Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2008 по делу N А21-1089/2007 Отказывая ЗАО во взыскании с КУГИ излишне уплаченной арендной платы, суд правомерно исходил из того, что в результате перепланировок, произведенных обществом в арендованном помещении, произошло изменение его площади, в связи с чем стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение, с момента подписания которого изменившаяся площадь правомерно учитывалась КУГИ при расчете арендной платы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 июня 2008 г. по делу N А21-1089/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев 23.06.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Победа“ на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2007 (судья Конева В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-1089/2007,

установил:

закрытое акционерное общество “Победа“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) о взыскании 27 614 руб. 26 коп. излишне уплаченной
арендной платы за период с декабря 2003 по ноябрь 2006 года и 5 243 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с переплатой арендных платежей по договору аренды от 27.04.1999 N 2609.

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество с учетом заявления Комитета о частичном пропуске срока исковой давности уточнило исковые требования: сумма излишне перечисленных арендных платежей составляет за период с марта 2004 по ноябрь 2006 года 25 794 руб. 88 коп., а сумма процентов за период с апреля 2004 года по 27.11.2007 - 6 069 руб. 54 коп. Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика 6 852 руб. расходов по оплате услуг представителя.

Комитет обратился со встречным исковым заявлением к Обществу, которое принято судом к производству для его рассмотрения совместно с первоначальным, о взыскании с Общества 36 352 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с мая по ноябрь 2007 года и 22 012 руб. 79 коп. пеней за просрочку арендных платежей.

Решением от 03.12.2007 (с учетом определения от 25.12.2007) в удовлетворении исковых требований Общества отказано, встречный иск удовлетворен частично. С Общества в пользу Комитета взыскано 36 352 руб. 53 коп. долга, 11 006 руб. 79 коп. пеней.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить указанные судебные акты и передать дело на новое рассмотрение в ином судебном
составе.

Как указывает податель жалобы, фактическая площадь переданных в аренду нежилых помещений составляет 110,2 кв.м, а не 114,9 кв.м и, соответственно, арендная плата должна быть начислена исходя из фактического размера помещений. Кроме того, указанные помещения не электрифицированы и не имеют теплоснабжения, что в силу пункта 2.8 Методики определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в городе Калининграде является основанием для снижения коэффициента на 0,1 за каждый отсутствующий элемент благоустройства. В данном случае должен быть применен коэффициент 0,8, а не 1, как полагает Комитет.

Податель жалобы полагает, что вывод судов об отказе в возврате излишне уплаченной арендной платы по причине произведенной Обществом перепланировки помещений является необоснованным, так как перепланировка помещений была произведена в период действия предыдущего договора аренды от 29.04.1994 N 1452, который утратил свою силу в связи с заключением нового договора от 27.04.1999 N 2609.

Кроме того, Общество ссылается на то, что Комитет в нарушение норм статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приложил к встречному исковому заявлению расчет взыскиваемой суммы. Вместо него представлена история платежей за период с 01.07.2004 по 16.06.2007, которая не соответствует действительности, так как применен коэффициент 1 и арендная плата рассчитана исходя из площади помещений 114,9 кв.м.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, будучи уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 27.04.1999 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор
аренды нежилых помещений общей площадью 114,9 кв.м (N 2, 2а, 3, 4, 5, 6), расположенных по адресу: Калининград, пр. Победы, д. 42. Срок договора установлен с 01.05.1999 по 01.05.2009 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные услуги. Размер ежемесячной арендной платы установлен пунктом 4.1 договора и составляет 1 563 руб. 56 коп. В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор вносит арендную плату за каждый месяц вперед не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели, что изменение арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Публикация сообщения об изменениях размера арендной платы в средствах массовой информации, а также доведение до сведения арендатора нового расчета арендной платы арендодателем не могут рассматриваться как изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Изменения арендных платежей производились арендодателем исходя из площади занимаемых арендатором помещений в размере 114,9 кв.м и с учетом коэффициента, равного 1. Так как, по мнению арендатора, фактическая площадь арендуемых помещений составляет 110,2 кв.м, а кроме того, не учтены отсутствующие коэффициенты благоустройства, Общество обратилось в Комитет с требованием о возврате переплаты арендных платежей (претензия от 23.11.2006 N 058). Данное требование оставлено арендодателем без исполнения, что послужило основанием для обращения Общества с настоящим иском в суд.

