Решения и постановления судов

Постановление президиума Нижегородского областного суда от 06.03.2008 по делу N 44-Г-44 Дело о признании права собственности на самовольно возведенные строения и о перераспределении долей в общей долевой собственности направлено на новое рассмотрение для выяснения обстоятельств, препятствующих признанию права собственности на спорные строения.

ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 марта 2008 г. N 44-Г-44

Президиум в составе:

Председателя Попова В.Ф.

и членов президиума Лысова М.В., Прихунова С.Ю., Серова В.А., Щербаковой А.А.

по докладу судьи областного суда Нижегородцевой И.Л.

с участием представителя М., Д. по доверенности Каталова А.Л.,

рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе Д.

на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 ноября 2006 года

по иску Д., М. к Е., администрации г. Нижнего Новгорода о признании права собственности на самовольно возведенные строения, перераспределении долей,

установил:

истцы обратились с иском о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения, расположенные по адресу: Нижний Новгород, ул. Алма-Атинская, перераспределении долей, указывая на то, что
им и ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит дом по ул. Алма-Атинская Н.Новгорода. Истцам принадлежит по 1/3 доли дома на основании договора дарения от 23.05.1995 г., удостоверенного нотариусом, ответчику - 1/3 доля на основании договора продажи от 05.06.1961 г., решения исполкома о разделе дома от 25.08.1968 г. Данный жилой дом состоит из кирпичного одноэтажного жилого дома под лит. А, А1, А2, А3. Пристрои возведены в период 1977 - 1979 гг. дарителем и другим собственником. При оформлении договора дарения они уже существовали. В указанном жилом доме расположены 3 квартиры. Квартира N 1 состоит из части строения под лит. А: жилой комнаты 1 (12,60 кв. м), части пристроя под лит. А2, жилой комнаты 2 (7,60 кв. м), части пристроя под лит. А3: кухни 3 (7,00 кв. м), прихожей 4 (2,90 кв. м). Общая полезная площадь составляет 30,10 кв. м, жилая - 20,20 кв. м. Квартира N 2 состоит из части строения под лит. А: жилой комнаты 1 (21,20 кв. м), жилой комнаты 2 (6,90 кв. м), коридора 3 (4,40 кв. м), части пристроя под лит. А2: кухни 4 (7,40 кв. м), прихожей 5 (2,10 кв. м). Всего общая площадь 42,00 кв. м, в том числе жилой 28,10 кв. м. Указанные две квартиры площадью 72,10 кв. м занимают истцы. Квартира N 3, занимаемая Е., состоит из части строения под лит. А: комнаты N 1 (16,30 кв. м), комнаты 4 (4,00 кв. м), части пристроя под лит. А1 - кухни 3 (8,00 кв. м) и части пристроя под лит А2: жилой комнаты 2
(4,60 кв. м). Общая полезная площадь этой квартиры составляет 32,90 кв. м, из них жилая - 20,90 кв. м. В настоящее время они решили подарить свои доли брату. Поскольку предыдущий договор дарения они зарегистрировали лишь в БТИ Ленинского района г. Н.Новгорода, то обратились для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в ГУ ФРС по Нижегородской области. В регистрации им было отказано, поскольку у домовладения имеются самовольные строения (пристрой), на возведение которых разрешение надлежащих органов не получено. Они обратились в администрацию Ленинского района г. Н.Новгорода с просьбой принять в эксплуатацию самовольно возведенные пристрои, но им объяснили, что данный вопрос необходимо решать через суд. Строительные, санитарные и противопожарные нормы, по мнению соответствующих служб, не противоречат приемке указанных строений А1, А2, А3. Считают, что приобрели право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по адресу: Н.Новгород, ул. Алма-Атинская, поэтому за ними может быть признано право собственности на самовольные пристрои. Кроме того, в связи с возведением пристроев изменились их доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом: доля Е. с 1/3 - на 11/35; их доли с 2/3 - на 24/35.

Ответчик Е. в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика - администрации г. Нижнего Новгорода - в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования не признал.

