Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.12.2008 N Ф04-7050/2008(16010-А75-8) по делу N А75-353/2008 Договор аренды нежилых помещений, площади которых выражаются в квадратных метрах и расположены внутри помещений большей площади, что лишает возможности индивидуализировать переданные арендатору объекты, признается незаключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7050/2008(16010-А75-8)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Орто-Сервис“ на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24.03.2008 (резолютивная часть судебного акта объявлена 20.03.2008) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2008 (резолютивная часть судебного акта объявлена 24.07.2008) по делу N А75-353/2008 по иску Администрации г. Нижневартовска к ЗАО “Орто-Сервис“ г. Нижневартовска, при участии третьих лиц - Управления внутренних дел по г. Нижневартовску ХМАО-Югры и Муниципального унитарного специализированного монтажно-эксплуатационного предприятия по обеспечению безопасности дорожного движения г. Нижневартовска, об освобождении и передаче нежилых помещений,

установил:

Администрация
г. Нижневартовска (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к закрытому акционерному обществу “Орто-Сервис“ (далее Общество) об обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи занимаемые им нежилые помещения, расположенные в 4-х этажном здании РЭО ГИБДД по адресу: г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, д. 49.

Исковые требования мотивированы статьями 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды нежилого помещения N 152п-2005 от 17.10.2005 и дополнительными соглашениями к нему N 1 от 05.06.2006 и N 2 от 10.11.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Управление внутренних дел по г. Нижневартовску (далее УВД), Муниципальное унитарное специализированное монтажно-эксплуатационное предприятие по обеспечению безопасности дорожного движения (далее МУСМЭП по ОБДД).

Ответчиком предъявлен встречный иск о понуждении Администрации г. Нижневартовска заключить с ЗАО “Орто-Сервис“ договор аренды спорных нежилых помещений на новый срок. Определением арбитражного суда от 28.01.2008 встречный иск ответчика принят в целях совместного рассмотрения с первоначальным иском. Возражая по первоначальному иску, ответчик считал требования истца необоснованными и нарушающими его законные интересы. Полагал, что Администрация города в нарушение п. 1 ст. 621 ГК РФ требует освобождения ответчиком помещений, имея при этом намерения на заключение договора аренды помещений с другими лицами (МУСМЭП по ОБДД) и не учитывает преимущественного права ответчика на заключение такого договора.

Администрация города не согласилась с требованиями встречного искового заявления, указывая, что она не намерена передавать в аренду спорные нежилые помещения ни ответчику, ни какому-либо иному лицу. Переданные же в аренду нежилые помещения МУСМЭП по ОБДД являются
отдельными самостоятельными объектами аренды, и не входят в состав нежилых помещений, которые ЗАО “Орто-Сервис“ использовались по договору аренды N 152п-2005 от 17.10.2005.

УВД в отзыве по основному иску выражало свое согласие с заявленными Администрацией требованиями, полагало, что прекращение арендных отношений по инициативе арендодателя (истец) является для арендатора (ответчик) основанием для освобождения арендуемых площадей. Что касается требований по встречному иску ЗАО “Орто-Сервис“, УВД поясняло, что спорные помещения, переданные Администрацией города в аренду РЭО ГИБДД по г. Нижневартовску для размещения инспекторского состава, являются самостоятельными объектами аренды и не входят в состав помещений, передаваемых ранее ЗАО “Орто-Сервис“ в аренду по договору N 152п-2005. В связи с этим считало необоснованными утверждения истца по встречному иску о наличии у него преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В отзыве МУСМЭП по ОБДД в удовлетворении встречного иска просило отказать, указывая, что по договору аренды нежилых помещений от 15.10.2007 N 293п-2007, заключенному между администрацией г. Нижневартовска и МУСМЭП по ОБДД, переданные последнему помещения не входят в состав помещений, переданных истцом ЗАО “Орто-Сервис“ по договору аренды N 152п-2005 от 17.10.2005.

