице, оспаривающем акт.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств опровергающих правомерность начисления истцом штрафных санкций, арбитражный суд считает, что исковые требования о взыскании неустойки следует удовлетворить.

Принимая во внимание, что в соответствии с приложением N 1 к договору аренды размер арендной платы за год составил 300000 руб., сумма неустойки должна быть исчислена в размере 15000 руб. (300000 руб. x 5%).

Таким образом, взыскание неустойки в порядке и размере, определенном истцом, является правомерным.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки в сумме 15000 руб., а также расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить нежилое помещение.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по настоящему делу в сумме 2600 руб. возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО “Земстрой“ в пользу Агентства имущественных отношений Иркутской области 15000 руб. неустойки.

Расторгнуть договор аренды объекта недвижимости N 219/04 от 10.08.2004 г., заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области и ООО “Земстрой“.

Обязать ООО “Земстрой“ возвратить Агентству имущественных отношений Иркутской области объект недвижимости - деревянное одноэтажное с антресолью отдельно стоящее здание, общей площадью 136,7 кв.м, расположенное по адресу: г.
Иркутск, ул. Борцов Революции, 13, кадастровый номер 38:36:000021:0000:32558/А.

Взыскать с ООО “Земстрой“ в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2600 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

И.П.ДЯГИЛЕВА