Представители третьих лиц - администрации Ленинского района и ГУ ФРС по Нижегородской области - в суд не явились.

Решением Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 ноября 2006 года постановлено: в удовлетворении иска Д., М. к Е., администрации Н.Новгорода о признании
права собственности на самовольно возведенные строения, перераспределении долей отказать.

В надзорной жалобе Д. просит судебные постановления по данному делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Нижегородского областного суда от 14 декабря 2007 года дело истребовано в областной суд.

Обсудив доводы надзорной жалобы, заслушав доклад судьи областного суда Нижегородцевой И.Л., объяснения представителя М., Д. по доверенности Каталова А.Л., президиум областного суда находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

По данному гражданскому делу суд первой инстанции допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

Как следует из материалов дела, истцы на основании договора дарения от 23.05.1995 года являются собственниками по 1/3 доли жилого дома общей площадью 48,80 кв. м, в том числе жилой площадью 44,40 кв. м, расположенного на земельном участке размером 615 кв. м и находящегося по адресу: Н.Новгород, ул. Алма-Атинская, дом 77 (л.д. 13).

Согласно техническому паспорту и справке Ленинского отделения НФ ФГУП “Ростехинвентаризация“ от 20.07.2006 г. N 15748, к данному дому самовольно возведены пристрои под лит. А1, А2, А3 (л.д. 9 - 12).

ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области Автозаводском, Ленинском районах г. Н.Новгорода, в Богородском районе“ (письмо от 14.09.2006 г. N 1852) не возражает против приема в эксплуатацию пристроев под лит. А2, А3 (л.д. 15).

ОГПН Ленинского района (письмо от 25.09.06 г. N 1102) не возражает против приема в эксплуатацию пристроя под лит. А1 (л.д.
14).

Отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольные постройки, суд указал, что каких-либо правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный по адресу: Н.Новгород, ул. Алма-Атинская, 77, истцами в суд не представлено.

Что нельзя признать законным.

При переходе права собственности на строение все права на земельный участок (на тех же условиях и в том же объеме) переходят к новому собственнику. Само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа (государственного акта), выдаваемого при переходе права собственности на строение, не может являться основанием в удовлетворении требований о праве на самовольное строение как производном от прав на земельный участок, на котором оно расположено. Правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе земельного участка под строительство жилого дома, договор об отчуждении строения.

В связи с этим судом не принято во внимание, что в материалах дела имеется документ на строение на имя истиц - договор дарения от 23.05.1995 г. на дом, удостоверенный нотариусом, в котором указано, что дом расположен на земельном участке размером 615 кв. м (л.д. 13).

Данный договор зарегистрирован в БТИ (л.д. 13/об.).

По ранее действующему гражданскому и земельному законодательству регистрация сделок с недвижимостью невозможна была без правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено строение.

Договор дарения доли дома содержит указание на то, что дом расположен на земельном участке размером 615 кв. м.

В материалах дела имеется план земельного участка, выданный Ленинским отделением НФ ФГУП “Ростехинвентаризация“ (л.д. 7), а также экспликация земельного участка, с указанием площади земельного участка по документам в техническом паспорте строения.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ст. 37 ЗК РСФСР, положения которой применялись к сделкам, совершенным до введения в действие ЗК РФ, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу указанных норм права, при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения, как правило, право постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с положениями части 2 статьи 56 и части 1 статьи 57 ГПК РФ, по ходатайству стороны по делу суд оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Истица указала о невозможности предоставить другие документы на земельный участок в связи с их утратой.

Как следует из материалов дела, судом сделаны запросы в отношении спорного земельного участка в УФРС НО И ГУ ЦАНО (л.д. 36 - 39).

УФРС НО сообщило о том, что до 29.04.1996 г. регистрация прав производилась районными отделами БТИ по месту нахождения объекта (л.д. 49).

Директор ГУ Центральный архив Нижегородской области просил уточнить сведения для исполнения запроса (л.д. 52).

