Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 N Ф10-5123/08 по делу N А68-723/08-42/4 Согласно ч. 1 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 ноября 2008 г. N Ф10-5123/08

Дело N А68-723/08-42/4

(извлечение)

Резолютивная часть постановления оглашена 11.11.2008.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.11.2008.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “ДИМАС“, г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2008 по делу N А68-723/08-42/4,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “ДИМАС“ (далее - ООО “ДИМАС“), г. Тула, обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу “Тандер“ (далее - ЗАО “Тандер“), г. Тула, о расторжении договора от 01.02.2007 N ТулФ-1/30/07 аренды нежилых помещений общей площадью 746,4 кв.м,
находящихся в подвале здания литера А, А1, А2, А3, А4, расположенного по адресу: Тульская обл., г. Киреевск, ул. Мира, д. 19-а, об обязании ответчика освободить названные нежилые помещения и взыскании 970585 руб. недополученной арендной платы (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2008, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2008, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО “ДИМАС“ просит состоявшиеся судебные решения отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права.

В отзыве на жалобу ЗАО “Тандер“ просит оставить принятые судебные решения без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представитель ответчика поддержал доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости обжалуемые судебные акты оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 01.02.2007 между ООО “ДИМАС“ (арендодатель) и ЗАО “Тандер“ (арендатор) заключен договор аренды N ТулФ-1/30/07, по которому арендодатель передал арендатору недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 746,4 кв.м, находящиеся в соответствии с поэтажным планом и экспликацией в подвале здания литера А, А1, А2, А3, А4, расположенного по адресу: Тульская обл., г. Киреевск, ул. Мира, д. 19-а,, сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктами 3.1.2 и 3.1.6 договора аренды в течение первого года аренды арендатор обязался произвести капитальный ремонт объекта в объемах, согласованных с арендодателем, в
строгом соответствии с проектом, согласованным со всеми государственными надзорными инстанциями, осуществлять проведение ремонтных работ под контролем арендодателя; не производить реконструкцию, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, без письменного согласия арендодателя. Согласование реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законом порядке осуществляет арендатор.

Согласно п. 5.8.1 арендатор обязался произвести ремонт арендуемых помещений на сумму 2321974 руб. с учетом НДС согласно смете, а также установить систему вентиляции и охранно-пожаро-тревожную сигнализацию с системой пожаротушения. Арендодатель обязался возместить арендатору часть суммы произведенного ремонта в размере 1500000 руб., равными долями по 88235 руб. в период с 01.06.2007 по 30.10.2008. Пунктом 5.8.2 предусмотрена обязанность арендатора представить арендодателю по окончании работ заверенные копии смет расходов, а также платежных документов, подтверждающих оплату предоставленных смет.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды произвел реконструкцию арендованных помещений, выразившуюся в проведении несанкционированной перепланировки помещений (снос и перенос стен, изменение площади части помещений), без надлежащего согласования с государственными надзорными органами и арендодателем, что, по мнению истца, существенно ухудшило переданное в аренду имущество; произвел ненадлежащие работы по установке пожарной тревожной сигнализации, не исполнил обязанность по установлению системы вентиляции, арендную плату вносил не в полном объеме и с нарушением срока, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суды двух инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований истца.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по
решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Отказывая в удовлетворении требований, суд правильно исходил из того, что нежилые помещения были переданы ответчику в состоянии, в котором они не могли быть использованы последним для целей аренды (организация розничной торговли смешанными группами товаров). Согласно пункту 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2007 система отопления и водоснабжения требовала капитального ремонта, электропроводка - полной замены, стены, пол, потолок - капитального ремонта, все входные двери - замены, требовались оборудование помещения системой вентиляции и установка охранно-пожарной сигнализации с системой пожаротушения.

