Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 по делу N А35-8010/06-с16 При отсутствии в договоре купли-продажи недвижимого имущества индивидуализирующих объект признаков условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами в связи с невозможностью определения имущества, подлежащего передаче покупателю, а соответствующий договор - незаключенным.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июня 2008 г. по делу N А35-8010/06-с16

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27.06.2008.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.06.2008.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Д. на решение Арбитражного суда Курской области от 26.03.2008 года по делу N А35-8010/06-с16,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив К. (далее - СХПК К., истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Д. (далее - ООО Д., ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества N 51 от 12 ноября 2003 г. незаключенным (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской
области от 26.03.2008 года исковые требования СХПК К. были удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО Д. обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Представители ООО Д., СХПК К., ООО МТС Д. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Через канцелярию суда от СХПК К. поступило заявление о рассмотрение жалобы в отсутствие их представителя.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, между СХПК К. и ООО Д. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 51 от 12 ноября 2003 г.

Согласно пункту 1.1 оспариваемого договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество согласно приложению N 3, а именно: четыре зерносклада, контору, крытую стоянку для техники, асфальт, Ф.И.О. К. Клюквенского сельсовета Курского района Курской области по цене 144 600 рублей.

Определением арбитражного суда от 05.06.2006 года в отношении СХПК К. введена процедура наблюдения.

Решением арбитражного суда от 21.09.2006 года СХПК К. был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Г.

Ссылаясь на то, что в спорном договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче по нему, следовательно, условие о предмете договора сторонами не согласовано, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанного договора незаключенным.
При этом истец одновременно в исковом заявлении считает указанную сделку не соответствующей требованиям статьи 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из текста оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества усматривается, что предметом договора является имущество (“объекты“) согласно приложению N 3, а именно: четыре зерносклада, контора, крытая стоянка для техники, асфальт, расположенное по адресу: Курская область, Курский район, Клюквенский сельсовет, деревня К. по цене 144 600 рублей (пункты 1.1 и 2.1 договора). Иных идентифицирующих объекты данных в договоре не указано, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Кроме того, техническая документация (технический паспорт) на объекты недвижимости отсутствует, так как техническая инвентаризация не проводилась.

Как пояснил истец в ходе рассмотрения дела судом
первой инстанции, спорное имущество находится в его фактическом владении.

Из пояснений ответчика в суде первой инстанции следует, что имущество было передано в составе иного имущества по акту приема-передачи от 12 ноября 2003 года и накладной N 51 от 12 ноября 2003 года а затем продано третьему лицу.

Однако, акт приема-передачи от 12 ноября 2003 года имеет ссылку на договор б/н от ноября 2003 года, без указания числа. Следовательно, не представляется возможным установить, к какому договору является приложением данный акт приема-передачи. При этом акт приема-передачи также не содержит идентифицирующих данных о передаваемых объектах и месте их нахождения.

ООО “МТС Д.“ в отзыве на апелляционную жалобу пояснило, что в настоящее время спорное имущество находится в их фактическом владении и пользовании.

При изложенных обстоятельствах, суд не может сделать однозначного вывода о каком имуществе идет речь. Два лица сообщили суду, что четыре зерносклада, контора, крытая стоянка для техники, асфальт фактически находятся у них во владении и пользовании.

В оспариваемом договоре отсутствуют индивидуальные признаки, по которым можно идентифицировать объекты недвижимости, то есть их площадь, объем, материал, из которого они изготовлены, этажность, давность постройки, привязка его к земельному участку и другие признаки, по которым можно было бы судить об одном и том же объекте идет речь либо о разных.

Продаваемое имущество по оспариваемому договору не располагает индивидуально-определенными признаками, позволяющими выделить их из других объектов недвижимости, поскольку невозможно установить точные сведения об адресе, месторасположении помещения, их площади, местоположении прилегающей территории.

Кроме того, доказательств передачи спорных объектов по оспариваемому договору не представлено. Имеющиеся в материалах дела акт приема-передачи от 12 ноября 2003 года и накладная
N 51 от 12 ноября 2003 года нельзя принять в качестве доказательств исполнения обязательства по передаче спорных объектов недвижимости по настоящему договору, поскольку установить, к какому договору является приложением данный акт приема-передачи не представляется возможным. При этом акт приема-передачи также не содержит идентифицирующих данных о передаваемых объектах и месте их нахождения.

Кроме этого, переход права собственности зарегистрирован не был. Договор аренды земельного участка, на котором располагались объекты недвижимости, также не заключался покупателем. И истец и третье лицо указывают на фактическое владение спорным имуществом.

Исходя из этого, нельзя признать, что у сторон не было сомнений в отношении предмета заключенного договора.

На основании изложенного, арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи N 51 от 12 ноября 2003 г. является незаключенным в связи с невозможностью определения имущества, подлежащего передаче покупателю.

Заявление ответчика о применении срока исковой давности правомерно не было принято судом первой инстанции во внимание.

В силу положений п. 4 ст. 129 и п. 7 ст. 103 Закона о банкротстве требования, связанные с недействительностью сделок, по основаниям, предусмотренным законодательством, в том числе по основаниям оспоримости, предъявляются конкурсным управляющим от имени должника (п. 1 ст. 103 Закона о банкротстве), а по специальным основаниям, предусмотренным п. 2 - 5 ст. 103 Закона о банкротстве от собственного имени.

Поскольку в данном случае конкурсным управляющим заявлен иск о признании сделки незаключенной, по основаниям, предусмотренным общегражданскими, а не специальными нормами, в этой связи данный иск следует считать заявленным от имени СХПК К., а не от имени конкурсного управляющего. Следовательно, срок исковой давности следует исчислять с того момента, когда СХПК К.
узнало о заключенной сделке.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Из пункта 1 статьи 197 ГК РФ следует, что специальные сроки исковой давности применяются в случаях, прямо предусмотренных законом. Законом не предусмотрены специальные сроки для признания договора незаключенным. Таким образом, на требования о признании договора незаключенным распространяется общий срок исковой давности.

Поскольку сделка совершена 12 ноября 2003 г. а иск заявлен в суд 13 ноября 2006 года, то истцом срок исковой давности не пропущен, так как 12 ноября 2006 г. является выходным днем.

Последний день срока исковой давности истекал в выходной день, и исковое заявление подано в первый, следующий за ним рабочий день в соответствии со ст. 193 ГК РФ.

Следовательно, иск заявлен в пределах установленного срока исковой давности.

Подавая иск, истец в исковом заявлении в качестве основания указывал на несоответствие сделки требованиям статьи 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. В уточненных исковых требованиях данное основание уже не указывается. Кроме того, от требования о возврате спорного имущества истец отказался, в связи с чем, суд прекратил производство в этой части.

Доводы ООО Д., изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, так как исследовались судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной
инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

ООО Д. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В силу ч. 5 ст. 110 АПК РФ с ООО Д. в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1000 рублей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 26.03.2008 года по делу N А35-8010/06-с16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Д. без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Д. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.