Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 N 17АП-7679/2008-АК по делу N А60-11509/2008 Поскольку договор аренды недвижимого имущества заключен без проведения конкурса, следовательно, сделка совершена с нарушением порядка, установленного Постановлением Правительства РФ, и является недействительной (ничтожной).

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2008 г. N 17АП-7679/2008-АК

Дело N А60-11509/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Богдановой Р.А., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голомолзиной Н.И.,

при участии:

от заявителей 1) первого заместителя Прокурора Свердловской области; 2) Главного управления внутренних дел по Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;

от заинтересованных лиц 1) Жилищно-строительного кооператива “Звезда“; 2) Территориального управления Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом по Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица Федерального государственного учреждения здравоохранения “Медико-санитарная часть Главного управления
внутренних дел Свердловской области“ - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Жилищно-строительного кооператива “Звезда“

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 августа 2008 года

по делу N А60-11509/2008,

принятое судьей Кудиновой Ю.В.,

по заявлению 1) первого заместителя Прокурора Свердловской области; 2) Главного управления внутренних дел по Свердловской области

к 1) Жилищно-строительному кооперативу “Звезда“; 2) Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом по Свердловской области,

с участием третьего лица: Федерального государственного учреждения здравоохранения “Медико-санитарная часть Главного управления внутренних дел Свердловской области“,

о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности,

установил:

первый заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений от 25.10.2005 года N АФ-266/1010, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - Росимущество), Главным управлением внутренних дел по Свердловской области (далее - ГУВД по Свердловской области) и Жилищно-строительным кооперативом “Звезда“ (далее - ЖСК “Звезда“), и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЖСК “Звезда“ передать ГУВД по Свердловской области отдельно стоящее здание (литер “Д“) общей площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, 14.

Решением арбитражного суда от 14.08.2008 года (резолютивная часть от 08.08.2008 года) исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с решением суда, ЖСК “Звезда“ (ответчик по делу) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Доводы жалобы сводятся к тому,
что 1) в соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом заключения договора аренды недвижимого имущества является дата его государственной регистрации - 05.06.2006 года и до указанной даты спорное имущество было изъято в надлежащем порядке у ГУЗ “Госпиталь“, закреплено на праве оперативного управления за ГУВД по Свердловской области и зарегистрировано за ним 02.06.2006 года, в связи с чем, сделка является законной и обоснованной и, соответственно, договор подписан уполномоченным лицом; 2) вывод суда о ничтожности договора аренды в связи с его заключением без проведения конкурса является неправомерным, поскольку Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 года N 685, на которое ссылается суд, только в настоящее время содержит предписание об обязательности условия проведения конкурса при заключении подобных сделок, тогда как на момент заключения договора, данная норма не являлась императивной; 3) судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве 3-го лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, которое проводило правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию; в случае признания сделки ничтожной оно будет обязано возместить причиненный ЖСК “Звезда“ вред.

ГУВД по Свердловской области представило возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми фактически договор аренды был заключен в момент его подписания сторонами - 25.10.2005 года и на указанный момент ГУВД по Свердловской области не являлось “титульным владельцем“ передаваемого в аренду имущества. Кроме того, договор подписан неуполномоченным лицом.

Федеральное государственное учреждение здравоохранения “Медико-санитарная часть Главного управления внутренних дел Свердловской области“, против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве. По мнению учреждения, договор аренды от
25.10.2005 года является ничтожным, так как на момент подписания договора аренды спорное здание находилось на праве оперативного управления у ГУЗ “Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД Свердловской области“, ГУВД по Свердловской области не являлось титульным владельцем спорного имущества и, следовательно, не могло быть стороной по договору.

Ходатайство ЖСК “Звезда“, представленное с апелляционной жалобой, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области отклонено в силу отсутствия оснований для его привлечения, предусмотренных в п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Иных случаев привлечения третьего лица к участию в деле судом апелляционной инстанции законом не предусмотрено.

