Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 N А33-12249/2007-03АП-1170/2008 по делу N А33-12249/2007 В исковом требовании о признании недействительным отказа от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве нежилого здания отказано, поскольку истец не принял спорное помещение в установленный договором срок, в связи с чем односторонний отказ ответчика от исполнения договора является правомерным.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 октября 2008 г. N А33-12249/2007-03АП-1170/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Гуровой Т.С., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

Ф.И.О. (паспорт),

Погоденкова В.К., представителя Находкиной Г.А. по доверенности от 14.12.2006, Полякова О.С., представителя Находкиной Г.А. по доверенности от 16.07.2008,

Ф.И.О. (паспорт),

Ф.И.О. (паспорт),

от общества с ограниченной ответственностью “Стройинвест“ - Красниковой Л.Я., представителя по доверенности от 28.12.2007, Орешникова К.С., представителя по доверенности от 01.05.2008

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Стройинвест“

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 2
апреля 2008 года по делу N А33-12249/2007, принятое судьей Трубачевым И.Г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Стройинвест“ (далее - ООО “Стройинвест“) о признании недействительным отказа от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве нежилого здания по улице Московская от 3 марта 2005 года N 3/2 в форме уведомления телеграммой от 26 июля 2007 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Ф.И.О. и Ф.И.О.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 2 апреля 2008 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО “Стройинвест“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- право на односторонний отказ от исполнения обязательств должно быть предусмотрено законом, а в отношении обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью - договором;

- законодательство, регулирующее инвестиционную деятельность, не содержит специальных норм, запрещающих односторонний отказ от исполнения сторонами инвестиционных договоров;

- в соответствии с пунктом 5.4 договора и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации телеграммой от 26 июля 2007 года и письмом от 26 июля 2007 года ответчик уведомил истца об отказе исполнения обязательств с 30 июля 2007 года;

- Третьим арбитражным апелляционным судом в постановлениях по аналогичным делам N А33-801/2007-03АП-958/2007 от 12 декабря 2007 года и N А33-799/2007-03АП-27/2008 от 11 февраля 2008 года сделан вывод о том, что условие, содержащееся в пункте 5.4 договора, не противоречит действующему
законодательству и направлено на защиту прав застройщика в случае неисполнения инвестором обязанности по принятию построенного объекта.

Индивидуальный предприниматель Находкина Г.А. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала следующее:

- в силу статьи 15 Закона РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ инвестиции не могут быть безвозмездно изъяты у инвестора, объект инвестиций может быть изъят у инвестора только в случае полного возмещения инвестору всех убытков, включая упущенную выгоду;

- из содержания пункта 5.4 договора следует, что застройщик имеет право реализовать площадь в помещении, тогда как площадь в помещении не может быть объектом права, а, следовательно, объектом реализации.

- истец получил право на долю в общей собственности, определяемой пропорционально внесенного вклада;

- другие доли в общей собственности принадлежат третьим лицам, не связанным с инвестором взаимным договором, пункт 5.4 договора не содержит условие, касающееся прав третьих лиц на спорное помещение.

- установленное договором право застройщика на реализацию площади в помещении (части площади помещения), не законно и является ничтожным.

- суд первой инстанции не квалифицировал договор от 3 марта 2005 года N 3/2 как соответствующий определенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации;

- нежилые помещения в здании, право собственности на которые зарегистрированы за застройщиком до передачи их участникам долевого строительства, принадлежат на праве собственности застройщику, а на праве залога - участникам, оплатившим их строительство;

- договор от 3 марта 2005 года N 3/2 является договором купли-продажи вещи, которая будет создана продавцом, а не договором подряда;

- застройщик неправомерно увеличил общую площадь спорного помещения на 22,5 кв.м., фактическая площадь объекта инвестирования составляет не 494,5 кв.м., а 472 кв.м., что не соответствует акту передачи N 10.