Решением от 24.03.2008, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда, арбитражный суд первоначальный иск удовлетворил частично и в удовлетворении встречного иска отказал. Арбитражный суд обязал Общество освободить и передать Администрации по акту приема-передачи нежилые помещения (помещения N 22 площадью 5,4 кв.м., N 36 площадью 11,9 кв.м., N 35 площадью 8,9 кв.м. нежилого помещения N 1006), расположенные в 4-этажном здании РЭО ГИБДД по адресу: г. Нижневартовск, западно-промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, 49. В удовлетворении исковых
требований об освобождении помещений N 29 площадью 10 кв.м. и 2 кв., N 32 (площадь не указана) нежилого помещения N 1006, помещения N 21 площадью 6 кв.м. и 2 кв.м. нежилого помещения N 1007, арбитражный суд истцу отказал, мотивировав тем, что данные помещения в соответствии со статьей 607 ГК РФ не могут быть признаны объектами аренды, поскольку не являются самостоятельными нежилыми помещениями, а по существу выражены в квадратных метрах внутри помещения большей площади, в холлах на первом и втором этажах и у суда отсутствуют правовые основания считать договор аренды между истцом и ответчиком в данной части заключенным, а следовательно, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о возврате данного имущества по правилам статьи 622 названного Кодекса.

Отказ в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд мотивировал теми обстоятельствами, что Общество не доказало нарушения своих прав Администрацией г. Нижневартовска на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В настоящей кассационной жалобе Общество предлагает состоявшиеся по делу решения отменить, как вынесенные с неправильным применением норм материального права и не соответствующие фактическим обстоятельствам, и дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Податель жалобы считает, что выводы арбитражных судов в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не основаны на доказательствах, имеющихся в деле, в их совокупности и взаимосвязи.

Заявитель оспаривает вывод суда о незаключенности договора аренды в части. Указывает, что сторонами соблюден порядок, предусмотренный пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к согласию относительно определения местоположения указанных в договоре площадей, обозначили непосредственно в помещениях N 1007 и N 1006 выделяемые арендодателем площади, а
затем ограничили их перегородками. В ходе рассмотрения дела суд не установил обстоятельств, по которым стороны пришли бы к разногласию относительно предмета договора. Следовательно, суд не вправе был давать оценку договору в части его заключенности или незаключенности по данному основанию. Кроме того, кассатор считает, что судом не дана оценка индивидуализации площадей, произведенной сторонами, как максимально возможной в сложившейся ситуации, вместе с тем, спора между сторонами относительно индивидуализации площадей не было, что судом не учтено при вынесении решений.

Ответчиком оспаривается вывод апелляционного суда об отсутствии в действиях истца признаков нарушения антимонопольного законодательства (статей 15, 16 ФЗ “О защите конкуренции“).

Принявший участие в судебном заседании представитель Общества доводы кассационной жалобы поддержал, на отмене обжалуемых решений настаивал.

Считал неправильными выводы арбитражного суда, касающиеся аренды части нежилых помещений N 21 (площади 6 и 2 кв.м.), N 29 (площади 10 и 2 кв.м.) и 32 (площадь не указана), и полагал, что площадь названных и сданных в аренду ответчику квадратных метров внутри помещений сторонами была определена и отгорожена пластиковыми перегородками, которые в пространстве арендатором не передвигались. Поскольку в течение всего срока действия договора аренды спора между арендодателем и арендатором по сданным в аренду площадям не возникало, считает, что оснований для признания договора аренды от 17.10.2005 N 152п-2005 незаключенным в части у арбитражного суда не имелось.

