Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15.02.2008 по делу N А19-4878/07-7-4 Иск об обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений удовлетворен, поскольку факт исполнения сторонами условий договора аренды свидетельствует о заключении договора аренды нежилых помещений с целью наступления определенных правовых последствий, а именно возникновение арендных правоотношений.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное решение имеет дату 15.02.2008, а не 15.02.2006.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2006 г. по делу N А19-4878/07-7-4

Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2006. Полный текст решения изготовлен 15.02.2006.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи Бучневой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рупаковой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Мой Банк“

к ООО “Иркутск-Нефть“, ОАО “Банк ВТБ“

3-е лицо: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области

о регистрации договора аренды

по встречному иску ОАО “Банк ВТБ“

к ООО “Мой Банк“ и ООО “Иркутск-Нефть“

3-е лицо: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области

о признании сделки недействительной

при участии

от
ООО “Мой Банк“: Морозова Т.Б. - дов. от 14.01.2008, N 14, Чекурков А.В. - дов. от 25.12.2007 N 381

от ООО “Иркутск-Нефть“: Лапшин В.Н. - уд. N 38/476

ОАО “Банк ВТБ“: Чиркова Ю.В. - дов. от 21.11.2007 N 27-ДФ

от третьего лица: не явились, извещены надлежаще

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк “Губернский“ (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью “Мой Банк“) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Иркутск-Нефть“ об обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу (с 01.01.2008 переименовано в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец изменил исковые требования, просил суд принять решение о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006, подписанного ООО “Иркутск-Нефть“ и ООО КБ “Губернский“.

Решением от 22.05.2007, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.07.2007, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.10.2007 решение суда первой инстанции от 22.05.2007 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2007 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении дела определением суда от 26.11.2007 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ОАО “Банк ВТБ“.

В порядке ст. 132 АПК РФ ОАО “Банк ВТБ“ предъявило ООО Коммерческий банк “Мой Банк“ и ООО “Иркутск-Нефть“ встречное исковое заявление о признании недействительным долгосрочного договора аренды нежилых помещений N
100-А от 26.04.2006, заключенного ООО “Иркутск-Нефть“ и Коммерческим банком “Губернский“ (после переименования - ООО КБ “Мой Банк“).

В обоснование заявленного требования истец по первоначальному иску - ООО “Мой Банк“ указал, что между ООО “Иркутск-Нефть“ (арендодатель) и ООО КБ “Губернский“ (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 сроком на десять лет, помещение по акту было передано арендодателем арендатору.

Указанный договор для государственной регистрации был передан в регистрационную службу, однако на основании заявления ООО “Иркутск-Нефть“ о возврате документов без проведения государственной регистрации государственная регистрация договора была приостановлена, а затем прекращена.

По утверждению ООО “Мой Банк“, арендодатель - ООО “Иркутск-Нефть“ уклоняется от регистрации договора, что послужило причиной обращения в суд на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ с иском о регистрации договора аренды.

Возражая против исковых требований ООО “Мой Банк“, ООО “Иркутск-Нефть“ сослалось на то, что сторонами договора не было согласовано условие об объекте, подлежащем передаче аренду, в связи с имеющими место расхождениями в площадях помещений.

ОАО “Банк ВТБ“ с иском ООО “Мой Банк“ о регистрации договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 не согласно, предъявило встречный иск о признании данного договора недействительной сделкой. По мнению ОАО “Банк ВТБ“, договор аренды, о регистрации которого настаивает ООО “Мой Банк“ является притворной сделкой, целью заключения которого явилось не создание для сторон соответствующих правовых последствий (возникновение арендных отношений), а регистрация в учреждении юстиции. По утверждению ОАО “Банк ВТБ“, помещений, указанных в договоре аренды N 100-А от 26.04.2006, на момент его подписания не существовало. Кроме того, истец по встречному иску обращает внимание на то, что ООО
“Мой Банк“ в нарушение условий договора аренды произвел перепланировку помещений.

ООО “Иркутск-Нефть“ встречное исковое заявление о признании договора недействительной сделкой поддерживает.

ООО “Мой Банк“ с встречным иском не согласно, просит в его удовлетворении отказать.

Третье лицо (Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области), извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в заседание суда не явилось, в отзыве на иск указало, что Управление не является субъектом спорного правоотношения, так как не имеет материально-правовой заинтересованности по делу.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, арбитражный суд считает требование ООО “Мой Банк“ к ООО “Иркутск-Нефть“ о государственной регистрации договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом кассационной инстанции, между ООО “Иркутск-Нефть“ и КБ “Губернский“ (в настоящее время ООО КБ “Мой Банк“) был подписан договор аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 в виде одного документа. Наличие каких-либо разногласий по поводу его условий в тексте договора не зафиксировано.

Согласно п. 2 ст. 26 ФЗ “О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, и сторонами не опровергается, 30.08.2006 ООО “Иркутск-Нефть“ обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 100-А от 26.04.2006.

Государственная регистрация договора была приостановлена регистрационной службой, а затем прекращена на основании заявления ООО “Иркутск-Нефть“ о прекращении государственной регистрации договора (сообщение УФРС по ИО и УОБАО о приостановлении государственной регистрации от 16.01.2007 - т. 1 л.д. 11 - 12, сообщение УФРС по ИО и УОБАО от 16.02.2007 - т. 1 л.д. 13 - 14).

15.02.2007 КБ “Губернский“ (переименован в ООО “Мой Банк“) обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006.

Между тем, на основании заявления ООО “Иркутск-Нефть“ о возврате документов без проведения государственной регистрации регистрирующий орган в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ приостановил, а затем отказал в государственной регистрации договора.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт уклонения ООО “Иркутск-Нефть“ от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006.