Выполнение арендатором ремонтных работ в арендуемых помещениях подтверждается материалами дела: изготовленным ООО “ГрадСтройПроект“ рабочим проектом “Перепланировка части площадей торгового центра под супермаркет “Магнит“ по адресу: ул. Мира, д. 19А, в г. Киреевске Тульской обл.“, выданным Государственным проектно-конструкторским и исследовательским предприятием “Стройэкспертиза“ техническим заключением от 12.03.2007 N 4220, с которым был ознакомлен и истец, заключенным между ЗАО “Тандер“ (заказчик) и ООО “КСК-Строй“ (подрядчик) договором от 25.03.2007 N ТулФ-2/131/07 подряда на ремонт на сумму 2145747 руб. и сметой на ремонтно-строительные работы на сумму 2605833 руб., изготовленным ООО “Техзащита-СБ“ рабочим проектом “Автоматическая установка пожаротушения, автоматическая пожарная сигнализация и оповещение людей о пожаре магазина “Магнит“, расположенного по адресу: Тульская обл., г. Киреевск, ул. Мира, д. 17а“ и протоколом от 17.03.2008 испытания автоматической установки пожаротушения, охранно-пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре,
согласно которому автоматическая установка признана работоспособной и пригодной к дальнейшей эксплуатации.

Пунктом 3.1.6 договора арендатору запрещено производить реконструкцию помещения без письменного согласия арендодателя. Проведение остальных ремонтных работ осуществляется только под контролем арендодателя - п. 3.1.2.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что проведенные арендатором ремонтные работы являются не перепланировкой, а реконструкцией, на которую требовалась выдача специальных разрешений, был предметом исследования судов двух инстанций и обоснованно ими отклонен ввиду недоказанности истцом факта реконструкции. Переоценка этих выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Ссылка заявителя жалобы на то, что арендодателем были выявлены нарушения арендатором условий договора аренды при производстве ремонта, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле претензии, не заслуживает внимания. Как видно из материалов дела, первая претензия (от 03.08.2007) в адрес ЗАО “Тандер“ поступила от ООО “Димас“ в ответ на письмо ЗАО “Тандер“ (от 02.08.2007) о залитии подвальных помещений по вине ООО “Димас“. Причем в этой претензии, так же как и в претензии от 13.08.2007, указано лишь на недостатки ремонтных работ. О том, что арендатор производит реконструкцию и ремонтные работы следует приостановить, не указано (т. 1, л.д. 29, 30). Учитывая, что 27.08.2007 арендатор уже открыл магазин “Магнит“, претензии истца поступили при окончании ремонтных работ.

Несостоятельна и ссылка заявителя жалобы на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по установке системы вентиляции и охранно-пожарной тревожной сигнализации с системой пожаротушения. Из материалов дела усматривается, что ответчик произвел необходимые работы по установке системы, приступил к работе с согласия соответствующих органов.

Истцом не представлено доказательств того, что после произведенного ремонта необходимо вносить изменения в документы, имеющиеся в регистрационной службе, необходимо согласование произведенных перепланировок
или переоборудования со специальными службами, органами власти или местного самоуправления и что указанные службы в этом согласовании отказывают. То есть, ответчиком не представлено доказательств ухудшения состояния помещения в результате ремонта, причинения истцу произведенным ремонтом убытков, невозможности или затруднительности использования спорных помещений истцом как собственником.

Таким образом, предусмотренные ст. 619 ГК РФ основания для расторжения договора аренды от 01.02.2007 N ТулФ-1/30/07 отсутствуют, в иске отказано правомерно.

Что касается довода заявителя жалобы относительно суммы недополученной им арендной платы, то он также подлежит отклонению, так как действия арендатора по уменьшению ежемесячно перечисляемой суммы арендной платы не противоречат пунктам 5.8, 5.8.1 договора аренды, устанавливающим право арендатора на возмещение части расходов по проведению ремонта в сумме 1500000 руб. равными долями по 88235 руб. в месяц с арендных платежей в период с 01.06.2007 по 30.10.2008.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2008 по делу N А68-723/08-42/4 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.