Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.2008 по делу N А12-2675/08-С67 В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2008 г. по делу N А12-2675/08-С67

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Волжский хлеб“, г. Волжский Волгоградской области,

на решение от 14.05.2008 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 17.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-2675/08-С67

по иску общества с ограниченной ответственностью “Волжский хлеб“, г. Волжский Волгоградской области, к индивидуальному предпринимателю Коржову А.А., г. Волжский Волгоградской области, о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,


установил:

решением от 14.05.2008 Арбитражный суд Волгоградской области отказал в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью “Волжский хлеб“ (далее ООО “Волжский хлеб“) о понуждении индивидуального предпринимателя Коржова А.А. к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Постановлением от 17.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец, ООО “Волжский хлеб“, просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В заседании кассационной инстанции 27.10.2008 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 часов 40 минут 30.10.2008.

Кассационная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. 09.12.2005 заключен договор аренды нежилого помещения N 569 АП, в соответствии с которым в аренду было передано нежилое помещение площадью 107,6 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома по ул. Карбышева, 16 г. Волжского Волгоградской области.

Срок действия договора аренды установлен с 20.11.2005 по 20.11.2015. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы на момент его подписания составлял 4 050,38 рублей.


Договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой ГУ ФРС по Волгоградской области 20.02.2006, что подтверждается отметкой о регистрации договора аренды от 20.02.2006 N 34-34-03/023/2006-5.

Дополнительным соглашением N 2 от 28.02.2006 стороны согласовали увеличение размера арендной платы, который с 01.01.2006 составляет 6 562,37 рублей.

Между Управлением муниципального имущества администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО “Волжский хлеб“ 02.10.2006 заключен договор купли продажи вышеуказанного нежилого помещения. Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 34 АА 326891 от 20.12.2006 УФРС зарегистрировано право собственности ООО “Волжский хлеб“ на нежилое помещение площадью 107,6 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома по ул. Карбышева, 16 г. Волжского Волгоградской области с обременением в виде аренды.

ООО “Волжский хлеб“ 25.10.2007 направил в адрес ИП Коржова А.А. дополнительное соглашение N 3, которым предлагал внести изменения в пункт 3.1 договора N 569 АП от 09.12.2005. С декабря 2007 арендатору предлагалось уплачивать 37 660 рублей арендной платы в месяц из расчета 350 рублей за 1 кв. м.

Отказ ответчика подписать указанное дополнительное соглашение и оплачивать арендную плату в увеличенном размере послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.


В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Исходя из заявленных требований истца о понуждении к заключению дополнительного соглашения и его содержания, следует, что фактически они являются предложением арендодателя изменить размер арендной платы.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения в связи с существенным изменением обстоятельств.

Данной нормой права предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.


Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;


4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из пункта 4 данной статьи, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доказательств существенного нарушения договора ответчиком либо существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ставших основанием для направления истцом предлагаемого текста дополнительного соглашения, в материалах дела не имеется. Приобретая в собственность нежилое помещение, истец знал о том, что оно обременено долгосрочной арендой до 2015 года, и имел возможность ознакомления с условиями заключенного договора аренды.

Необходимость изменения договора аренды истец обосновывает сменой собственника, изменениями экономической ситуации в течение продолжительного временного периода, при этом не учитывает внесение изменений в договор в части арендной платы на основании дополнительных соглашений N N 1, 2 от 28.02.2006, 01.08.2006, согласования сторонами порядка расчета арендной платы исходя из базовых ставок арендной платы, коэффициентов к действующим ставкам по арендной плате, доли налога на землю.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документального подтверждения обоснованности увеличения арендной платы истцом не представлено.

При направлении предложенного к заключению дополнительного соглашения N 3 от 25.10.2007 об изменении с декабря 2007 года арендной платы с 6 562,37 рублей в месяц до 37 660 рублей исходя из 350 рублей за 1 кв. м истец не представил документального подтверждения расчета предлагаемой суммы арендной платы в месяц.

Справка N 485 от 28.01.2008, выданная Волжской торгово-промышленной палатой, носит консультативный характер и не является отчетом об оценке указанного в ней объекта. Согласно данной справке осмотр объекта не производился, среднерыночная стоимость арендной платы указана в сумме 340 рублей за 1 кв. м.

Представленный в арбитражный апелляционный суд отчет N 625 Волжской торгово-промышленной палаты об определении рыночной стоимости аренды торговых помещений от июля 2008 года составлен по состоянию на 4.07.2008, рыночная стоимость аренды согласно данному отчету определена в размере 360 рублей за 1 кв. м в месяц.

В порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные соглашения подлежат принятию арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по правилам, не зависящим от него. Рыночная оценка стоимости аренды торговых помещений произведена Волжской торгово-промышленной палатой на основании договора от 04.07.2008 после направления предлагаемого к заключению дополнительного соглашения N 3 от 25.10.2007, принятия 14.05.2008 судом первой инстанции решения по заявленному истцом требованию.

Таким образом, доказательств наличия оснований для внесения изменений в договор на дату направления истцом ответчику дополнительного соглашения к договору по делу не было представлено.


Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

постановил:

решение от 14.05.2008 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 17.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-2675/08-С67 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.