Законность принятых по делу решений проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку выводы обеих инстанций арбитражного суда правильны и
надлежащим образом мотивированы. В то же время следует отметить, что доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым апелляционный суд дал надлежащую правовую оценку, и фактически направлены на переоценку выводов арбитражного суда, что правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ЗАО “Орто-Сервис“ (арендатор) 17.10.2005 был подписан договор N 152п-2005 аренды нежилого помещения. По условиям договора и дополнительных соглашений к нему N 1 от 05.06.2006 и N 2 от 10.11.2006 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на праве аренды нежилые помещения, расположенные в здании РЭО ГИБДД по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, д. 49, для использования:

в нежилом помещении N 1006:

- помещение N 22 площадью 5.4 кв.м. под офис для оказания услуг населению по регистрационно-экзаменационной деятельности;

- часть помещения N 29 площадью 10 кв.м. под офис, и 2 кв.м. для установки автомата по реализации напитков;

- часть помещения N 32, помещение N 36 площадью 11,9 кв.м. под офис;

- помещение N 35 площадью 8,9 кв.м. для передачи в субаренду ЗАО НГАБ “Ермак“ для размещения кассы по приему платежей от населения;

в нежилом помещении N 1007:

- часть помещения N 21 площадью 6 кв.м. под офис и 2 кв.м. для установки автомата по реализации напитков;

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения N 2 от 10.11.2006 срок аренды определен по 14.10.2007.

По акту приема-передачи от 19.10.2005 указанные объекты переданы арендатору (ответчику).

В связи с отказом арендодателя продлить арендные отношения с арендатором, прекращением 14.10.2007 действия договора аренды N 152п-2005 и неисполнением ответчиком своих
обязательств по освобождению и передаче истцу арендуемых помещений, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, и проверяя соответствие договора аренды положениям пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно признал договор аренды нежилого помещения незаключенным в части, поскольку при рассмотрении споров между сторонами договора, арбитражный суд в соответствии с правилами пункта 1 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу, в том числе и соответствие заключенного договора гражданскому законодательству.

Проверяя соответствие заключенной сторонами сделки по аренде помещений закону, арбитражный суд установил, что признаками изолированных и переданных ответчику в аренду части помещения N 1006, которые могут быть идентифицированы, обладают помещения N 22 пл. 5,4 кв.м., помещение N 36 пл. 11,9 кв.м. и помещение N 35 пл. 8,9 кв.м. Остальные поименованные в договоре аренды N 152п-2005 площади выражаются в квадратных метрах и расположены внутри помещений большей площади, в холлах на первом и втором этажах, что лишает возможности индивидуализировать переданные ответчику по договору аренды N 152п-2005 площади в качестве объектов аренды и не позволяет суду определить, в отношении какой именно части помещений заключалась сделка по аренде.

При этом апелляционный суд отклонил в качестве необоснованной ссылку арендатора (ответчик по основному иску и истец по встречному) на отсутствие между сторонами спора по вопросу переданных в аренду площадей и указал, что наличие либо отсутствие между сторонами спора в отношении объекта аренды не поставлено в зависимость от обязанности арбитражного суда проверять соответствие положенной в обоснование заявленных требований сделки закону.

С учетом названных обстоятельств,
считать неправильными выводы арбитражного суда первой инстанции и апелляционного суда о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению только в части, у суда кассационной инстанции оснований не имеется, как и не имеется оснований считать неправильными выводы арбитражного суда о необоснованности и недоказанности требований ЗАО “Орто-Сервис“ по встречному иску, поскольку в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств факта передачи третьему лицу именно тех нежилых помещений, которые ранее были заняты ответчиком.

Что касается доводов жалобы о наличии в действиях истца признаков нарушения антимонопольного законодательства, суд кассационной инстанции считает его необоснованным и подлежащим отклонению, поскольку данному доводу была дана надлежащая оценка апелляционным судом при рассмотрении апелляционной жалобы по настоящему делу.

Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права своего подтверждения не нашли, а принятые по делу и оспариваемые ответчиком судебные акты правильны и надлежащим образом мотивированы. Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов арбитражного суда, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ не допускается. Нарушений норм процессуального права, которые при любых обстоятельствах являются основанием к отмене судебных решений, судом кассационной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.03.2008 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа и постановление N 08АП-2322/2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2008 по делу А75-353/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.