Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2008 по делу N А14-1695-2007104-30 Непредставление доказательств предоставления арендатору нежилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска об обязании устранить нарушения права на пользование нежилым помещением путем безвозмездного устранения недостатков имущества.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июня 2008 г. по делу N А14-1695-2007104-30

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью В., г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2008 года по делу N А14-1695-2007/104-30,

установил:

общество с ограниченной ответственностью В. /далее ООО В., истец/ г. Воронеж обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью К. /далее ООО К., ответчик/ г. Воронеж о расторжении договора аренды нежилого встроенного помещения II в литере А, площадью 2 795,2
кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N, заключенного между ООО К. и администрацией города Воронежа.

Определением суда от 05.06.2007 г. Арбитражным судом Воронежской области к производству принято встречное исковое заявление /с учетом уточнения/ ООО К. к ООО В. об обязании ООО В. устранить нарушения права на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв. м., расположенным на втором этаже (номера на поэтажном плане 1 - 6, 6а, 7 - 8) по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N, путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация городского округа город Воронеж и Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области /далее УФРС по Воронежской области/.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта 2008 г. исковое заявление ООО В. оставлено без рассмотрения.

Встречное исковое заявление ООО К. удовлетворено. На ООО В. возложена обязанность по устранению нарушения права общества с ограниченной ответственностью К. на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв. м., расположенным на втором этаже (номера на поэтажном плане 1 - 6. 6а. 7 - 8) по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением,
то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО В. обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению, неполное выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на ненадлежащее извещение истца и третьих лиц о месте и времени судебного заседания, в связи с чем, просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО В., поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО К. с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представителя третьих лиц в судебное заседание не явились.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного заседания апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствии их представителей в порядке ст. 123, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации /далее АПК РФ./

Рассмотрение дела откладывалось с целью уточнения позиций лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта
2008 г. следует отменить в части удовлетворения встречного иска ООО К., исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 3 марта 2003 г. между ООО К. и администрацией города Воронежа заключен договор аренды N 4-088-03 нежилого встроенного помещения: отдельно стоящего, 2 этаж, общей площадью 795,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N, для использования под склад, сроком действия по 04.03.2013 г.

23.01.06 г. по договору купли-продажи нежилого помещения N П-5-06 ООО В. приобрело у администрации городского округа город Воронеж нежилое встроенное помещение II в лит А, площадью 796,5 кв. м. расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N.

Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о государственной регистрации права собственности ООО В. правообладателю 30 марта 2006 г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области выдано свидетельство N о регистрации права.

31.08.2006 г. ООО В. направило в адрес ООО К. предложение о перезаключении договора и исполнении обязательств по уплате арендной платы. Указанное письмо оставлено ООО К. без ответа.

По заявлению истца, ответчик более 6 месяцев не исполняет обязанности по внесению арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца - ООО В. в Арбитражный суд Воронежской области с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не был соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, что в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления заявленного иска без рассмотрения, при этом суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет
исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как видно из материалов дела, отношения сторон регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации /ГК РФ/.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основания досрочного расторжения договора аренды определены в статье 619 ГК РФ.

Согласно указанной норме, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе и по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Пункт 5.2.6 договора аренды нежилого помещения N 4-088-03 от 03.03.2003 г. предусматривал возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае не внесения (полностью или частично) арендной платы в течение 2 месяцев, либо многократно в сроки (более 2 раз) нарушение сроков внесения арендных платежей.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения истцом в материалы дела представлена копия письма N 10 от 30.08.2006 г.

Указанное письмо истцом было направлено ответчику по адресу: г. Воронеж, ул. Б., д. N и возвращено ООО В. с указанием причины невручения “по данному адресу организации К. нет“.

Согласно свидетельству о государственной регистрации N от 15.12.2000 местом нахождения ООО К. является г. Воронеж, ул. Б., д. N, что также подтверждается электронными данными единого государственного реестра юридических лиц.

Каких-либо доказательств, с достоверностью подтверждающих получение ответчиком предложения о расторжении договора аренды, истец суду не представил.

Поскольку из материалов дела не усматривается, что истцом были соблюдены требования п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, арбитражный суд области обоснованно в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил исковое заявление ООО В. о расторжении договора аренды нежилого помещения N 4-088-03 от 03.03.2003 г. без рассмотрения.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит необоснованными, не соответствующими обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства выводы суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска ООО К. об обязании ООО В. устранить нарушения права на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв. м., расположенным на втором этаже (номера
на поэтажном плане 1 - 6, 6а, 7 - 8) по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N, путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, ООО К. является арендатором нежилого встроенного помещения II в литере А площадью 795,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N.

