Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 N Ф04-6866/2008(15669-А03-11), Ф04-6866/2008(16111-А03-11) по делу N А03-2259/2007-13 Дело по иску о признании недействительным договора аренды муниципального имущества передано на новое рассмотрение, поскольку суд сделал необоснованный вывод о необязательности проведения оценки объектов муниципального имущества и о незаключенности указанного договора в связи с невозможностью установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в аренду.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 ноября 2008 г. N Ф04-6866/2008(15669-А03-11),

Ф04-6866/2008(16111-А03-11)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Алтайского края и общества с ограниченной ответственностью “Майское“ на решение Арбитражного суда Алтайского края от 25.04.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008 по делу N А03-2259/2007-13 по иску заместителя прокурора Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью “Майское“ и администрации Косихинского района Алтайского края, при участии третьих лиц: комитета по финансам, налоговой и кредитной политике администрации Косихинского района Алтайского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Косихинского района Алтайского края, управления сельского хозяйства администрации
Косихинского района Алтайского края, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском обществу с ограниченной ответственностью “Майское“ (далее - ООО “Майское“) и администрации Косихинского района Алтайского края о признании недействительным договора аренды муниципального имущества от 11.03.2004 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по финансам, налоговой и кредитной политике администрации Косихинского района Алтайского края, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Косихинского района Алтайского края, управление сельского хозяйства администрации Косихинского района Алтайского края.

Исковые требования основаны на положениях статей 167, 168, 215, 217, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 8, 15 29, 44 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 “О прокуратуре Российской Федерации“.

Требования прокурора мотивированы тем, что заключенный между администрацией Косихинского района и ООО “Майское“ договор аренды муниципального имущества от 11.03.2004 является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям законодательства: не была проведена оценка сдаваемого в аренду муниципального имущества, являющаяся обязательной; предоставление арендатору права на выкуп муниципального имущества не соответствует требованиям статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“; установление размера арендной платы меньше, чем было предусмотрено действовавшим на момент заключения договора аренды муниципальным правовым актом, не соответствует последнему.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.04.2008, оставленным в силе
постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, заместитель прокурора Алтайского края и ООО “Майское“ обратились в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа с кассационными жалобами.

Заместитель прокурора Алтайского края в кассационной жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно ссылается на судебные акты по делу N А03-10280/06-11, поскольку в рамках указанного дела доводы о ничтожности договора аренды не рассматривались; спорный договор аренды содержит индивидуализирующие признаки всех видов арендованного имущества - объектов недвижимости, сельскохозяйственной техники, крупного рогатого скота; заявление требований о взыскании стоимости 107 голов крупного рогатого скота основаны на невозможности ответчика возвратить их в натуре.

Кроме того, заместитель прокурора Алтайского края указывает на неправильное толкование судами статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, на необоснованность вывода суда об отсутствии в спорном договоре аренды условия о предоставлении арендатору права выкупа муниципального имущества, а также на отсутствие в судебных актах оценки доводов истца о несоответствии договора аренды муниципальному правовому акту.

Заявитель полагает, что судом не дана правовая оценка приведенным в исковом заявлении основаниям о недействительности оспариваемого договора. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано ЕГРП, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2004, где каждый объект имеет кадастровый номер. Оспариваемый договор аренды зарегистрирован 11.03.2004 Косихинским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

Суд дал неправильную правовую оценку пункту 3.3 договора
аренды, посчитав, что он не содержит условия о выкупе имущества арендатором. Также на дана правовая оценка сроку аренды имущества и размеру арендной платы.

В кассационной жалобе ООО “Майское“ просит принятые по делу судебные акты изменить, исключить из мотивировочной части судебных актов вывод о соблюдении истцом срока исковой давности, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

ООО “Майское“ в жалобе указывает на недоказанность истцом факта направления искового заявления в суд до истечения срока исковой давности, необоснованность вывода арбитражного суда апелляционной инстанции о незаключенности спорного договора аренды в связи с несогласованием размера арендных платежей в отношении объектов недвижимости и отсутствия индивидуализирующих признаков арендованного имущества.

Заявитель считает, что днем предъявления иска является 14.03.2007, а подшитое в материалах дела уведомление о вручении заказного письма 15.03.2007 - не относится к настоящему делу.

Кроме того, исследование вопроса о заключенности спорного договора аренды выходит за рамки заявленных исковых требований. В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор лишен права на обращение в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным.

Суд не применил, подлежащую применению статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и не выяснил действительную волю сторон и предшествующие заключению договора действия и поведение, не учел, что сооружение - зерноочистительный комплекс является единственным сооружением в данной местности. При рассмотрении дела нарушены принципы равноправия сторон в процессе.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены в установленном законом порядке.

