Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2008 по делу N А56-24482/2007 Суд признал недействительным соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенное между КУГИ и ООО, поскольку на момент заключения данного соглашения участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а комитет являлся ненадлежащим арендодателем.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 августа 2008 г. по делу N А56-24482/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2007), рассмотрев 04.08.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу N А56-24482/2007 (судьи Третьякова Н.О., Загараева Л.П., Протас Н.И.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Титан“ (далее -
Общество) о взыскании 2 495 477 руб. 17 коп. по договору аренды от 14.05.2004 N 10/ЗД-01645 и соглашению от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1), в том числе 917 199 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 294 420 руб. неустойки за просрочку арендных платежей, 953 828 руб. 24 коп. задолженности по особым условиям и 330 029 руб. 50 коп. штрафа.

Обществом заявлен встречный иск о признании недействительным соглашения от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1) о присоединении к договору аренды от 14.05.2004 N 10/ЗД-01645 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, который принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением от 13.02.2008 (судья Калинина Л.М.) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, а встречный иск Общества оставлен без удовлетворения.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 решение от 13.02.2008 отменено на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с нарушением норм процессуального права, а постановлением от 21.04.2008 соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1) признано недействительным и иск Комитета оставлен без удовлетворения; с Комитета в пользу Общества взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить постановление от 21.04.2008 и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права. По мнению подателя жалобы, указанное соглашение является действительным в части определения порядка внесения платы за фактическое пользование земельным участком за период с 15.07.2004 по 28.02.2005.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании
представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Общество, уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьей 284 АПК РФ.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Берг“ (арендатор, далее - ООО “Берг“) заключен договор от 16.03.1999 N 10/ЗД-01645 (новая редакция данного договора - от 14.05.2004) аренды земельного участка площадью 3502 кв.м с кадастровым номером 78:1224:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 1/47, лит. А, для использования совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 20.12.2005 заключено соглашение N 10/ЗД-01645(П1) о присоединении к договору аренды от 14.05.2004 N 10/ЗД-01645 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора. Государственная регистрация указанного соглашения произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 30.11.2006.

Пунктом 2 данного соглашения установлено, что условиями использования земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом и ООО “Берг“ от 16.03.1999 N 10/ЗД-01645, который является неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 4 соглашения величина квартальной арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в здании, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в этом здании к его общей площади и составляет 11302,380 условной единицы (далее - у.е.) в рублевом эквиваленте. Стоимость аренды 1 кв.м в год составляет 81,021 у.е.

Согласно справкам Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) размер доли
земельного участка Общества составляет 544 кв.м и 14 кв.м.

Пунктом 7 соглашения установлено, что арендатор обязан в течение шести месяцев с момента регистрации настоящего соглашения оплатить фактическое землепользование за период с 27.09.2002 по 14.07.2004 в сумме 953 828 руб. 24 коп.

Пунктом 5.2 договора от 14.05.2004 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Пунктом 5.4 указанного договора предусмотрено, что в случае нарушения иных его условий арендатор обязан уплатить штраф в размере 80 процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.07.2004 по 28.02.2005, а также на неисполнение им обязанности по оплате фактического землепользования за период с 27.09.2002 по 14.07.2004, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании образовавшегося долга и начисленной на его сумму неустойки.

Общество, в свою очередь, предъявило встречный иск о признании недействительным соглашения от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1).

Уведомлением от 21.06.2007 Комитет сообщил Обществу о прекращении действия указанного соглашения с 01.03.2005 ввиду введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 27.07.2007 произведена государственная регистрация прекращения действия указанного соглашения.

Общество является собственником помещений 16Н, 35Н, 36Н и квартир N 19, 42 в здании по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 1/47, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и свидетельствами о государственной регистрации права.

КЗРиЗ в целях оформления земельного участка пропорционально доли Общества провел кадастровый
учет земельного участка общей площадью 3502 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 78:1224:8. Данное обстоятельство также подтверждается ситуационным планом от 21.02.2002.

Таким образом, как на момент заключения соглашения от 20.12.2005, так и на момент его государственной регистрации (30.11.2006) земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и Общества.

Статьей 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе сдавать его в аренду.

Всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что на момент подписания соглашения от 20.12.2005 и на момент его государственной регистрации (30.11.2006) земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе и Общества), поэтому Комитет является ненадлежащим арендодателем. Соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1) - как не соответствующее требованиям действующего законодательства - является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ.

Довод подателя жалобы о том,
что суд при вынесении решения не учел, что Комитетом по настоящему делу заявлено требование о взыскании арендной платы за фактическое использование земельного участка с 15.07.2004 по 28.02.2005, обязанность по уплате которого установлена пунктом 7 соглашения, подлежит отклонению. Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Поскольку соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П1) является недействительным как не соответствующее требованиям действующего законодательства, оснований для применения положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ не имеется.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, а обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу N А56-24482/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

Т.И.САПОТКИНА