Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2008 по делу N А55-3967/07 Форма договорного обязательства (отдельный договор аренды, либо дополнительное соглашение к действующему договору аренды) не является определяющей для решения вопроса о возможности государственной регистрации договора аренды земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 февраля 2008 г. по делу N А55-3967/07

(извлечение)

Дата оглашения резолютивной части постановления 08.02.2008.

Дата изготовления постановления в полном объеме 15.02.2008.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 по делу N А55-3967/07,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Производственно-торговая компания “Рейтинг“, п. Черновский Волжского района Самарской области, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, при участии третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самары, о признании недействительным отказа, об
обязании совершить определенные действия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Производственно-торговая компания “Рейтинг“ (далее - ООО “ПТК “Рейтинг“, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистратор, управление) от 10.03.2007 N 01/004/2007-622 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з площадью 8308,8 кв. м, кадастровый номер 63:01:00 00 000:0714, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 163 “Б“, а также об обязании регистратора произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самары (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2007 заявление удовлетворено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 27.09.2007 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества.

В отзыве на кассационную жалобу третье лицо указывает, что не возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Общество о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако в суд не явилось, отзыв не представило, в связи с указанным жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оснований для отмены судебных актов не находит.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что постановлением Главы г. Самары от 21.06.2001 N 859 ООО “ПТК “Рейтинг“ был предоставлен в аренду земельный участок площадью 21799 кв. м, расположенный по Московскому шоссе Промышленного района г. Самары для проектирования
и строительства торгово-офисного и развлекательного центра сроком на два года (л. д. 15 - 17).

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО “ПТК “Рейтинг“ заключен договор аренды земельного участка от 08.11.2001 N 010706з площадью 21799 кв. м (л. д. 18 - 21). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В целях оформления права на возведенное на арендованной земле здание и в связи с истечением срока действия постановления Главы г. Самары от 21.06.2001 N 859, общество обратилось в Администрацию г. Самары о продлении договора аренды.

Постановлением от 31.03.2005 N 295 Глава г. Самары для завершения строительства торгово-офисного и развлекательного центра продлил обществу на четыре года срок аренды земельного участка площадью 8308,80 кв. м, являющегося частью земельного участка площадью 21799 кв. м, относящегося по категории к землям поселений (л. д. 36 - 37).

Названное постановление послужило основанием для заключения между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО “ПТК “Рейтинг“ договора аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з площадью 8308,8 кв. м на срок до 31.03.2009 (38 - 41).

Из кадастрового плана (графа 18.3) видно, что земельный участок площадью 8308,8 кв. м, имеющий кадастровый номер 63:01:00 00 000:0714, образован в результате ликвидации первоначально предоставленного обществу земельного участка площадью 21799 кв. м с кадастровым номером 63:01:07 15 002:0001 (л. д. 49).

Сообщением от 10.03.2007 N 01/004/2007-622 регистратор отказал ООО “ПТК “Рейтинг“ в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер 63:01:00 00 000:0714) от 22.06.2005 N 022421з, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 163 “Б“, площадью 8308,8 кв. м. Основанием для
отказа явились следующие причины: постановление Главы г. Самары от 31.03.2005 N 295 (далее - постановление N 295) о продлении обществу на 4 года срока аренды земельного участка для завершения строительства торгово-офисного и развлекательного центра не соответствует требованиям законодательства; имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку арендуемый земельный участок площадью 8308,8 кв. м. (кадастровый номер 63:01:00 00 000:0714) является частью ранее арендованного обществом земельного участка площадью 21799 кв. м. (кадастровый номер 63:01:0715002:0001); договор аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з не соответствует постановлению N 295, поскольку названное постановление предписывало заключить не новый договор аренды, а дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды.

Полагая названный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Суды обоснованно признали отказ в регистрации договора аренды неправомерным и удовлетворили заявление общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее по тексту - Закон) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи
18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Судами установлено, регистратором не оспаривается, что ООО “ПТК “Рейтинг“ представило на государственную регистрацию акт органа местного самоуправления - постановление Главы г. Самары от 31.03.2005 N 295, договор аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з, в соответствии с которым обществу на правах аренды предоставлен земельный участок площадью 8308,8 кв. м, кадастровый план земельного участка от 29.12.2006 N 014 8/06-11100 и иные документы, необходимые для регистрации.

Суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали несостоятельным довод регистратора о том, что имеется противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку земельный участок площадью 8308,8 кв. м., право аренды, на который заявляет ООО “ПТК “Рейтинг“, является частью земельного участка площадью 21799 кв. м, ранее предоставленного обществу в аренду.

Кадастровым планом подтверждается, что земельный участок площадью 8308,8 кв. м, имеет новый кадастровый номер - 63:01:00 00 000:0714, образован в результате ликвидации первоначально предоставленного обществу земельного участка площадью 21799 кв. м с кадастровым номером 63:01:07 15 002:0001 (л. д. 49).

Согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, то есть оставаться в рамках видов разрешенного использования. Из указанного следует, что сам факт наличия или
отсутствия объектов недвижимого имущества на земельном участке не определяет его делимость.

В данном случае, как следует из документов, орган местного самоуправления разделил первоначально арендуемый земельный участок площадью 21799 кв. м. на части, передав в аренду Обществу в целях окончания строительства один из вновь образованных участков площадью 8308,8 кв. м., как самостоятельный земельный участок, который может функционально использоваться в рамках разрешенного землепользования.

Довод регистратора о несоответствии договора аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з постановлению N 295 по причине заключения нового договора аренды, а не дополнительного соглашения к нему правомерно отвергнут судами.

Суд первой инстанции установил, что заключение договора, а не дополнительного соглашения к договору, обусловлено изменением его предмета и цены, которые являются существенными условиями договора.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, форма договорного обязательства (отдельный договор аренды, либо дополнительное соглашение к действующему договору аренды) не является определяющей для решения вопроса о возможности государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 17 Закона установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением прямо предусмотренных законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили заявление общества, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2007 и постановление
Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 по делу N А55-3967/07 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.