Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 по делу N А06-6091/07 Основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Предложение расторгнуть договор может быть направлено только в случае неисполнения предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 декабря 2008 г. по делу N А06-6091/07

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Моршенниковой Л.В., город Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.07.2008 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 по делу N А06-6091/07,

по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань к предпринимателю без образования юридического лица Моршенниковой Л.В., город Астрахань,

о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, взыскании 446 806 рублей 47 копеек,

установил:

Комитет имущественных отношений города Астрахани (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском к предпринимателю Моршенниковой Л.В. о
взыскании арендной платы в размере 324 024 рублей 17 копеек за период с декабря 2005 года по июль 2007 года, пени за просрочку платежа 122 782 рублей 30 копеек, расторжении договора аренды от 08.11.2000 N 7685, заключенного между комитетом и предпринимателем, и обязании предпринимателя освободить занимаемые помещения.

Исковые требования основаны на положениях статей 614; 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, а также фактах неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что является основанием для расторжения договора и выселения арендатора из занимаемых помещений.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил размер требований и просил взыскать 313 828 рублей 71 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.07.2005 по 10.07.2007 и 118 628 рублей 83 копеек неустойки за период просрочки с 11.05.2005 по 20.07.2007.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.07.2008, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008, иск удовлетворен частично, с предпринимателя Моршенниковой Л.В. взыскано 302 100 рублей 88 копеек основного долга, 23 157 рублей 50 копеек неустойки, договор аренды от 08.11.2000 N 7685 расторгнут, предприниматель выселен из нежилого помещения общей площадью 95 квадратных метров, расположенного по адресу: город Астрахань, улица Ветошникова, дом 62.

Удовлетворяя требования комитета, судебные инстанции признали доказанным факт образовавшейся задолженности с 10.08.2005 по 10.07.2007, при этом установив, что расчет арендной платы должен производиться исходя из размера, установленного в уведомлении комитета (16 831 рублей 07 копеек) от 14.05.2005, кроме этого нарушение срока внесения арендных платежей явилось основанием для применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности. Отказ в
иске о взыскании задолженности образовавшейся за период с 11.05.2005 по 14.07.2005 обусловлен пропуском срока исковой давности, о котором заявлено в споре.

Основанием для расторжения договора явились основания, предусмотренные в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, при этом прекращение договора аренды служит основанием для возврата имущества арендодателю.

В кассационной жалобе предпринимателя, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить по мотиву неполной оценки всех существенных для дела обстоятельств.

В частности заявитель считает, что в нарушение требований процессуального законодательства судебные инстанции изменили основания иска, не учтены те обстоятельства, что в силу императивных предписаний пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, должно оставаться неизменным, кроме этого, в нарушение требований пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюден досудебный порядок по требованию о расторжении договора.

Комитет имущественных отношений в отзыве на жалобу просит оставить судебное решение без изменения, как соответствующее действующему законодательству.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель комитета - доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 11 декабря 2008 года, после окончания которого, судебное разбирательство было продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды и
о выселении предпринимателя из занимаемого помещения подлежат отмене по следующим основаниям.

На основании распоряжения администрации города Астрахани от 11.10.2000 N 2041-р, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Моршенниковой Л.В. (арендатор) заключен договор аренды от 08.11.2000 N 7685, по условиям которого арендодателю во временное пользование и владение на срок до 14.11.2001 предоставлены нежилые помещения общей площадью 95 квадратных метров, расположенные по адресу: город Астрахань, улица Н.Ветошникова, дом 62.

Пунктом 8 названного договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан оплачивать арендную плату до 10 числа текущего месяца, где арендодатель вправе вносить изменения о размере арендной платы при принятии соответствующего решения органами местного самоуправления.

По условиям пункта 8 “б“ договора аренды, арендатор обязан до 10 числа каждого года согласовывать с комитетом ставку арендной платы.

Обязанность предпринимателя по взысканию арендной платы по измененным арендатором ставкам определена и в пункте 6 договора от 08.11.2000 N 7685.

Фактическая передача объекта недвижимости подтверждена актом от 08.11.2000 и не оспаривается сторонами.

Впоследствии срок аренды продлен до 12.11.2002.

Соглашениями от 17.12.2002 N 1 и от 25.12.2003 N 2 стороны изменили срок аренды до 03.11.2003 и до 24.10.2004 соответственно.

Изменениями от 17.12.2004 N 3 по соглашению участников арендных отношений размер неустойки за просрочку платежа изменен до 0,1%, а также установлен срок аренды с 25.10.2004 по 15.10.2005.

Размер арендной платы на момент заключения договора составил 8 178 рублей.

В результате утверждения решением Совета МО “Город Астрахань“ от 28.04.2005 N 106 приложения N 2 “Об исчислении арендной платы за пользование объектами нежилого муниципального фонда, расположенного на территории города Астрахани“, комитет уведомил арендатора об увеличении с 01.05.2005 размера арендной платы до 16 831 рублей 07
копеек, о чем 14.05.2005 направил соответствующее уведомление.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.03.2008 по делу N А06-7315/2007-7 в иске предпринимателя Моршенниковой Л.В. о признании недействительными изменений к договору аренды от 08.11.2000 N 7685 в виде уведомления от 14.05.2005 N 05-1370 об увеличении размера арендной платы до 16 831 рублей 07 копеек отказано.

Поскольку обязательств по внесению арендной платы в период с 10.07.2005 по 10.07.2007 предприниматель не выполнила, комитет обратился с настоящим иском к неисправному контрагенту.