В судебном
заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

03.03.2005 между ООО “Стройинвест“ (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Находкиной Г.А. (инвестором) заключен договор N 3/2 о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 в г. Канске (далее - Договор). Предметом Договора является долевое участие в инвестировании строительства 133 кв.м. общей площади в нежилом помещении первого этажа III очереди нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора застройщик принимает на себя обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал 2006 года).

В соответствии с пунктом 1.3 Договора инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания III очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение N 2. При этом общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4 Договора предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение N 2 в здании признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5. Договора). При этом размер доли определяется пропорционально внесенному вкладу (пункт 1.6 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора цена одного квадратного метра общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 руб., общая сумма договора - 2 261 000 руб.

Согласно пункту 3.2.5 Договора застройщик обязан после ввода объекта в эксплуатацию в
течение 5 дней передать инвестору в собственность, указанную в пункте 1.1 часть помещения, по акту приема-передачи и выдать необходимые документы для государственной регистрации при условии, что инвестор полностью исполнил свои обязательства по оплате.

В соответствии с пунктом 5.4 Договора, если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления, застройщик имеет право реализовать площадь в помещении по своему усмотрению, о чем письменно уведомляет инвестора. После реализации помещения (части) в течение 3 месяцев застройщик выплачивает инвестору внесенные денежные средства за вычетом штрафа в размере 12% от общей суммы возвращенных инвестору денежных средств.

График платежей согласован сторонами в приложении N 1 к Договору.

Согласно справке ответчика от 20.11.2006 N 499 Находкина Г.А. оплатила ответчику в счет исполнения Договора 2 314 280 руб., что соответствует 133 кв.м. общей площади в помещении N 10 (первый этаж) в нежилом здании третьей очереди, расположенном по адресу: г. Канск, ул. Московская, 70. По расчетам ответчика размер доли Находкиной Г.А. в праве общей долевой собственности вышеуказанного помещения составляет 19/75 или 25% (т. 1, л.д. 15).

Согласно техническому паспорту нежилого здания “Гадаловские ряды III и IV очередь“, составленному по состоянию на 15.09.2006 общая площадь нежилого помещения N 10 (строительный N 2) составляет 494,9 кв.м., в том числе торговая 404,5 кв.м. (т. 1, л.д. 118 - 122).

14.12.2006 администрацией г. Канска выдано разрешение N 110 на ввод эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - нежилого здания “Гадаловские ряды III и IV очередь“, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (т. 1, л.д. 114).

Письмом от 27.12.2006 N 588/06
ООО “Стройинвест“ известило Находкину Г.А. о сдаче в эксплуатацию нежилого помещения N 10 третьей очереди здания и предложило ей принять указанное помещение в долевую собственность пропорционально уплаченной доле 19/75. Также в данном письме ООО “Стройинвест“ указало, что в связи с несоответствием фактической площади объекта проектной, излишне уплаченная сумма за 6,89 кв.м. подлежит возврату Находкиной Г.А. на условиях соглашения. К данному письму приложены расчет затрат, акт выполненных работ, счета-фактуры и соглашение о возврате денежных средств (т. 1, л.д. 25).

30.03.2007 ООО “Стройинвест“ зарегистрировало право собственности на спорное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2007 серии 24 ЕЗ N 580837, запись регистрации N 24-24-16/005/2007-390 (т. 1, л.д. 18).

26.07.2007 ООО “Стройинвест“ направило Находкиной Г.А. телеграмму, в которой сообщило об отказе от исполнения договора от 03.03.2005 в связи с неисполнением истцом обязанности по приемке спорного помещения (т. 1, л.д. 11). Также ООО “Стройинвест“ направило Находкиной Г.А. письмо от 26.07.2007 N 427/06 с уведомлением об отказе от исполнения договора от 03.03.2005.

