Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 по делу N А65-25629/2007-СГ2-4 В удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости отказано, поскольку в спорных правоотношениях ответчик действовал в рамках агентского договора и право заключения договоров аренды с правом дальнейшего выкупа арендованного имущества за ответчиком не было закреплено.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2008 г. по делу N А65-25629/2007-СГ2-4

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2008 по делу N А65-25629/2007-СГ2-4

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к открытому акционерному обществу “Сервейинговая компания “Единая арендная система“, г. Казань, о понуждении заключить договор купли-продажи,

третье лицо: открытое акционерное общество “Инвестиционная строительная компания“, г. Казань,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу “Сервейинговая компания “Единая арендная система“ (далее - ОАО “СК “ЕАС“, ответчик) о понуждении к
заключению договора купли-продажи одноэтажного кирпичного здания по адресу: г. Казань, ул. Фрезерная, дом N 10, литер А, площадью 208,5 кв. м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество “Казанское грузовое автотранспортное предприятие N 2“ (далее - ОАО “КГАТП-2“). Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.11.2007 в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведено процессуальное правопреемство ОАО “КГАТП-2“ на открытое акционерное общество “Инвестиционная строительная компания“.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Предприниматель просит отменить указанное решение суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ее искового заявления. Заявитель жалобы считает, что изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, а также суд неправильно применил нормы материального права. По мнению подателя жалобы, своим бездействием ответчик прямо нарушил положения пункта 10.5 договора аренды, согласно которому при получении письменного запроса или иного документа, требующего официального ответа или подписания, получившая его сторона обязана в течение 10 дней с момента получения дать письменный ответ (или подписать соответствующий документ и отправить его стороне, направившей документ). Заявление ответчика о расторжении договора аренды являлось лишь прикрытием и попыткой оправдания неисполнения своих обязательств по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, о чем свидетельствует также отсутствие мотивированного обоснования причины незаключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Доводы Предпринимателя подробно изложены в кассационной жалобе и подтверждены представителем в судебном заседании.

ОАО “СК “ЕАС“ в
отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании доводы кассационной жалобы отклонили и просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 01.09.2005 между ОАО “СК “ЕАС“ (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор N EAC-44/50U/05-8048 аренды нежилого объекта недвижимости с правом выкупа, по условиям которого по акту приема-передачи от 01.09.2005 Предпринимателю передано во временное пользование за плату отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Фрезерная, 10, Литер А, общей и полезной площадью 208,5 кв. м в целях организации автосервиса.

Срок аренды определен сторонами с момента предоставления объекта в аренду и по 30.09.2009 (пункт 6.2 договора). Стоимость ежемесячной арендной платы - 11874,08 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), которая подлежит внесению не позднее пятого числа текущего месяца (приложение N 2 к договору). В приложении N 3 к договору сторонами определен порядок возмещения коммунальных и эксплуатационных услуг.

В разделе 8 договора предусмотрен порядок выкупа объекта. В соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора решение о выкупе объекта в собственность принимается Арендатором в любой момент действия договора аренды путем направления Арендодателю письменного уведомления, а в течение шести месяцев с момента получения Арендодателем такого уведомления стороны обязуются осуществлять сделку купли-продажи объекта посредством заключения в письменной форме договора купли-продажи на условиях, определенных настоящим договором.

Первоначальная выкупная стоимость объекта до 01.10.2006 составляла 1115574 руб., в том числе стоимость здания - 1047840 руб., стоимость земельного участка под зданием -
67734,42 руб. (пункт 8.5 договора аренды). Ежегодно стоимость объекта по состоянию на 1 октября, начиная с 2006 года, возрастает на 11% годовых от предыдущей стоимости (пункт 8.3 договора).

Государственная регистрация договора аренды от 01.09.2005 N EAC-44/50U/05-8048 произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 21.11.2005.

С целью выкупа объекта недвижимости истец обратился к ответчику с письмами от 10.01.2007 (получено ответчиком 14.03.2007), 28.05.2007, 17.08.2007 с приложением проекта договора купли-продажи объекта. Однако ответчик предложения истца оставил без ответа, а 26.09.2007 направил истцу уведомление N 3/507 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.10.2007 в связи с нарушением истцом условий пункта 7.3.5 договора аренды о сроке внесения арендной платы с указанием на оплату части арендной платы за август в размере 3469,99 руб. лишь 14.09.2007 и наличием по состоянию на 21.09.2007 задолженности по арендной плате в размере 15692,78 руб. и по коммунальным и эксплуатационным услугам 4211,08 руб., а также потребовал возвратить арендуемый объект в указанный срок.

Считая, что фактический отказ и неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости не позволяют в полной мере реализоваться правам и обязанностям истца в данных правоотношениях, в частности, праву на получение в собственность арендованного объекта, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется
от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в спорных правоотношениях ответчик действовал в рамках агентского договора от 15.04.2002 N 8/КГАТП-2, заключенного с собственником имущества - ОАО “КГАТП-2“, по условиям которого ОАО “СК “ЕАС“ (агент) обязался за вознаграждение по поручению ОАО “КГАТП-2“ (принципал) совершать от своего имени (в интересах принципала), но за его счет совершать определенные действия, перечисленные в пункте 1.1 агентского договора. Прямого указания на право заключения договоров с правом дальнейшего выкупа арендованного имущества за ответчиком не закреплено.

Дополнительное соглашение от 01.03.2005 N 8 к агентскому договору от 15.04.2002 N 8/КГАТП-2, которым в пункт 2.2.8 агентского договора внесены дополнения, касающиеся права ОАО “СК “ЕАС“ заключать с потенциальными арендаторами договоры аренды с правом дальнейшего выкупа арендованного имущества у собственника объекта на условиях и по ценам, указанным в Приложении N 1, правомерно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, в связи с отсутствием этого соглашения в подлиннике. Кроме этого, как обоснованно указал суд, при подаче
документов на государственную регистрацию агентского договора от 15.04.2002 N 8/КГАТП-2, представляющего собой ограничение прав собственника в отношении объекта недвижимости в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, дополнительное соглашение от 01.03.2005 N 8 на регистрацию не представлялось, в связи с чем, даже при наличии подлинного соглашения либо отсутствии возражений о его наличии подписавших его сторон, такое соглашение нельзя считать заключенным, как не прошедшее государственную регистрацию.

С учетом изложенного Арбитражный суд Республики Татарстан пришел к правильному выводу о том, что положения раздела 8 “Порядок выкупа объекта“ договора аренды от 01.09.2005 N EAC-44/50U/05-8048 являются ничтожными в силу закона, поскольку ОАО “СК “ЕАС“ обязалось осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимости без предусмотренного агентским договором права на заключение такой сделки, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Предпринимателя.

Принятый по делу судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права не установлено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2008 по делу N А65-25629/2007-СГ2-4 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.