Представители сторон по делу и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участие не принимали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 25.10.2005 года между Росимуществом (арендодатель), ГУВД по Свердловской области (титульный владелец) и ЖСК “Звезда“ (арендатор) заключен договор аренды N АФ-266/1010 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности РФ и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением (л.д. 15-19 т. 1).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель и титульный владелец на основании Приказа Росимущества по Свердловской области от 25.10.2005 года N 1961 (л.д. 26 т. 1) сдают для использования под артезианскую скважину, а арендодатель принимает в аренду отдельно стоящее трехэтажное здание (литер Д) общей площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, 14. Срок аренды установлен с 18.10.2005 года по 18.10.2010
года. Помещения переданы в пользование арендатору - ЖСК “Звезда“ с 18.10.2005 года, в соответствии с актом приема-передачи (л.д. 25 т. 1).

05.06.2006 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (л.д. 27 т. 1).

Полагая, что данный договор не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Свердловской области, обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что на момент подписания договора ГУВД по Свердловской области, не обладало титульным основанием владения спорным имуществом, то есть действовало с нарушением ст. 209, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд пришел к выводу о том, что с 04.04.2006 года договоры аренды федерального имущества заключаются только на конкурсной основе.

Арбитражный апелляционный суд, оценив представленные в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный
на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, то есть, данной нормой предусмотрены правовые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделки в виде незаключенности такой сделки.

В п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 также разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Материалами дела подтверждено, что государственная регистрация договора аренды от 25.10.2005 года N АФ-266/1010 произведена 05.06.2006 года.

Моментом заключения договора аренды является дата его государственной регистрации, то есть 05.06.2006 года.

До указанного момента Приказом Территориального управления ФАУФИ по Свердловской области от 02.12.2005 года N 2286 (л.д. 31 т. 1) спорное имущество было изъято у ГУЗ “Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД по Свердловской области“, в связи с передислокацией терапевтического отделения госпиталя, передано на баланс ГУВД по Свердловской области по акту от 06.12.2005 года N 11 (л.д. 37 т. 1).

Государственная регистрация права оперативного управления ГУВД по Свердловской области на спорное имущество произведена 02.06.2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 года N 66 АВ 259790 (л.д. 29 т. 1).

Однако, государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Правоустанавливающим документом в данном случае является договор, следовательно, соответствие его нормам закона нужно устанавливать и на дату его заключения (в момент волеизъявления сторон, связи с чем ГУВД по Свердловской области на 25.10.2005 г. не обладало правом на заключение договора.

В
соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 (в редакции от 23.03.2006 года N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, начиная с 04.04.2006 года осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельность стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ предусмотрено обязательное проведение оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъекту РФ либо муниципальному образованию.

Таким образом, Правительство Российской Федерации в рамках своих полномочий с 04.04.2006 года установило порядок заключения договоров аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности - через объявление конкурса с обязательным проведением оценки объекта в установленном порядке.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества N АФ-266/1010 заключен 05.06.2006 года без проведения конкурса, следовательно, сделка совершена с нарушением порядка, установленного п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 года N 685 и является недействительной (ничтожной).

Следовательно, на основании вышеизложенного, довод заявителя жалобы об отсутствии в момент заключения договора обязанности по проведению конкурса, является несостоятельным.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что на момент регистрации договора аренды уже было проведено надлежащее изъятие спорного имущества у Государственного учреждения здравоохранения “Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД по Свердловской области“ и закреплено на праве оперативного управления за ГУВД по Свердловской области не имеет правового значения в рассматриваемом споре, так как заключенный сторонами договор аренды порождает возникновение у сторон прав и обязанностей только с момента его государственной регистрации,
и до указанной даты в нарушение требований действующего законодательства не был проведен конкурс.

ТСЖ “Звезда“ просит отменить решение суда также по тому основанию, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Указанный довод отклоняется, так как в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции отменяет решение суда в случае, если судом принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Между тем, решение суда от 14.08.2008 года не содержит каких-либо выводов о правах и обязанностях ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

При указанных обстоятельствах, решение суда от 14.08.2008 года следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ “Звезда“ - без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2008 года по делу N А60-11509/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК “Звезда“ - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Г.ГОЛУБЦОВ

Судьи

Р.А.БОГДАНОВА

Н.П.ГРИГОРЬЕВА