С заявленными исковыми требованиями Комитет не согласился и предъявил встречный иск о взыскании с арендатора задолженности по арендным платежам и пеней за
просрочку их уплаты.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор произвел в спорных помещениях определенные перепланировки, в результате которых произошло изменение площади с 114,9 кв.м до 110,2 кв.м. Дополнительным соглашением от 09.03.2007 внесены изменения в указанный договор аренды в части площади занимаемых помещений и, соответственно, с 09.03.2007 становятся измененными обязательства сторон по арендным платежам. В связи с изложенным отсутствуют основания для возврата произведенных Обществом платежей по арендной плате за период с марта 2004 по июнь 2006 года.

Кроме того, суд установил, что Общество, начиная с 2007 года, в нарушение условий пункта 3.4.3 договора аренды производило оплату аренды не в полном объеме. Суд также пришел к выводу, что требования Комитета соответствуют статьям 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежат удовлетворению частично с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при снижении размера пеней.

Суд апелляционной инстанции оставил без изменения указанное решение, посчитав, что суд первой инстанции правильно отклонил исковые требования Общества, которое необоснованно произвело перерасчет арендной платы за указанный период в одностороннем порядке с понижающим коэффициентом, а также исходя из площади 110,2 кв.м; соответственно, законно удовлетворил встречные требования Комитета.

Судами обеих инстанций установлено, что размер арендной платы изменялся на основании решений городского Совета депутатов города Калининграда от 17.04.2002 N 139, от 12.01.2005 N 8; от 25.05.2005 N 185; от 29.11.2006 N 432; от 20.12.2006 N 499; а также дополнительного соглашения к договору от 09.03.2007. Исходя из этого, в период действия договора аренды арендная плата в месяц составляла: на момент заключения договора - 1 563 руб. 56 коп. (пункт 4.1
договора); с 25.04.2002 - 2 605 руб. 93 коп.; с 20.01.2005 - 2 866 руб. 53 коп.; с 20.01.2006 - 4 777 руб. 54 коп.; с 20.01.2007 - 15 925 руб. 14 коп.; с 09.03.2007 - 15 273 руб. 72 коп.

В соответствии с Методикой определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в городе Калининграде, утвержденной решением городского Совета депутатов города Калининграда от 17.09.1997 N 233, Комитет при расчете арендной платы руководствовался коэффициентом 1. Определение данного коэффициента благоустройства зависит от наличия в арендуемых помещениях электричества и отопления. Существование данных условий подтверждается приложениями к договору, определяющими размер арендной платы, актом проверки использования нежилого помещения (здания) от 18.12.2002, а также заключенными с акционерным обществом открытого типа “Янтарьэнерго“ договорами на пользование электрической энергией от 06.07.1994 N 212 и на снабжение тепловой энергией от 25.08.2004. Указанные договоры и акт проверки подписаны уполномоченным представителем Общества.

Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств отсутствия указанных элементов благоустройства.

Довод Общества о том, что фактическая площадь переданных в аренду помещений по указанному договору составляет 110,2 кв.м, правомерно отклонен судами. Согласно акту проверки от 13.05.2004 площадь помещений изменена действиями Общества и 09.03.2007 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.1 договора. Следовательно, указанная площадь при расчетах арендной платы может учитываться только с 09.03.2007. Ссылка ответчика на новый технический ованна, поскольку изменения в договор аренды в части площади внесены только в 2007 году и изначально, как подтверждается материалами дела, площадь помещений при передаче
их арендатору и заключении договора аренды составляла 114,9 кв.м.

Вместе с тем в нарушение пункта 3.4.3 договора Общество, начиная с 2007 года, вносило арендные платежи не в полном объеме, заявляя о неосновательном завышении размера арендной платы арендодателем в связи с применением им коэффициента 1 и исходя из площади помещений 114,9 кв.м.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного суды обеих инстанций признали требования Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды оценили все представленные Комитетом и Обществом доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы судов соответствуют материалам дела.

Так как доводы кассационной жалобы Общества направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, и эти доводы всесторонне исследованы судами и им дана надлежащая правовая оценка, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 по делу N А21-1089/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Победа“ - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

А.В.КАДУЛИН