Кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 27.02.2008 N 33-646/2008 Об удовлетворении исковых требований о прекращении обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 февраля 2008 г. N 33-646/2008

Судья Серых Е.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Костикова С.И.

судей Бояровой И.К., Яковлева Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 февраля 2008 г. дело по кассационной жалобе С.А.С. на решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 10 декабря 2007 г., которым суд постановил: Исковые требования Г.А.Д. удовлетворить; обязать С.А.С. заключить с Г.А.Д. основной договор купли-продажи принадлежащих ей 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенную на нем 57/100 долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: г. Калининград, проспект Победы, на условиях, предусмотренных в предварительном договоре купли-продажи

от 05.10.2005 года указанных объектов недвижимости, заключенном между названными сторонами, в течение 2 месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Исковые требования С.А.С. оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Бояровой И.К., объяснения С.А.С., ее представителей К.В.В., К.А.А., возражения Г.А.Д., судебная коллегия

установила:

Г.А.Д. обратился в суд к С.А.С. с исковыми требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, указывая, что, согласно заключенного 05.10.2005 года с ответчицей нотариально заверенного предварительного договора, последняя обязалась заключить с ним основной договор купли-продажи, принадлежащих ей 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенную на нем 57/100 долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: г. Калининград, проспект Победы, за продажную цену эквивалентную 15000 долларов США. Во исполнение взятых на себя обязательств Г.А.Д. выплатил С.А.С. рублевый эквивалент 15000 долларов США в форме задатка. В подтверждение своих намерений по продаже обусловленных предварительным договором объектов недвижимости С.А.С. дала свое согласие на вселение и регистрацию в квартире дома по проспекту Победы в г. Калининграде Г.А.Д. С.А.С. на имя риэлтора А.С.М. были оформлены доверенности на сбор документов для оформления основанной сделки. В последующем ему стало известно, что С.А.С. отозвала свои доверенности, выданные на указанное лицо. Поскольку ответчица уклоняется от заключения основного договора, просит суд обязать ее заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

С.А.С. обратилась в суд со встречным иском к Г.А.Д., указывая, что не оспаривает факта заключения предварительного договора купли-продажи, принадлежащих ей 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенную на нем 57/100 долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: г. Калининград, проспект Победы, за

продажную цену эквивалентную 15000 долларов США. Вместе с тем, ответчик, вселившись в указанное жилое помещение, чинит препятствие в пользовании частью дома, стал разрушать дом, а она согласия на реконструкцию и перепланировку не давала, основного договора купли-продажи не заключала. Полагает, что Г.А.Д. нарушил условия предварительного договора, на основании чего просила признать оспариваемый заключенный предварительный договор расторгнутым.

В последующем С.А.С. исковые требования уточнила, указав, что просит признать оспариваемый предварительный договор прекращенным, поскольку Г.А.Д. из предусмотренных предварительным договором денежных средств передал ей только эквивалент 4000 долларов США, а кроме того, Г.А.Д. в период проживания в спорном жилом помещении предпринял самовольного действия запрещения пользования жилым помещением С.А.П. (сыну С.А.С.). Г.А.Д. при наступлении срока заключения основного договора купли-продажи не направлял С.А.С. предложение о заключении основного договора, несмотря на то, что регулярно с ней виделся, срок заключения основного договора, предусмотренный предварительным договором - не позднее 2 февраля 2006 г. давно истек, следовательно предварительный договор следует считать прекратившим свое действие.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе С.А.С. просит его отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05 октября 2005 года между С.А.С. и Г.А.Д. был заключен предварительный договор, по условиям которого С.А.С. обязалась в будущем, после оформления права собственности на объекты недвижимости и их регистрации в УФРС по Калининградской области, продать Г.А.Д., принадлежащие ей 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенную на нем 57/100 долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу:

г. Калининград, проспект Победы.

При этом стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок не позднее 01.02.2006 года по продажной цене 15000 долларов США.

Согласно требований ч. 4 ст. 445 и ч. 5 ст. 429 ГК РФ суд может понудить заключить договор, если одна из сторон, заключавшая предварительный договор, уклоняется от его заключения. Вместе с тем, такое понуждение допускается, если условия договора позволяют установить предмет, а также существенные условия основного договора.