Представители заявителей в судебном заседании поддержали доводы своих кассационных жалоб по изложенным в них основаниям.

Представитель администрации Косихинского района
Алтайского края просил удовлетворить кассационную жалобу прокурора.

Проверив обжалуемые судебные акты в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относительно применения судом первой инстанции норм права к установленным им обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационных жалоб, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Косихинского района и ООО “Майской“ 11.03.2004 был заключен договор аренды муниципального имущества, в соответствии с которым администрация Косихинского района передала ООО “Майское“ нежилое здание МТС с гаражом и диспетчерской, здание конторы и котельной с гаражом, зерноочистительный комплекс, 325 голов крупного рогатого скота, сельскохозяйственную технику в количестве 24 единицы.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Выводы судов о незаключенности договора аренды от 11.03.2004 в связи с невозможностью установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору аренды являются немотивированными.

Судом первой инстанции по настоящему делу необоснованно, со ссылкой на судебный акт по делу N А03-10280/06-11, сделан вывод о незаключенности договора аренды от 11.03.2004 в отношении объектов недвижимости в связи с
несогласованностью условия о размерах арендных платежей, поскольку предметом спора по делу N А03-10280/06-11 являлась передача в аренду крупного рогатого скота по договору аренды от 11.03.2004.

Вывод о незаключенности договора аренды от 11.03.2004 в отношении объектов недвижимости, сделанный в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008, не соответствует нормам материального права, поскольку статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой суд основывает свой вывод, не относится к отношениям по аренде имущества, а регулирует правоотношения по продаже недвижимости.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с частью 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заявители кассационных жалоб указывают на наличие свидетельств о государственной регистрации права на переданное в аренду недвижимое имущество, а также на регистрацию договора аренды от 11.03.2004 Косихинским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

Из материалов дела не усматривается, исследовался ли судами вопрос о государственной регистрации объектов недвижимости, переданных в
аренду по договору от 11.03.2004, и государственной регистрации самого договора аренды.

В соответствии с пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н, операции по движению (поступление, внутреннее перемещение, выбытие) основных средств оформляются первичными учетными документами.

В соответствии с пунктами 11 - 13 вышеназванных Методических указаний учет основных средств по объектам ведется бухгалтерской службой с использованием инвентарных карточек учета основных средств.

Заполнение инвентарной карточки производится на основе акта (накладной) приемки-передачи основных средств, технических паспортов и других документов на приобретение, сооружение, перемещение и выбытие инвентарного объекта основных средств. В инвентарной карточке должны быть приведены: основные данные об объекте основных средств, сроке его полезного использования; способе начисления амортизации; отметка о неначислении амортизации (если имеет место); об индивидуальных особенностях объекта.

Таким образом, наличие надлежащим образом оформленных бухгалтерских документов по учету основных средств, к которым относятся недвижимое имущество, сельскохозяйственная техника и крупный рогатый скот, позволяет сделать вывод об идентификации объектов основных средств.

Из материалов дела не усматривается, что данный вопрос был предметом исследования в суде первой инстанции или арбитражном апелляционном суде.

Вывод судов о незаключенности договора аренды от 11.03.2004 в связи с несогласованностью арендных платежей не основан на фактических обстоятельствах дела, поскольку разделом 2 договора аренды предусмотрена арендная плата в размере 20 000 руб. в год, включая НДС, которая должна вносится один раз в год до 15 декабря календарного года, начиная с 2005 года.

Таким образом, выводы судов о незаключенности договора носят предположительный характер.

При рассмотрении настоящего спора судами необоснованно сделан вывод о необязательности проведения оценки объектов муниципального имущества, предусмотрено статьей 8
Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, согласно которой проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Действие данной нормы не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов своими действиями, могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности от имени муниципальных образований.

Таким образом, сдаваемые в аренду объекты муниципального имущества, не закрепленные за муниципальным унитарным предприятием или муниципальным учреждением, подлежат обязательной оценке в силу требований статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Принятые по делу судебные акты не подтверждают того, что судами исследовались доводы, возражения и доказательства, представленные в обоснование возможности (невозможности) возврата части спорного имущества в натуре (107 голов крупного рогатого скота).

При даче правовой оценки доводов относительно срока исковой давности, суд неправильно применил к отношениям о признании договора недействительным положения статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применил, подлежащий применению пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что судами обстоятельства
дела выяснены неполно, а суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены в принятых по делу судебных актах, решение Арбитражного суда Алтайского края от 25.04.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008 по делу N А03-2259/2007-13 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо дать правильную правовую оценку заявленным требованиям и возражениям сторон, устранить неполноту исследования фактических обстоятельств, решить вопрос о распределении между сторонами расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 25.04.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008 по делу N А03-2259/2007-13 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.