Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 10.07.2008 по делу N А14-11375/2007/624/23 Дело по заявлению о признании недействительным постановления органа местного самоуправления о переоформлении права пользования земельным участком направлено на новое рассмотрение, поскольку в материалах дела отсутствуют документы по межеванию выделенного спорного земельного участка (землеустроительное дело), что не позволяет сделать однозначный вывод о том, вошел ли спорный земельный участок в земли, переданные в аренду.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июля 2008 г. по делу N А14-11375/2007/624/23

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Тяжэкс“ на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 по делу N А14-11375/2007/624/23,

установил:

открытое акционерное общество “ВЭКС“ Воронежский экскаватор (далее - ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы городского округа город Воронеж от 02.11.2005 N 1846 о переоформлении ОАО “Тяжэкс“ им. Коминтерна права пользования земельным участком, фактически занимаемым производственной базой по Московскому проспекту, 11.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО “Тяжэкс“
им. Коминтерна и Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2008 постановление главы городского округа город Воронеж от 02.11.2005 N 1846 признано недействительным в части предоставления открытому акционерному обществу “Тяжэкс“ имени Коминтерна в аренду земельного участка площадью 34 732,3 кв. м, на котором расположены следующие здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности обществу:

нежилое здание литер 9А, площадью 443 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 437625);

нежилое здание литер 15А, 15В, 15Д, площадью 6 643,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 854550);

сооружение литер 1-20, 12а, длина 2 863,13 п. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 681509);

часть здания литер 16А, п/16/А площадью 4 367,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 887371);

сооружение литер 45А, площадью 2 554,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 722883);

нежилое здание литер 34А, площадью 562,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 722049);

нежилое здание литер 41 А, площадью 34,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 717048);

нежилое здание литер 42А, площадью 15,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 717051);

нежилое здание литер 36А, 36А1, площадью 1 684,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 714017);

нежилое здание литер 48А, площадью 383,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 722790);

нежилое здание литер 38А, площадью 13,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 714013);

нежилое здание литер 38Б, площадью 38 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 722884);

нежилое здание литер 37А,
37А1 площадью 555,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 717049);

нежилое здание литер 47А, площадью 19,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 717050);

нежилое здание литер 5А, площадью 1654,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 681514);

нежилое здание литер 6А, 6Б, 6В, 6Д, 6Е, 6Ж, 6З, 6д площадью 11 804,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 681511);

часть здания литер 2А, 2Д, 2Е, 2Ж площадью 3 956,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 36 АА 854549).

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 решение суда отменено, постановление главы городского округа город Воронеж от 02.11.2005 года N 1846 признано недействительным в полном объеме.

В кассационной жалобе ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна просит вынесенные по делу судебные акты отменить в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в заседание, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор является собственником 26 зданий и сооружений, расположенных по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 11, приобретенных по договорам купли-продажи в период с сентября 2001 года по октябрь 2002 года у ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна.

Постановлением главы городского округа город Воронеж от 02.11.2005 года N 1846 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна на земельный участок площадью 528 850 кв. м по Московскому проспекту, 11, утвержден проект границ земельного участка площадью 477 787 кв. м, фактически занимаемого производственной базой,
ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений, фактически занимаемый производственной базой, площадью 477 787 кв. м по Московскому проспекту, 11.

02.12.2005 года администрация заключила с ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна договор аренды указанного земельного участка N 5068-05-09/мз, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Полагая, что указанное постановление противоречит нормам действующего законодательства, нарушает его права и законные интересы, ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя частично, суд первой инстанции указал, что на спорном земельном участке находятся 17 объектов недвижимости, право собственности на которые было зарегистрировано обществом в установленном законом порядке на момент издания оспариваемого постановления, в связи с чем администрация неправомерно предоставила в аренду ОАО “Тяжэкс“ им. Коминтерна часть земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, и которая необходима для их использования.

При отмене решения суда апелляционная инстанция сослалась на то, что в действительности за обществом на момент вынесения оспариваемого постановления было зарегистрировано не 17, а 26 объектов недвижимости, а оспариваемым постановлением администрация городского округа город Воронеж неправомерно предоставила в аренду ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна весь земельный участок площадью 477 787 кв. м, поскольку на данном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор, и общество имеет право пользования той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

По мнению кассационной инстанции, судами правильно установлено, что передача в аренду ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна всего земельного участка может нарушать права ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор.

Между тем, кассационная инстанция не может согласиться с выводом апелляционного суда
о необходимости отмены постановления в полном объеме.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту же часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из вышеприведенной нормы права следует, что приобретатель недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, получает право пользования частью данного земельного участка на тех же правах, что и продавец, а также имеет преимущественное право на приватизацию или аренду названного земельного участка.

Данная позиция также подтверждена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, в п. 14 которого разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости
и собственником земельного участка.

Таким образом, ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор, независимо от наличия оформленных документов на землепользование, в силу упомянутых выше норм закона имеет право пользования той частью земельного участка, которая занята принадлежащей ему недвижимостью и необходима для ее эксплуатации, а также исключительное право по своему выбору приобрести указанную часть земельного участка в собственность или оформить право аренды.

Однако судами не учтено, что также и ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна имеет право пользования оставшейся частью земельного участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимости, в том числе и на праве аренды.

Площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о необходимости частичной отмены постановления правилен, верно произведен расчет площади земельного участка относительно 17 объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.

Однако судами первой и апелляционной инстанций не проверен факт нахождения всех 26 объектов недвижимости, принадлежащих ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор, именно на спорном земельном участке.

В материалах дела отсутствуют документы по межеванию выделенного спорного земельного участка (землеустроительное дело), что не позволяет сделать однозначный вывод о том, вошел ли спорный земельный участок в земли, переданные ОАО “Тяжэкс“ им. Коминтерна, и, как следствие,
установить факт ущемления прав общества.

Не исследован судами и вопрос о размере земельного участка, необходимого ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор для всех объектов недвижимости, находящихся на участке, выделенным оспариваемым постановлением, в соответствии с вышеназванными нормами права, и, как следствие, возможность частичной отмены оспариваемого постановления.

Судом апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 271 АПК РФ, в мотивировочной части постановления не указаны доказательства и мотивы, на основании которых он пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов ОАО “ВЭКС“ Воронежский элеватор и несоответствии закону постановления от 02.11.2005 N 1846 в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ОАО “Тяжэкс“ имени Коминтерна на земельный участок площадью 528 850 кв. м по Московскому проспекту, 11.

Поскольку в силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ признание ненормативного акта недействительным поставлено в зависимость от совокупности двух условий, а именно несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения данным актом прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, выяснение указанного обстоятельства является существенным для рассмотрения настоящего спора.

В этой связи и принимая во внимание, что суды первой и апелляционной инстанции не исследовали данный вопрос, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду требуется установить площадь земельного участка необходимого для эксплуатации всех объектов недвижимости, принадлежащих ОАО “ВЭКС“ Воронежский экскаватор, а не только для 17, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса; включен ли этот земельный участок (его часть) в состав земель, арендуемых ОАО “Тяжэкс“ им. Коминтерна, для чего следует сторонам предложить дополнительные доказательства по делу и разрешить вопрос о необходимости проведения технической экспертизы.

Кроме
того суду следует учесть, что принятый по делу судебный акт должен соответствовать требованиям ст. 170 АПК РФ, а именно резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований. В данном случае решение суда первой инстанции не содержит выводов относительно частичного отказа в удовлетворении заявленных требований, что также является основанием для отмены судебного акта как принятого с нарушением норм процессуального права.

Учитывая изложенное и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2008 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 по делу N А14-11375/2007/624/23 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.