Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2008 N Ф04-6326/2008(13657-А27-12) по делу N А27-4292/2008-7 Дело о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей до заключения договора, и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку арендодатель вправе требовать с арендатора внесения соответствующей платы только после передачи объекта договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 октября 2008 г. N Ф04-6326/2008(13657-А27-12)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев 16.10.2008 в открытом судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу открытого акционерного общества “АЛПИ“ на решение от 03.06.2008 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-4292/2008-7,

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу “АЛПИ“ (далее - ОАО “АЛПИ“) о взыскании 1481032 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 27.12.2007 по 10.02.2008, и 1411170 руб. 34 коп. пеней за просрочку платежей, начисленных за период с 11 января по
31 марта 2008 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2007 N 6-12-н/07.

Решением от 03.06.2008 Арбитражного суда Кемеровской области задолженность взыскана в полном объеме, а пени - в сумме 430546 руб. 80 коп. ввиду несоразмерности ее размера последствиям неисполнения обязательства.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Обжалуя решение суда, ОАО “АЛПИ“ просит в кассационной жалобе его отменить и принять новый судебный акт. Податель жалобы полагает, что судом неправильно применена статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствуют доказательства фактического использования земельного участка. Указывает на невозможность использования земельного участка до момента подписания договора. Кроме этого считает, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, не означает возникновение у ответчика обязанности по их исполнению ранее заключения самого договора.

В отзыве на кассационную жалобу комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ссылаясь на несостоятельность ее доводов, просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ОАО “АЛПИ“ о времени и месте слушания дела извещены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и ОАО “АЛПИ“ (арендатором)
заключен договор аренды земельного участка N 6-12-Н/07от 17.12.2007.

По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 18407,41 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0501013:0141, расположенный в Центральном районе г. Кемерово, западнее земельного участка, находящегося по адресу: проспект Октябрьский, 34, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к настоящему договору.

Земельный участок предоставляется для реконструкции спортивно-концертного комплекса “Октябрьский“ под торгово-развлекательный центр в ограждении строительной площадки в инженерно-транспортном коридоре.

Срок действия договора согласно пункту 2.1. договора установлен с момента его заключения и по 01.08.2008. Однако в соответствии с пунктом 2.3. условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 17.08.2007.

При этом пунктом 7.6. договора установлено, что договор имеет силу передаточного акта.

Арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, за которым производится платеж путем перечисления арендной платы на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы. Первый платеж арендатор производит с 17.08.2007, а также до конца текущего месяца в течение 10-ти дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Неоплата арендатором арендных платежей за период с 27.12.2007 по 10.02.2008 послужила основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Разрешая спор, суд счел обоснованными требования истца о взыскании арендной платы и неустойки. Пришел к выводу, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, его условий, свидетельствует о передаче арендодателем земельного участка,
его использовании арендатором с указанного срока и согласии оплатить пользование.

В связи с отсутствием каких-либо вредных последствий для истца в результате неисполнения ответчиком обязательств суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до 430546 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Вместе с тем факт включения в договор условия о том, что договор аренды применяется к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям, сам по себе не дает арендатору право исчислять арендные платежи за период до заключения договора.

Обязанность по внесению арендных платежей в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента заключения договора аренды. На это обстоятельство указывает Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“.

Кроме того, в пункте 10 названного информационного письма прямо указано, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арбитражный суд не выяснил, когда возникли реальные отношения сторон по аренде земельного участка, при том что проект границ земельного участка был утвержден только 17.08.2007, решение о предоставлении этого земельного участка в аренду вынесено комитетом 20.11.2007, а договор N 6-12-н/07, имеющий силу передаточного акта, заключен 17.12.2007.

Требуя взыскание долга с 27.12.2007, а пеней с 11.01.2008, истец фактически предъявил иск о взыскании задолженности по арендной плате и пеней с 17.08.2007, что подтверждается его расчетом (л.д. 16).

Исходя из изложенного, решение суда подлежит отмене в соответствии с
частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое по неисследованным материалам дела, при неправильном применении норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать изложенные выше обстоятельства, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.06.2008 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-4292/2008-7 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.