Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2008 N Ф04-6693/2008(15231-А45-39) по делу N А45-3183/2008-4/50 В иске товарищества собственников жилья о признании недействительным договора аренды в части передачи нежилых помещений в подвале жилого дома отказано, так как истец не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального назначения для обслуживания дома.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2008 г. N Ф04-6693/2008(15231-А45-39)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) “Красный проспект 13“ на постановление от 08.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-3183/2008-4/50,

установил:

ТСЖ “Красный проспект 13“ обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска (далее - Департамент, ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) “Окшин“ (ответчик-2) о признании недействительной сделки - договора аренды N 025729-015 от 01.08.2007 года в части передачи во временное пользование нежилых помещений площадью 163 кв.м., расположенных в подвале жилого
дома по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект. 13, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязания Департамента ООО “Окшин“ часть уплаченной арендной платы, а ООО “Окшин“ передать нежилые помещения истцу.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования, исключив из них требование о применении последствий недействительности сделки в виде обязания возврата денежных средств, полученных за аренду.

Решением от 16.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области признан недействительным договор аренды объекта недвижимости N 025729-015 от 01.08.2007, заключенный между ответчиками, в части передачи ООО “Окшин“ во временное пользование за плату нежилых помещений в жилом доме площадью 163 кв.м., находящихся в подвале жилого дома по адресу г. Новосибирск, Красный проспект, д. 13.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.08.2008 решение отменено и в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда. Считает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Указывает, что сам факт нахождения в подвале дома инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, является достаточным для отнесения этих помещений к техническим подвалам. Применение судом апелляционной инстанции статьи 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о госрегистрации) в недействующей редакции является нарушением норм материального права, неправильно истолкована и применена статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что спорные помещения находятся в муниципальной собственности, поскольку это право не оспорено и не прекращено, не соответствует закону. Судом не применены нормы статьи 212 Гражданского
кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, статей 2, 23 Закона о госрегистрации.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность принятых по нему судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы заявителя.

Как следует из материалов дела, по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 13 расположен 4-6 этажный жилой дом. Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Администрации Новосибирской области от 08.08.97 года за номером 603-Р данный объект недвижимости при приватизации Треста “Запсибтрансстрой“ был передан в муниципальную собственность г. Новосибирска. Постановлением Мэра г. Новосибирска N 655 от 16.07.98 в муниципальную собственности приняты неприватизированные квартиры и комнаты общей площадью 757,1 кв. м и нежилые помещения общей площадью 1852,5 кв. м в жилом доме по Красному проспекту, 13. По состоянию на 12.05.2008 в реестре муниципального имущества г. Новосибирска по указанному адресу под реестровым номером 10-008276-0-0013-01 значится нежилое помещение в подвале и на 1 этаже с антресолью общей площадью 514,5 кв. м (номера на поэтажном плане технического паспорта от 13.03.2007 8, 9. 12-22 - подвал, 1-15 - 1 этаж, 12,13 - антресоль).

Актом проверки технического состояния N 04-10-01/81 от 02.11.2007 Государственной жилищной инспекции Новосибирской области установлено, что в подвальных помещениях жилого дома находятся ресторан “Шанхай“, пельменная, зал игровых автоматов, магазины.

Истец обратился с настоящим требованием ссылаясь на то, что в спорных нежилых помещениях находится инженерное оборудование систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, принадлежат на праве общей долевой
собственности всем собственникам квартир.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что с 01.03.2005 спорные помещения не являются муниципальной собственностью, право сдачи их в аренду у Департамента отсутствуют. Указал, что истец не уполномочивал Департамент заключать договоры аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Пришел к выводу о ничтожности договора аренды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная инстанция, в достаточно полной мере и всесторонне исследовала обстоятельства дела и доводы сторон, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону оценку. Пришла к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“ и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “О
товариществах собственников жилья“ от 24.05.96 общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества, исходя из следующего.

Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Закона о госрегистрации), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

В спорных помещениях расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, которое в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обуславливает отнесение помещений к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательства нахождения в помещениях запорной арматуры, узлов коммуникаций и санитарно-технического оборудования, обслуживающих жилые помещения отсутствуют. Прохождение согласно схеме инженерных коммуникаций подвала через эти помещения сквозных стояков водоснабжения, канализации и отопления их техническое и функциональное назначение как технических не подтверждает.

Судом установлено, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы спорных помещений. Через них проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления. При таких условиях не находят своего подтверждения доводы заявителя о том, что помещения в подвале являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме. Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома, они не являются
общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и их функционального предназначения для обслуживания дома.

В соответствии со статьями 2 и 6 Закона о госрегистрации, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что на момент передачи жилого дома по Красному проспекту 13 в г. Новосибирске в муниципальную собственность учреждение юстиции, осуществляющее деятельность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в г. Новосибирске свою деятельность не начало, государственная регистрация не производилась.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 имеет номер 8, а не 2.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 2 дано разъяснение, что документом, подтверждающим право муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр муниципальной собственности.

До настоящего времени распорядительные акты о передаче имущества в муниципальную собственность в установленном законом порядке не оспорены, право муниципальной собственности на данные помещения не прекращено.

Суд апелляционной инстанции правильно установил, что на момент рассмотрения спора по настоящему делу собственником подвальных помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 13 является муниципальное образование город Новосибирск, это право в установленном порядке не прекращено. Правомерно указал, что выводы суда первой инстанции о наличии права общей долевой собственности собственников жилых квартир на эти помещения
не подтверждены документально и противоречат указанным выше нормам закона, что привело к принятию неправильного решения по требованию о признании договора аренды подвальных помещений недействительным.

Суд кассационной инстанции считает, что отказ в иске судом апелляционной инстанции является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах представляются несостоятельными доводы заявителя жалобы, поскольку они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства. Каких-либо оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления, являющегося законным и обоснованным, не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 08.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-3183/2008-4/50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.