Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2008 по делу N А64-1111/08-7 Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в процессе эксплуатации арендованного помещения возникла неотложная необходимость по проведению капитального ремонта, но, поскольку арендодатель его не произвел, это вынужден был сделать сам арендатор в соответствии с действующим законом, на основании чего и взыскал с ответчика стоимость затрат, понесенных истцом на капитальный ремонт спорного нежилого помещения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 декабря 2008 г. по делу N А64-1111/08-7

(извлечение)

Резолютивная часть постановления изготовлена 17.12.2008.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.12.2008.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова, г. Тамбов, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу N А64-1111/08-7,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) “Арсенал“, г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова, г. Тамбов, (далее - Комитет) с иском о взыскании 458 494 руб., составляющих стоимость затрат, понесенных
истцом на капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе г. Тамбова, арендованного истцом по договору аренды N 552/19 от 29.04.1999, заключенному между ООО “Арсенал“, Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова и унитарным муниципальным предприятием жилищно-коммунального хозяйства N 19 (далее - УМПЖХ-19), г. Тамбов.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.04.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО “Альфа-М“, Тамбовская обл., Тамбовский р-н, п. Строитель, которое является новым собственником данного помещения на основании договора купли-продажи N 1035 от 12.03.2008.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.05.2008 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 данное решение суда области отменено. Иск удовлетворен. С Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова взыскано в пользу ООО “Арсенал“ 458 494 руб. стоимости затрат, связанных с проведением капитального ремонта нежилого помещения, расположенного в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе г. Тамбова, арендованного ООО “Арсенал“ по договору аренды N 552/19 от 29.04.1999.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить принятое судом апелляционной инстанции постановление, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Представители сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва истца, судебная коллегия считает, что обжалуемый
судебный акт следует оставить без изменения по нижеуказанным основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 29.04.1999 между Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель), УМПЖХ-19 г. Тамбова (балансодержатель) и ООО “Арсенал“ (арендатор) заключен договор N 552/19 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому ООО “Арсенал“ арендовало у Комитета по управлению имуществом г. Тамбова, УМПЖХ-19 нежилое помещение площадью 148,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Киквидзе, 98, для размещения продовольственного магазина, на срок с 01.01.1999 по 31.12.1999.

Дополнительными соглашениями к указанному договору срок действия договора продлялся до 26.12.2007.

14.11.2003 в адрес ООО “Арсенал“ было направлено предписание Комитета по управлению имуществом города Тамбова исх. N 01-08-3-2084, в котором указывалось на обязанность общества приостановить эксплуатацию помещений магазина в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе г. Тамбова до выяснения причины разрыва кирпичной кладки в помещении торгового зала и просадки полов.

Согласно тех. заключения N 845 от 25.12.2003, выполненного по инициативе истца и за его счет ОАО проектным институтом “Тамбовгражданпроект“, к появлению трещин в стенах дома, просадке полов в магазине и отрыву фундамента под самонесущей разделительной стенкой привело попадание под фундаменты поверхностных вод. В целях предотвращения дальнейшего развития деформаций фундаментов рекомендуется организовать подъем уровня площадки, примыкающей к встройке под магазин.

В 2005 - 2006 гг. ООО “Арсенал“ за счет собственных средств произвело капитальный ремонт арендуемого помещения магазина общей стоимостью 458 494 руб., что подтверждено договором на выполнение работ N 1 от 30.08.2005 с ООО “КапиталСтрой“, справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 07.09.2006 и актом о приемке выполненных работ N 1 от 07.09.2006.

19.10.2006
ООО “Арсенал“ обратилось в Комитет муниципальных и земельных ресурсов Администрации г. Тамбова с письмом о зачете понесенных им на проведение капитального ремонта затрат в счет арендных платежей.

Письмом от 17.11.2006 (исх. N 01-08.1-13235) Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов отказал ООО “Арсенал“ в зачете затрат в счет арендных платежей, сославшись на отсутствие согласия Комитета на проведение капитального ремонта.

07.12.2007 письмом (исх. N 01-08-14086) Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью по поручению главы Администрации г. Тамбова вновь отказал ООО “Арсенал“ в зачете арендных платежей, сославшись на проведение 17.12.2007 аукциона по продаже арендуемого помещения.

24.12.2007 письмом N 01-08.1-14513 Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова (правопреемник арендодателя) отказал в продлении договора аренды, о котором ООО “Арсенал“ просило 03.12.2007.

После 26.12.2007 ООО “Арсенал“ продолжало пользоваться арендованным имуществом и уплачивать арендную плату без возражений со стороны арендодателя, т.е. в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Письмом от 10.04.2008 ООО “Альфа-М“ - приобретатель арендуемого истцом помещения на основании договора купли-продажи N 1035 от 12.03.2008 по результатам открытого аукциона по продаже муниципального имущества, предупредило ООО “Арсенал“ о расторжении договора аренды.

Полагая, что ответчик обязан возместить стоимость понесенных ООО “Арсенал“ расходов на проведение капитального ремонта арендуемого им помещения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по предусмотренным законом и договором основаниям у ответчика не возникла обязанность возместить заявленные расходы истца. При этом суд сослался на непредставление истцом документов, указанных в письме Комитета по управлению имуществом города Тамбова
от 23.01.2004 N 01-08.3-405 и несоблюдение им действий для осуществления зачета затрат по ремонту в счет арендной платы, предусмотренных “Порядком производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектом нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности г. Тамбова и зачета затрат на их проведение“, утвержденных постановлением мэра города Тамбова от 08.01.2001 N 7.

Отменяя решение суда области и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

Учитывая вышеназванные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в процессе эксплуатации арендованного помещения возникла неотложная необходимость по проведению капитального ремонта. Однако поскольку арендодатель его не произвел, это вынужден был сделать сам арендатор в соответствии с действующим законом, на основании чего и взыскал с ответчика 458 494 руб. составляющих стоимость затрат, понесенных истцом на капитальный ремонт спорного нежилого помещения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ООО “Арсенал“, т.к. истцом при производстве капитального ремонта не была соблюдена процедура его согласования и проведения, установленная Порядком производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности города Тамбова и зачета затрат на их проведение, утвержденным постановлением мэра г. Тамбова от 08.01.2001 N 71, при отмеченных обстоятельствах дела является ошибочным, основанным на неверном толковании
норм материального права.

Ссылка ответчика на то, что истец не доказал факт проведения им капитального ремонта помещения противоречит представленным в материалах дела доказательствам, а именно: договору на выполнение работ N 1 от 30.08.2005, заключенному между ООО “Арсенал“ и ООО “КапиталСтрой“, акту о приемке выполненных работ N 1 от 07.09.2006, справке о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 07.09.2006. Доказательства, на основании которых, можно было бы прийти к выводу о том, что капремонт в спорном помещении произведен иным лицом, в дело ответчиком не представлено.

Поскольку нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права кассационной коллегией не установлено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу N А64-1111/08-7 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.