Письмом от 26.07.2007 N 427/06 ООО “Стройинвест“ уведомило Находкину Г.А. об отказе от исполнения договора от 03.03.2005 в связи с неисполнением истцом обязанности по приемке спорного помещения (т. 1, л.д. 75), что подтверждается уведомлением о вручении N 860 от 27.07.2007

ООО “Стройинвест“ возвратило Находкиной Г.А. 2 055 434 руб., уплаченных по договору от 03.03.2005 N 3/2, в том числе 155 910 руб. как излишне перечисленную сумму в связи с уменьшением фактической площади помещения и 1 899 524 руб. инвестиций в строительство помещения за вычетом
12% штрафа, предусмотренного пунктом 5.4 Договора. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями от 08.05.2007 N 599 на сумму 141 372 руб., от 07.08.2007 N 1941 на сумму 14 358 руб., от 10.08.2007 N 1949 на сумму 1 899 524 руб. (т. 1, л.д. 47 - 49).

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора является недопустимым, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли в рамках осуществления деятельности по инвестированию объекта капитального строительства.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или
иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности определены в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объекта строительства не предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации, но не противоречит ему. В соответствии с данным договором застройщик обязан после приемки объекта строительства предоставить инвестору объект недвижимости, возводимый с участием инвестиционных вложений истца.

Из инвестиционного договора возникают обязательственные отношения по передаче законченного строительством объекта в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей инвестору созданного результата (объекта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 5.4 Договора от 03.03.2005 предусмотрено право застройщика реализовать площадь в помещении по своему усмотрению с выплатой инвестору понесенных расходов на строительство в случае, если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления.

Таким образом, указанное условие предполагает право застройщика на односторонний отказ от исполнения Договора. Данное условие не противоречит действующему законодательству и направлено на защиту прав застройщика в случае неисполнения инвестором обязанности по принятию построенного объекта.

Как усматривается из материалов дела, ответчик выполнил свои обязательства, предусмотренные Договором от 03.03.2005 N 3/2, в полном объеме. Так, законченный строительством объект (нежилое здание по адресу: г. Канск, ул. Московская, 70), в состав которого входит помещение N 10 введен в эксплуатацию в декабре 2006 года, о чем ответчиком в адрес истца 27.12.2006 направлено соответствующее уведомление с предложением принять 19/75 доли в площади спорного помещения. В установленный в уведомлении срок построенный объект Находкина Г.А. не приняла. Из заявления от 27.12.2006 следует, что инвесторы Находкина Г.А., Бельская Л.Д. и Дубровская Н.А. отказались от приемки построенного объекта (т. 1, л.д. 24). С учетом изложенного, односторонний отказ ООО “Стройинвест“ от исполнения Договора от 03.03.2005 N 3/2 является правомерным.

Ссылки истца на то, что отказ от приемки доли в спорном помещении обусловлен ненадлежащим исполнением обязательств ответчика, выразившимся в передаче меньшей площади, чем указано в Договоре, признаются судом необоснованными в связи со следующим.

По данным технической инвентаризации площадь нежилого помещения N 10 после завершения строительства уменьшилась, составив
494,9 кв.м. вместо 530,6 кв.м. общей проектной площади. Ответчик предлагал принять истцу 126,11 кв.м., составляющую 19/75 доли в спорном помещении. Таким образом, размер доли истца определен ответчиком пропорционально размеру внесенного вклада исходя из фактической площади помещения. При таких обстоятельствах уменьшение фактической площади завершенного строительством объекта не свидетельствует о нарушении ответчиком своих обязательств.

Денежные средства, перечисленные Находкиной Г.А. на основании Договора от 03.03.2005 N 3/2, возвращены истцу за вычетом 12% штрафа, предусмотренного пунктом 5.4 Договора, что подтверждается платежными поручениями от 08.05.2007 N 599, от 07.08.2007 N 1941, от 10.08.2007 N 1949.

При таких обстоятельствах, основания для признания недействительным одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора отсутствовали, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 2 апреля 2008 года по делу N А33-12249/2007 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу общества с ограниченной ответственностью “Стройинвест“ 1 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

И.А.ХАСАНОВА

Судьи:

Т.С.ГУРОВА

В.В.РАДЗИХОВСКАЯ