Удовлетворяя требования Г.А.Д. и возлагая на С.А.С. обязанность заключить основной договор, суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи может и должен быть заключен на условиях предварительного договора: предмет договора, по мнению суда, определен и описан, принадлежность его С.А.С. подтверждена. Однако, с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

Так, предметом сделки, как видно из текста предварительного договора, являлись 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенная на нем 57/100 доля в праве на жилой дом, находящиеся по адресу: г. Калининград, пр. Победы. Между тем, как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, земельный участок, как объект права, доля в котором подлежала отчуждению, не существует. Правоустанавливающие документы на земельный участок под принадлежащую С.А.С. недвижимость отсутствовали как на момент заключения предварительного договора, не существует их и в настоящее время. При этом, действующее законодательство предъявляет особые требованию к договорам продажи недвижимости. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В соответствии с п. 2 названной статьи отсутствии

указанных выше данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, что соответственно исключает возможность его заключения. Как следует из содержания предварительного договора, каких-либо сведений о земельном участке в договоре не содержится, отсутствует не только описание земельного участка, как того требует ст. 554 ГК РФ, но какие-либо данные, позволяющие определить земельный участок как самостоятельный объект сделки, поскольку по условиям предварительного договора предметом договора помимо доли дома является и доля в праве на земельный участок. Кроме того, из материалов дела усматривается, что право продавца С.А.С. по отношению к подлежащему отчуждению земельному участку вообще не определено и, как указано выше, объект недвижимости, подлежащий продаже по условия предварительного договора - земельный участок как объект права не существует. При такой ситуации, при отсутствии объекта права, как предмета сделки, отсутствуют и какие-либо правовые основания для заключения договора в отношении этого предмета.

Кроме того, согласно п. 4 и п. 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; при этом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

Как следует из материалов дела, в предварительном договоре от 5 октября 2005 г. был оговорен срок заключения основного договора - не позднее 1 февраля 2006 г. Суд пришел к выводу, что несмотря на указание в договоре определенной даты к которой договор должен быть заключен, срок его заключения должен определяться моментом наступления определенных в договоре событий

- после оформления С.А.С. права собственности на указанные в предварительном договоре объекты недвижимости и их государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Однако, такой вывод суда судебная коллегия находит ошибочным.

Действительно, согласно п. 1 предварительного договора С.А.С. обязалась продать Г.А.Д. оговоренную в договоре недвижимость после оформления прав собственности на нее и регистрации в УФРС. Между тем, из содержание договора не следует, что наступление или не наступление этих событий ставится в зависимость от предусмотренного договором срока заключения основного договора, при том, что этот срок оговорен отдельным пунктом предварительного договора (п. 6), ни по тексту ни по смыслу договора не связан с п. 1 предварительного договора, в котором оговорена обязанность С.А.С. оформить в установленном порядке свои права собственности на отчуждаемую недвижимость. Как усматривается из материалов дела, оформление права собственности и регистрация его в УФРС С.А.С. так и не произведены, в связи с чем с выводом суда о возможности при такой ситуации заключить сделку с недвижимостью судебная коллегия согласиться не может. Кроме того, срок, в который стороны обязались заключить основной договор, истек. До его истечения ни от истца, ни от ответчика не поступало каких-либо предложений о заключении основного договора. Впервые такой вопрос поставлен истцом только в июле 2007 г., при обращении с настоящим иском в суд. Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что в той ситуации, когда срок заключения договора предусмотренный сторонами истек, к спорным правоотношениям следует применить последствия, предусмотренные п. 6 ст. 429 ГК РФ и считать обязательства С.А.С. по заключению с Г. договора купли-продажи недвижимости: 57/100 доли в праве на

земельный участок и расположенной на нем 57/100 доля в праве на жилой дом прекращенными. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может признать решение суда законным и обоснованным, находит его подлежащим отмене. Поскольку имеющие значение для дела обстоятельства установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.А.Д. отказать, исковые требования С.А.С. удовлетворить: считать ее обязательства по заключению с Г.А.Д. договора купли-продажи недвижимости: 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенной на нем 57/100 доли в праве на жилой дом прекращенными.

Руководствуясь ст.ст. 361 п. 3, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 10 декабря 2007 г. отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.А.Д. отказать, исковые требования С.А.С. удовлетворить: считать ее обязательства по заключению с Г.А.Д. договора купли-продажи недвижимости: 57/100 доли в праве на земельный участок и расположенной на нем 57/100 доли в праве на жилой дом прекращенными.