Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу N А14-4021-2007/178/23 Заявление о признании незаконными действий регистрирующего органа по отказу в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости удовлетворено правомерно, так как представленные в регистрирующий орган документы являются достаточными и соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 мая 2008 г. по делу N А14-4021-2007/178/23

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2008 по делу N А14-4021/2007/178/23,

установил:

обществом с ограниченной ответственностью П. (далее по тексту - ООО П.) и закрытым акционерным обществом П. (далее по тексту - ЗАО П.) заявлены требования о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее по тексту - УФРС по Воронежской области) по отказу в регистрации
перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Воронеж, с. П., площадь С., д. N, литер Б, площадью 86,60 кв. м в соответствии с договором N 9-н от 15.03.07 г., обязании зарегистрировать переход права собственности на ООО П. на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.08 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, УФРС РФ по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. При этом, заявитель жалобы ссылается на неправильное толкование судом ст. 179 ФЗ N 127-ФЗ от 26.10.02 г. Кроме того, материалы не содержат сведений, подтверждающих наличие преимущественного права ООО П. на приобретение объекта. Управление полагает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка соответствия Положения о порядке продаже, сроках и об условиях продажи имущества ст. 179 ФЗ N 127-ФЗ.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что полномочия конкурсного управляющего по отчуждению имущества, а также полномочия комитета кредиторов по утверждению положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника.

Производство по настоящей жалобе приостанавливалось в связи с обращение ЗАО Я. с заявление к ЗАО П. о признании недействительным договора купли-продажи N 9-н от 15.03.07 г. По указанному делу принято определение о прекращении производства по делу.

В настоящее судебное заседание представители Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, ЗАО П., ООО П., ЗАО Я. не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.

В свзи с чем, дело рассматривается в их отсутствие, в порядке ст. ст. 156,
266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

ЗАО П. является собственником здания литера Б, площадью 86,60 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, с. П., площадь С., д. N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) содержится запись регистрации N.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004 г. по делу N А14-4108-03/16/206 ЗАО П. признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П. В рамках процедуры банкротства в порядке параграфа 3 главы 9 Федерального закона (с изменениями) от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ между ЗАО П. и ООО П. заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества N 1 Он от 15.03.2007 г. Договор фактически исполнен его сторонами.

С учетом того, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, 21.03.2007 г. заявители обратились в Управление ФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО П. к ООО П., а также о государственной регистрации права собственности ООО П. на спорный объект недвижимости.

Государственная регистрация была приостановлена до 16.05.2007 г. (уведомление от 25.04.2007 г. N 01/40/2007-239) в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, документов, позволяющих определить количество кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных земельных участков о продаже имущества ЗАО П., а также необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

07.05.2007 г. ЗАО П. во исполнение указанного уведомления были представлены следующие документы: доказательства получения оплаты по договору, копия справки администрации с. П. о нахождении в черте г. Воронежа
предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя, реестр кредиторов, протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО П. вместе с протоколом о его утверждении.

Сообщением Управления ФРС по Воронежской области от 25.05.2007 г. N 01/40/2007-239 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект недвижимости в связи с непредставлением документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а также ничтожностью сделки ввиду непроведения ЗАО П. торгов по продаже имущества и отсутствием доказательств соблюдения положений пункта 2 статьи 179 Федерального закона N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“.

Не согласившись с данным отказом, Общество обратилось за судебной защитой.

Оценив доводы заявителя и представленные им на регистрацию документы в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд сделал обоснованный вывод о незаконности решения УФРС об отказе в государственной регистрации, в связи с чем, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК
РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.

Согласно статье 9 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (ст. 13 Закона).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 17 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ, а не пункт 1 статьи 17.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97).

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст. 20 названного Закона, в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая положения указанной нормы права, исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Однако из анализа положений ст. 179 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)“ усматривается, что преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Если имеющие преимущественное право на приобретение имущества должника сельскохозяйственной организации лица не воспользовались этим правом и реализация имущества производится путем продажи на открытых торгах, то на первые торги должно быть выставлено предприятие в целом.

Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации, арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания закона выполнить требования, установленные в ст. 179 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)“, и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п. 2 названной нормы, применению подлежит иные положения ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)“.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что довод Управления о необходимости проведения
торгов в рассматриваемой ситуации является неправомерным.

Из материалов дела усматривается, что конкурсным управляющим выполнены все требования, установленные статьей 177, пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве.

Правомерным признается вывод суда первой инстанции о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО П. Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО П. зарегистрировано в с. П. К-го района г. Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном П. К-го района г. Воронежа сельхозпроизводителем, владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО П. и расположенными на территории с. П. К-го района г. Воронежа является ООО П. Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с. П. г. Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие “данная местность“, апелляционная инстанция находит, что в рассматриваемом случае данное понятие относится к конкретному месту расположения (нахождения) должника и его имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО П. требования, установленные законом, были соблюдены.

Управление Федеральной регистрационной службы наделено правом проводить правовую экспертизу документов, а не правомерности сделки.

В случае нарушения порядка продажи имущества сельскохозяйственной организации, предусмотренного в ст. 179 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)“, заинтересованное лицо вправе предъявить иск о признании ничтожным договора купли-продажи данного имущества.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что представленные обществом в УФРС документы являются достаточными для государственной регистрации и соответствуют по форме и
содержанию требованиям действующего законодательства.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие(бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ в качестве основания признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления данная статья называет наличие двух обстоятельств - не соответствие акта закону или иным правовым актам и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Установив, что отказ в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества противоречит требованиям закона и нарушает права заявителя, суд правомерно признал его незаконным и обязал УФРС устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают
лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 267 - 271 АПК РФ суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.08 г. по делу N А14-4021/2007/178/23 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.