Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2008 по делу N А56-42944/2006 Удовлетворяя требования КУГИ в части взыскания с ЗАО задолженности по арендной плате и пеней, суд правомерно отказал комитету в расторжении договора аренды и выселении общества из нежилых помещений, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения КУГИ предусмотренного договором досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 октября 2008 г. по делу N А56-42944/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Галицкого А.В. (доверенность от 09.01.2008); от ЗАО “Оптика-Элит“ генерального директора Ромашкина В.Г. (протокол годового собрания акционеров общества от 14.03.2007 N 14), Евсеевой А.Г. (доверенность от 11.02.2008), Фирсовой Л.Л. (доверенность от 11.02.2008), рассмотрев 14.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Оптика-Элит“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2008 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2008 (судьи Зайцева Е.К., Жиляева
Е.К., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-42944/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Оптика-Элит“ (далее - Общество) о взыскании 919 259 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате и 267 107 руб. 69 коп. пеней, расторжении договора аренды от 01.04.2004 N 21-Ф002183 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Российская таможенная академия“ (далее - Учреждение).

Решением от 21.06.2007 в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2007 решение от 21.06.2007 отменено, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 07.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.07.2008, с Общества в пользу КУГИ взыскано 422 225 руб. 99 коп. задолженности и 65 000 руб. пеней. В части расторжения договора иск оставлен без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 07.04.2008 и постановление от 01.07.2008 отменить, а решение от 21.06.2007 оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, письменное уведомление арендодателем об изменениях условий договора заказным письмом является обязательным условием для изменения величины арендных платежей; поскольку договором точно установлен курс доллара Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода, то любой иной курс доллара будет являться изменением договора.

Общество также указывает, что спорное имущество не является имуществом Санкт-Петербурга, доходы от аренды данного имущества не относятся к бюджету Санкт-Петербурга и поэтому не могут регулироваться законом о бюджете
Санкт-Петербурга, а законодатель Санкт-Петербурга не может своими актами изменять условия договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.

Учреждение о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.04.2004 заключили договор N 21-Ф002183 аренды нежилых помещений общей площадью 23 150 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А. Срок действия договора - 2 года. Названные помещения находятся у Учреждения в оперативном управлении. Договор вступил в действие с момента его государственной регистрации, то есть с 09.08.2004. Действие договора распространено на период с 01.01.2004.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2004, который подписан сторонами и балансодержателем - Учреждением.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за несвоевременное и неполное внесение платежей - в пункте 4.9 договора.

Пунктом 3.1 договора стороны определили, что арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается в условных единицах (у.е.) и на момент заключения договора ее размер за 1 кв.м с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 51,885 у.е., а плата за аренду объекта с учетом НДС составляет 17 316,741 у.е. за квартал.

В соответствии с
пунктом 3.2 договора условная единица принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода. В том же пункте договора стороны предусмотрели, что для исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы арендодатель вправе устанавливать иную стоимость условной единицы, которая не применяется для исчисления у.е. в целях выкупа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили исковые требования, исходя из того, что Общество внесло арендную плату в сумме меньшей, чем надлежало уплатить, поскольку при расчете суммы задолженности необходимо применять ставку условной единицы, равной 35 руб., уменьшив размер взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, в связи с чем не удовлетворено требование о выселении.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно статье 5 Федерального закона “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.

Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 “О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год“, согласно статье 31 которого с
01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

В силу статей 309, 310 и 330 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом).

В части первой статьи 619 ГК РФ перечислены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с частью второй указанной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

Как усматривается из материалов дела, в подтверждение соблюдения предусмотренного законом порядка досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 5.3.2 КУГИ представил претензию от 17.08.2006, содержащую требования к арендатору об уплате задолженности, пеней, а также о расторжении договора. Между тем доказательств направления или вручения ответчику данной претензии истец не представил. Ссылка истца на имеющийся в материалах дела реестр отправки заказных писем обоснованно не принята судами первой и апелляционной инстанций во внимание, поскольку данный реестр составлен и корреспонденция по нему сдана отделению связи ранее даты составления претензии.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, в связи с чем предъявленное требование подлежит оставлению без рассмотрения. Поскольку договор аренды не расторгнут, не
удовлетворено и требование истца о выселении ответчика из арендуемых помещений.

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями для их отмены, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2008 по делу N А56-42944/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Оптика-Элит“ - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи

Е.В.КОНЯЕВА

Т.И.САПОТКИНА