Возражения ООО “Иркутск-Нефть“ относительно того, что сторонами не было согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, являются несостоятельными.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, отказавшей ООО “Мой Банк“ в иске по причине
непринятия КБ “Губернский“ (ООО “Мой Банк“) оферты ООО “Иркутск-Нефть“ о заключении договора аренды N 100-А от 26.04.2006 и недоказанностью факта уклонения ООО “Иркутск-Нефть“ от государственной регистрации, сослался на несоответствие сделанных судом выводов обстоятельствам дела и указал, что материалами дела подтверждается, как факт подписания сторонами без разногласий договора аренды в виде одного документа, так и факт уклонения ответчика - ООО “Иркутск-Нефть“ от его регистрации.

В соответствии со ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В судебном заседании установлено, что действительно, первоначально сторонами в договоре ошибочно была указана площадь арендуемых помещений 377 кв.м, не соответствующая данным технического паспорта. Эта ошибка была обнаружена при подаче документов на регистрацию договора аренды, сторонами исправлена, площади уточнены и согласованы сторонами в размере 396,3 кв.м. Именно на эту площадь в последующем ООО “Иркутск-Нефть“ и ООО “Гринвунд“ был заключен договор аренды нежилых помещений от 12.02.2007.

Учитывая, что судом установлен факт подписания сторонами без разногласий договора аренды в виде одного документа и факт уклонения ООО “Иркутск-Нефть“ от его регистрации, то на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ требование ООО “Мой Банк“ к ООО “Иркутск-Нефть“ о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006, подписанного между ООО “Иркутск-Нефть“ и ООО КБ “Губернский“, подлежит удовлетворению.

В части требования ООО “Мой Банк“ к ОАО “Банк ВТБ“ в иске следует отказать, поскольку ОАО “Банк ВТБ“ не является стороной вышеупомянутого договора аренды, и от государственной регистрации данного договора аренды не уклонялось.

Встречный иск ОАО “Банк ВТБ“ о признании недействительным
договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 удовлетворению не подлежит ввиду следующего.

В обоснование встречного искового требования ОАО “Банк ВТБ“ указало, что спорный договор аренды является притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, притворная сделка является ничтожной.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поэтому, обращаясь в суд с требованием о признании сделки недействительной по основанию притворности, ОАО “Банк ВТБ“ должно указать и доказать, какую именно сделку прикрывает оспариваемый им договор аренды.

В качестве основания для признания договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 притворной сделкой ОАО “Банк ВТБ“ указало, что целью заключения данного договора явилось не возникновение для сторон арендных правоотношений, а лишь государственная регистрация договора.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сделкой, согласно ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, исходя из содержания указанных правовых норм, государственная регистрация не является какой-либо сделкой как основание возникновения, изменения или прекращения прав, а представляет собой лишь юридический акт признания и подтверждения этих прав.

Кроме того, из материалов дела усматривается факт исполнения сторонами условий
подписанного договора аренды N 100-А от 26.04.2006, а именно: факт внесения арендатором (ООО “Мой Банк“) предусмотренной договором арендной платы арендодателю (ООО “Иркутск-Нефть“), а также проведение им капитального ремонта. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Факт исполнения сторонами условий договора аренды свидетельствует о заключении договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 между ООО КБ “Губернский“ (ООО “Мой Банк“) и ООО “Иркутск-Нефть“ с целью наступления определенных правовых последствий, а именно: возникновение арендных правоотношений.

Следовательно, предусмотренное ст. 170 ГК РФ основание для признания договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006 недействительной (притворной) сделкой отсутствует.

Ссылка истца по встречному иску на влияние произведенной арендатором в нарушение условий договора без получения на то разрешения арендодателя перепланировки помещения на недействительность сделки, является несостоятельной.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 619 ГК РФ существенное нарушение условий договора является одним из оснований для его расторжения. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, согласно действующему гражданскому законодательству несанкционированная реконструкция (перепланировка) арендованных помещений может являться основанием для расторжения договора аренды при условии причинения арендодателю значительного ущерба, но не влечет недействительность сделки.

Несостоятельными являются и доводы истца по встречному иску о том, что помещений площадью 369,3 кв.м, указанных в договоре аренды N 100-А от 26.04.2006, на момент его подписания не существовало.

Факт существования помещений площадью 369,3 кв.м подтверждается представленным в материалы дела договором аренды нежилых помещений N 111-А от 12.02.2007, заключенным между ООО “Иркутск-Нефть“ и
ООО “Гринвунд“, который был зарегистрирован в установленном законом порядке и впоследствии по соглашению сторон расторгнут.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом по встречному иску не доказан факт притворности спорной сделки - договора аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006.

Поэтому встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску и за рассмотрение дела кассационной инстанцией относятся на ответчика - ООО “Иркутск-Нефть“, расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску подлежат отнесению на ОАО “Банк ВТБ“.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования ООО “Мой Банк“ к ООО “Иркутск-Нефть“ удовлетворить.

Зарегистрировать договор аренды нежилых помещений N 100-А от 26.04.2006, заключенный между ООО “Иркутск-Нефть“ и ООО КБ “Губернский“.

В удовлетворении требований ООО “Мой Банк“ к ОАО “Банк ВТБ“ отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО “Иркутск-Нефть“ в пользу ООО КБ “Мой Банк“ в возмещение расходов по уплате госпошлины 3 000 руб.

На решение может быть подана жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья

Н.А.БУЧНЕВА