Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 по делу N А05-3672/2008 Суд частично удовлетворил иск о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи, правомерно указав на то, что обязанность ответчика по внесению указанных платежей возникла с момента государственной регистрации перехода к истцу права собственности на названное имущество, а не с даты подписания договора купли-продажи данного имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 ноября 2008 г. по делу N А05-3672/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., рассмотрев 10.11.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чехронова А.С. на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2008 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 (судьи Писарева О.Г., Козлова С.В., Романова А.В.) по делу N А05-3672/2008,

установил:

индивидуальный предприниматель Чехронов Андрей Сергеевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) к государственному унитарному
предприятию “Фармация“ (далее - Предприятие) о взыскании 1 047 175 руб. 90 коп. задолженности за период с ноября 2006 по январь 2008 года и 565 406 руб. 74 коп. пеней за период с 10.11.2006 по 04.04.2008 на основании договора от 23.04.1999 N 381 аренды нежилых помещений (площадью 159,8 кв.м), находящихся в доме 2 по улице Тимме в городе Архангельске.

Решением суда первой инстанции от 23.06.2008, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008, иск удовлетворен частично: с Предприятия в пользу Предпринимателя взыскано 56 136 руб. 19 коп. задолженности, 18 421 руб. 95 коп. пеней, 500 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить указанные судебные акты и иск удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что поскольку права арендодателя по договору аренды от 23.04.1999 N 381 перешли к нему с 30.10.2006 - даты подписания договора купли-продажи имущества, являвшегося предметом названного договора аренды, а не с 15.10.2007 - даты государственной регистрации указанного договора купли-продажи, на Предприятии лежит обязанность по уплате арендных платежей и пеней за спорный период.

Предприниматель также считает, что суд первой инстанции должен был объединить настоящее дело и дело N А05-4474/2008 в одно производство.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, будучи уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей
284 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы Муниципального Образования “Город Архангельск“ (далее - МО “Город Архангельск“) от 16.05.2006 N 552 “О приватизации муниципального имущества“ в план приватизации имущества, принадлежащего МО “Город Архангельск“ путем проведения аукциона объектов недвижимости, включены нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 162,2 кв.м, находящиеся на первом этаже здания по адресу: город Архангельск, улица Тимме, дом 2.

Согласно протоколу от 24.10.2006 N 1 об итогах аукциона (с подачей предложений о цене имущества в открытой форме) Предприниматель стал его победителем и приобрел право на заключение договора купли-продажи.

Между МО “Город Архангельск“ (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 30.10.2006 подписан договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 162,2 кв.м, находящиеся по вышеуказанному адресу.

Право собственности на объект договора переходит к покупателю после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4.1 договора купли-продажи).

В пункте 7.1 данного договора купли-продажи указано на то, что имущество сдано в долгосрочную аренду по договору аренды от 23.04.1999 N 381. Права и обязанности по указанному договору аренды переходят на покупателя с момента передачи ему объекта договора.

Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.

Предмет договора купли-продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды
от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО “Город Архангельск“ (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.

Размер арендной платы определен в разделе 3 данного договора, согласно которому месячная арендная плата с 01.03.2005 составляет 28 764 рубля, за земельный участок - 243 рубля, за содержание помещений - 452 рубля 23 копейки, с учетом НДС 20% - 542 рубля 68 копеек.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 23.04.1999 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Из пункта 4.1 указанного договора следует, что в случае нарушения сроков оплаты арендных платежей предусмотрена неустойка в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 23.10.2007 истец сообщил ответчику о приобретении им нежилых помещений, являющихся объектом аренды, и предложил оплатить в срок до 23.10.2007 арендную плату за период с 01.11.2006 по 24.10.2007, указав свои реквизиты, а также сообщил об увеличении арендной платы с 24.10.2007 до 324 400 рублей в месяц.

Между сторонами 26.12.2007 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 23.04.1999 N 381 с 01.02.2008, и помещения возвращены истцу по акту приема-передачи от 31.01.2008.

Поскольку требование истца о внесении арендных платежей ответчиком не исполнено, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды посчитали их обоснованными в части.

Кассационная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В силу статей 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) при отчуждении по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности на него у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Согласно пункту 2 статьи 551 названного Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В данном случае право собственности на арендуемый объект у МО “Город Архангельск“ прекратилось, а у Предпринимателя возникло только с 15.10.2007 - с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2006 - и до указанного момента оснований для изменения отношений между МО “Город Архангельск“ и Предприятием по аренде вышеназванных помещений не имелось.

Передача МО “Город Архангельск“ помещений истцу по акту от 31.10.2006 не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку в установленном порядке изменения в названный договор аренды не вносились, договор не прекращен.

При таких обстоятельствах Предприниматель вправе требовать от Предприятия внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в его собственности, то есть после 15.10.2007.

Следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008.

Вместе с тем, в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено
договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Условиями договора аренды от 23.04.1999 N 381 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы, являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений

В соответствии с условиями названного договора аренды возможность увеличения арендной платы поставлена в зависимость от изменения законодательных актов, регулирующих вопросы аренды. Поскольку в договор от 23.04.1999 N 381 в установленном законом порядке изменения сторонами внесены не были, оснований для применения арендной платы, установленной истцом, у судов не имелось.

Ответчиком истцу внесена арендная плата
в размере, установленном договором аренды, - 44 537 рублей 81 копейки, что подтверждает платежное поручение от 23.11.2007 N 704, следовательно, исковые требования в части взыскания долга в сумме 56 136 рублей 19 копеек и пеней за период с 10.11.2007 по 04.04.2008 в сумме 18 421 рубля 95 копеек удовлетворены правомерно.

Довод подателя жалобы том, что суд должен был объединить дело N А05-4474/2008 и настоящее дело, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку достаточных оснований для объединения указанных дел у суда не имелось.

Доводы Предпринимателя направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Эти доводы всесторонне исследованы судами, и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального права при рассмотрении дела судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу N А05-3672/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Судьи

Е.В.КОНЯЕВА

Г.М.РУДНИЦКИЙ