Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2008 N Ф10-3803/08 по делу N А08-4927/07-22 В иске о взыскании штрафа по договору купли-продажи недвижимости отказано правомерно, поскольку данный договор является незаключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 августа 2008 г. N Ф10-3803/08

Дело N А08-4927/07-22

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2008 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.08.2008 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО “ИНТЕКО-Агро“ на решение Арбитражного суда Белгородской обл. от 3 марта 2008 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2008 г. по делу N А08-4927/07-22,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ИНТЕКО-Агро“ обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Правительству Белгородской области о взыскании 51320000 руб. штрафа по договору купли-продажи от 15.09.2004 (с учетом уменьшения суммы иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации).

Решением от 03.03.2008 года Арбитражный суд Белгородской области в иске отказал.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на неверное применение судом ст. ст. 10, 167, 454, 455, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 5, 10, 11, 13 Федерального закона N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащих применению в данном случае ст. ст. 2, 4, 17 Закона Белгородской области N 111 от 31.12.2003 “Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения“, ООО “ИНТЕКО-Агро“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.03.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 отменить, иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ООО “ИНТЕКО-Агро“ поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель Правительства Белгородской области доводы кассационной жалобы не признал, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено арбитражным судом, 15.09.2004 между Правительством Белгородской области (продавец) и ООО “ИНТЕКО-Агро“ (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность у продавца земельные доли - доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенные на территории Ивнянского и Прохоровского районов Белгородской области, общей площадью 15000 га.

В случае их недостаточного количества на территории указанных районов, стороны предусмотрели возможность приобретения недостающего количества земельных долей на территории иных районов
Белгородской области (п. 1 договора).

В соответствии с п. 2 договора состав, количество и местоположение земельных долей указаны в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, которое может быть уточнено, по основаниям, указанным в пункте 1 настоящего договора, путем составления дополнительного приложения.

Согласно п. 4 договора его предметом, являются бесхозяйные земельные доли на территории Белгородской области (на земельную долю не имеется собственника, или собственник ее неизвестен, либо собственник отказался от права собственности на земельную долю), из которых в соответствии со ст. 80 Земельного кодекса РФ и ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации формируются районные фонды перераспределения.

Пунктами 5, 6 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что в течение полутора лет совершит предусмотренные законодательством Российской Федерации процедуры приобретения прав на земельные доли, указанные в приложении N 1, в том числе государственную регистрацию права собственности, и другие юридически значимые действия по осуществлению перехода к покупателю права собственности на земельные доли; в случаях, если на отчуждаемые земельные доли, зарегистрированы права муниципальной собственности, то продавец окажет содействие покупателю по его просьбе в приобретении этих земельных долей из состава земель фонда перераспределения либо предложит покупателю для покупки другие равноценные земельные доли.

Продавец также гарантирует, что с момента подписания договора от 01.09.2004 у покупателя возникает право владения и пользования земельными массивами, формируемыми из состава приобретаемых земельных долей, для ведения сельскохозяйственного производства и иных предусмотренных законодательством целей (пункт 7 договора).

В соответствии с п. 8 договора от 15.09.2004 года в случае нарушения продавцом пунктов 5 и 7, виновная сторона единовременно выплачивает штраф в размере 100% стоимости от суммы договора.

Ссылаясь на то, что
Правительство Белгородской области не предприняло никаких действий для исполнения договора от 15.09.2004 и земельные доли, составляющие его предмет, в пользование и собственность покупателя переданы не были, ООО “ИНТЕКО-Агро“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из условий п. 1 договора купли-продажи от 15.09.2004, усматривается, что продавец обязуется продать покупателю земельные доли - доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору о продаже недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ссылка ООО “ИНТЕКО-Агро“ на то, что предметом договора являлись доли в праве общей собственности, а не земельные участки, в связи с чем к правоотношениям сторон не применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже недвижимости, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку использование указанных понятий, само по себе не меняет правовой природы спорного договора, как договора купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если
иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Таким образом, арбитражный суд, разрешая спор, обоснованно руководствовался специальными правилами, регулирующими особенности договора купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из смысла данной нормы права, следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в конкретном случае, в составе земельного массива указанного в договоре.

Спорный договор не содержит всех необходимых существенных условий, предусмотренных положениями ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить место расположения и иные идентифицирующие признаки земельных участков в составе земельных массивов сельскохозяйственных предприятий, указанных в договоре.

Поэтому арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 15.09.2004 не может считаться заключенным,
поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям, характерным для данного вида договора.

Кроме того, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 5, 10, 11, 13 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на невозможность приобретения права собственности субъектом на долю без реального выдела земельного участка, отсутствие у Правительства Белгородской области надлежаще оформленного права собственности на указанные в договоре земельные участки, сделал правильный вывод о том, что ответчик не имел полномочий на распоряжение правами на долю в объекте недвижимости. В связи с этим спорный договор обоснованно признан арбитражным судом недействительным. Такой вывод соответствует положениям ст. 166 п. 1, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поэтому арбитражный суд обоснованно отказал истцу в применении меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренной указанной сделкой.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов суд кассационной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст. 287 п. 1 ч. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской обл. от 3 марта 2008 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2008 г. по делу N А08-4927/07-22 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.