Суд, не предоставив указанных сведений в ГУ ЦАНО, не истребовав в соответствующих организациях документы на земельный участок, расположенный под домом по ул. Алма-Атинская, отказал в требованиях истице именно по основанию отсутствия указанных документов.

Вопрос о предоставлении документов на спорный
земельный участок также не ставился судом перед ответчиком - администрацией г. Нижнего Новгорода, в собственности которой находится данный участок.

Судом нарушены нормы процессуального права - ст. 57 ГПК РФ, суд не оказал содействие в собирании необходимых доказательств, что повлияло на исход дела. Без устранения указанных нарушений невозможны защита прав и интересов истцов.

Кроме того, суд располагал договором на строение, который является правоустанавливающим документом, в том числе и на земельный участок.

В связи с неправильным применением положений ст. 25, 26 ЗК РФ суд сделал ошибочный вывод об отсутствии каких-либо документов на земельный участок.

Также судом не применены нормы права, которые действовали на момент предоставления земельного участка и перехода права собственности на строение, расположенное на указанном земельном участке.

Согласно доводам надзорной жалобы Д., первоначальным землепользователем являлся Яковлев Вячеслав Петрович на основании договора застройки от 07.06.1936 г.

В соответствии со ст. 71 ГК РСФСР 1922 года (действующей на момент отвода спорного земельного участка) договоры о предоставлении городских участков под застройку заключаются коммунальными отделами с юридическими и физическими лицами на сроки: для каменных (кирпичных) и железобетонных строений - до 65 лет, для смешанных строений - до 60 лет и для деревянных строений - до 50 лет. В случаях, когда земельные участки предоставляются под застройку рабочими жилищами и строения возводятся вновь, договоры о праве застройки должны быть заключены на вышеуказанные предельные сроки; в тех случаях, когда по договорам о праве застройки производится восстановление, достройка, надстройка, пристройка или перестройка существующих строений под рабочие жилища, договоры о праве застройки не могут быть заключены менее чем на две трети предельных сроков.

В соответствии с Указом
Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г. “О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов“ отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города, для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.

Указом ПВС РСФСР от 01.02.1949 г. статья 71 ГК РСФСР 1922 г. признана утратившей силу.

В соответствии с постановлением Совмина РСФСР от 01.03.1949 г. N 152 “О порядке применения Указа ПВС РСФСР от 01.02.1949 г.“ передача земельного участка застройщику на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся оформляется договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.

Выдача государственных актов на земельные участки была предусмотрена ст. 31 ЗК РСФСР 1991 г., действовавшей на момент приобретения части строения истцами. По утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. N 493 формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2287 признана недействующей ст. 31 ЗК РСФСР 1991 г., а указанное постановление СМ РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего ЗК РФ.

В соответствии с ЗК РФ (ст. 25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. К числу таких оснований ст. 8 ГК РФ отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное
решение.

В соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 г., документами в отношении земельных участков являются: прежде всего, государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей.

До принятия указанного Порядка в письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР 1987 г. N 20-15-1-4/Е-9808р разъяснено, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения.

Таким образом, в указанных нормативных актах, принятых после отвода спорного земельного участка, для решения вопроса о праве на землю речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на земельные участки.

Как указывалось ранее, суд в нарушение положений ст. 57 ГПК РФ ни в соответствующих организациях, ни у ответчика указанные документы не истребовал.

Для решения вопроса о признании права на самовольно возведенные строения, кроме прав на землю правовое значение имеют следующие обстоятельства.

Соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки.

Наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство (разрешение на строительство не требуется в случаях, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), т.е. документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Соблюдение прав и законных интересов собственников,
землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Отказав в иске о признании права на самовольное строение только по одному основанию - отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок - суд перечисленные обстоятельства по делу не устанавливал.

С учетом приведенных выше обстоятельств решение не может быть признано законным и подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда

постановил:

решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 30 ноября 2006 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председатель

В.Ф.ПОПОВ