Указанного нежилого встроенного помещения было передано ответчику по передаточному акту, являющимся приложением к договору аренды N 4-088-03 от 03.03.2003 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены. Согласно передаточному акту, подписанному обеими сторонами договора, нежилое помещение по адресу г. Воронеж, ул. К., д. N, общей площадью 795,2 кв. м. было осмотрено арендатором, признано им соответствующим назначению и условиям договора аренды N 4-088-03 от 03.03.2003 г. и принято ООО К. в аренду с 05.03.2003 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Частью 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает
за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как представляется, недостатки арендованного имущества должны выявляться арендатором при приеме имущества в аренду и подписании соответствующего акта приемки-передачи.

Анализ указанных норм свидетельствует о том, что арендатор, требующий устранить нарушения права на пользование переданного ему помещения, должен доказать, что в момент передачи имущество имело явные или скрытые дефекты, препятствующие использованию объекта аренды по назначению,

В свою очередь, в качестве обстоятельства, положенного в основание заявленных требований, ответчик указывает на невозможность использование арендуемого помещения ввиду того, что оно требует капитального ремонта, в нем не настелены полы, отсутствует отопление, водопровод, канализация, освещение и отдельный вход.

В подтверждение невозможности использования арендованного помещения ответчиком представлены акты от 27 августа 2003 г., от 17 ноября 2003 г., от 5 января 2004 г., от 2 февраля 2004 г. и от 26 августа 2004 г., составленными с участием инспектора отдела эксплуатации МУП У., письмо ООО К. с предложение о перезаключении договора и с требованием об устранении недостатков арендованного имущества, направленное в адрес ООО В. 14.07.2006 г.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вместе с тем при наличии передаточного акта и условий п. 2.7
договора аренды, представленные доказательства не устанавливают факт передачи ответчику нежилого помещения по адресу г. Воронеж, ул. К., д. N, общей площадью 795,2 кв. м. в состоянии не пригодном для использования его под склад.

Следует отметить, что арендованное помещение было передано ответчику 5 марта 2003 года, тогда как, представленные им акты датированы более поздней даты /с августа 2003 г./ и составлены без участия представителя истца. Указанные обстоятельства указывают на более позднее время образования недостатков арендуемого имущества, т.е. после передачи помещения.

При этом, апелляционный суд, считает, что, заключая договор аренды на использование нежилого помещения, якобы не имевшего отдельного входа, и принимая указанное помещение по акту без каких-либо замечаний, ООО К. не может ссылаться на эти обстоятельства как на “недостатки, не позволяющие использовать его в предусмотренных целях“, безвозмездно устранять которые должен арендатор.

Кроме того, ответчик в обосновании заявленного требования ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Воронежской области от 7 марта 2007 г. по делу N А14-4144/2006/133/32, которым, по его мнению, установлен факт невозможности использования ответчиком данным помещением в спорный период /с 01.03.2004 г. по 10.01.2006 г./.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом необходимым пределом преюдициальности является наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах. Если в деле, рассматриваемом арбитражным судом, участвуют и другие лица, для них факты, установленные в решении арбитражного суда, не имеют
преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Как усматривается из решения Арбитражного суда Воронежской области от 7 марта 2007 г. по делу N А14-4144/2006/133/32 УФРС по Воронежской области в рассмотрении дела не участвовало, в связи с чем выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Воронежской области от 7 марта 2007 г., исходя из буквального содержания части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик не представил доказательств предоставления ему нежилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также то, что для использования помещения под склад необходимо устранение всех перечисленных им видов недостатков.

При таких обстоятельствах, требования арендатора к новому собственнику /ответчику по встречному иску/ являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Неисследованность судом первой инстанции обстоятельств, связанных с передачей спорного помещения, и неприменение пункта 2 статьи 612 ГК РФ привели к ошибочным выводам о наличии обязанности ООО В. отвечать за “недостатки“ помещения, арендуемого ответчиком по договору аренды N 4-088-03 от 03.03.2003 г.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2008 г. подлежит отмене в части обязания ООО В. устранить нарушения права общества с ООО К. на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв. м., расположенным на втором этаже (номера на поэтажном плане 1 - 6. 6а. 7 - 8) по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В части оставления иска ООО В. без рассмотрения решение следует оставить без изменения.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска в суде первой инстанции в сумме 2 000 рублей относятся на истца. Расходы по государственной пошлине за рассмотрение встречного иска в суде первой инстанции в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 рублей относятся на сторон в равных долях, т.е. 500 рублей на истца и 500 рублей на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 267 - 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта 2008 г. по делу N А14-1695-2007104-30 отменить в части обязания общества с ограниченной ответственностью В. устранить нарушения права общества с ограниченной ответственностью К. на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв. м., расположенным на втором этаже (номера на поэтажном плане 1 - 6. 6а. 7 - 8) по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. N путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью К., г. Воронеж, - отказать.

Отменить решение в части взыскания с ООО В. в пользу ООО К. 2000 рублей расходов по оплате госпошлины.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью К. г. Воронеж в пользу общества с ограниченной ответственностью В., г. Воронеж 500 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.