Содержащиеся в судебном решении выводы о нарушении арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за пользование имуществом соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Анализ пунктов 6; 8 договора аренды от 08.11.2000 N 7685, определяющих порядок изменения арендной платы, позволяет сделать вывод о том, что ее размер установлен сторонами не в твердой сумме, а является определяемым, то есть подлежал исчислению по каждому сроку платежа.

При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления.

Учитывая, что в данном конкретном случае размер арендной платы определялся в зависимости от корректировки коэффициентов, устанавливаемых муниципальным образованием, таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим
в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Разрешая спор по делу N А06-7315/2007-7 между теми же сторонами было установлено, что по условиям договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с решением органа местного самоуправления, где фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Исчисляя размер задолженности по арендной плате с 01.05.2005 из расчета 16 831 рублей 07 копеек судебная инстанция правомерно указала и те факты, что несмотря на оспаривание внесенных изменений в договор аренды об увеличении размера до 16 831 рублей 07 копеек, предпринимателем в период май, июнь 2005 года производились оплаты исходя из новых ставок, о чем свидетельствуют платежные поручения от 11.05.2005 N 017 и от 10.06.2005 N 065.

Таким образом, доводы предпринимателя о нарушении порядка изменения условий договора, предусмотренного действующим законодательством, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Размер задолженности с 01.08.2005 по 10.07.2007 в размере 302 100 рублей 86 копеек сторонами не оспорен и подтвержден документально.

Выводы суда о пропуске комитетом срока исковой давности по требованию за период с 11.05.2005 по 14.07.2005 соответствуют положениям статей 199; 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12,15.11.2001 N 15/18, разъяснившего применение названных законодательных норм.

Удовлетворяя требования комитета о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции обоснованно исходил из размера ответственности, предусмотренного договором аренды, периода просрочки, а также положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей критерии
несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Необходимо отметить, что основанием иска являются факты и обстоятельства, а не нормы права, поэтому отсутствие в иске ссылки на положения конкретных норм не исключает права требовать внесения арендных платежей и расторжения договора с учетом тех обстоятельств, которые были приведены в иске.

Между тем, реализуя свое право на расторжение договора аренды от 08.11.2000 N 7685, комитет указал на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тексте письменного выступления представителя комитета, от 15.07.2008 в суде первой инстанции, также было указано, что право на расторжение договора реализуется арендодателем в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды двух инстанций, исследуя право на расторжение истцом договора аренды, не учли следующего.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом того, что положение названной нормы не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Правовой анализ положений пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что предложение расторгнуть договор аренды может
быть направлено только в случае неисполнения предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В связи с этим, уведомление от 24.01.2007 N 05-426 о расторжении договора аренды, в котором арендодатель одновременно просит расторгнуть договор и требует погасить задолженность в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данное право наступает только после истечения срока, установленного арендатору для необходимости исполнения обязательства.

При разрешении спора судом апелляционной инстанции дана различная правовая оценка установленным по делу обстоятельствам, в частности, судебная инстанция посчитала, что договор аренды прекращен по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данные выводы сделаны без учета всех обстоятельств дела, имеющих значение.

Исковое требование не было основано на положениях пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которых каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

Согласно указанной норме, право на отказ от договора установлено законом и не связано с нарушением обязательств одной из сторон. При реализации своего права на расторжение договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что договор считается расторгнутым с момента направления соответствующего уведомления другой стороне.

Из содержания уведомления от 24.01.2007 N 05-426 о расторжении договора не следует, что арендатор реализовал свое право на односторонний отказ по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о
том, что требования комитета о расторжении договора аренды подлежали удовлетворению по основанию пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не основаны на правильном толковании указанной нормы и сделаны без учета оснований иска, по которым арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, уведомления о расторжении основанного на правилах пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и письменных пояснениях представителя комитета, сделанных в ходе судебного заседания в суде первой инстанции.

Право на возврат арендованного имущества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации связано с прекращением договора аренды.

Однако, поскольку иск о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, требования арендодателя о возврате имущества удовлетворению не подлежат.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, органы осуществляющие управление муниципальной собственностью при заявлении требований связанных с владением, пользованием или распоряжением имуществом или защитой права собственности, от уплаты государственной пошлины не освобождаются (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117).

Отказывая комитету в иске в части требований о взыскании 11 738 рублей 83 копеек основного долга и 9 218 рублей 83 копеек, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы подлежали распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, однако государственная пошлина с истца в доход федерального бюджета не взыскана.

С учетом принятия нового судебного акта в части требований о расторжении договора и выселении предпринимателя из занимаемых помещений, а также отнесении на истца судебных расходов в части требований, которые не удовлетворены судом первой инстанции, расходы по государственной пошлине подлежат перераспределению в соответствии с указанной
нормой.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.07.2008 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 по делу N А06-6091/07 в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды от 08.11.2000 N 7685, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Астрахани и предпринимателем Моршенниковой Л.В., и выселении предпринимателя Моршенниковой Л.В. из занимаемых нежилых помещений общей площадью 95 квадратных метров, расположенных по адресу: город Астрахань, улица Ветошникова, дом 62, отменить.

Иск комитета о расторжении договора аренды от 08.11.2000 за N 7685, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Астрахани и предпринимателем Моршенниковой Л.В., оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований комитета об обязании предпринимателя Моршенниковой Л.В. возвратить нежилые помещения общей площадью 95 квадратных метров, расположенных по адресу: город Астрахань, улица Ветошникова, дом 62, отказать.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Астрахани в пользу предпринимателя Моршенниковой Л.В. 500 рублей государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Астрахани 2491 рублей 57 копеек государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

Взыскать с предпринимателя Моршенниковой Л.В. 9 657 рублей 58 копеек государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.