Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2008 N Ф04-3144/2008(5334-А67-39) по делу N А67-7366/2006 Договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором содержатся все существенные условия, в частности определяющие расположение спорного объекта, не может быть признан незаключенным. Комиссионер вправе совершать сделки с недвижимостью и обращаться в уполномоченный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный объект.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 мая 2008 г. N Ф04-3144/2008(5334-А67-39)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Томские ресурсы“ на решение от 17.12.2007 Арбитражного суда Томской области и постановление от 20.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-7366/2006 по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью “Томские ресурсы“ к Ф.И.О. закрытому акционерному обществу “Технополис“, управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области о признании незаключенным договора купли - продажи и недействительной государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) “Томские ресурсы“ обратился в Арбитражный суд Томской области
к Ф.И.О. закрытому акционерному обществу (ЗАО) “Технополис“ и управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области (далее - УФРС по Томской области) с иском о признании договора купли-продажи от 05.12.2000 нежилого кирпичного двухэтажного здания общей площадью помещений 455,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 3, незаключенным, а также о признании недействительной государственной регистрации перехода к Ф.И.О. права собственности на нежилое кирпичное одноэтажное здание, общей площадью 455,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 3, кадастровый (условный) номер у70:21:0:0:491, произведенной Томским областным регистрационным центром 08.12.2000.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что договор купли-продажи не содержит существенных условий, необходимых для данного вида договоров.

Совершая сделку, комиссионер действовал вопреки воле собственника, поскольку договор комиссии был расторгнут.

Считает договор комиссии ничтожным, так как стороны договора, совершая оспариваемую сделку по отчуждению имущества комитента без прямого одобрения цены сделки собственником, не имели права в силу статьи 3 ФЗ “Об оценочной деятельности“ считать эту цену рыночной и согласованной. Истец полагает, что природа договора комиссии (п. 1 ст. 990, п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса) не позволяет комиссионеру, не являющемуся собственником объекта, заключить и исполнить сделки по продаже недвижимости. Ничтожность договора комиссии влечет незаключенность договора купли-продажи.

В обоснование требований о признании недействительной регистрации истец сослался на то, что регистрирующий орган в нарушение положений Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ принял на регистрацию документы от комиссионера, не являющегося собственником объекта недвижимости.

Решением от 16.02.2007 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 06.07.2007 решение
отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, указав, что иск заявлен конкурсным управляющим от имени ООО “Томские ресурсы“ и что государственная регистрация перехода права собственности оспаривается истцом не как ненормативные правовые акты, а как действия регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество.

Решением, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Суд мотивировал решение тем, что все существенные условия договора сторонами согласованы. По состоянию на 04.08.2001 истец не мог не знать об отчуждении спорных объектов недвижимости и в соответствии со статьей 7 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не был лишен возможности получить информацию о госрегистрации перехода права собственности и соответственно принять меры для защиты своего нарушенного права в установленном порядке.

В кассационной жалобе ООО “Томские ресурсы“ просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, комиссионер не может совершать сделки с недвижимым имуществом и обращаться в регистрирующий орган от своего имени о регистрации перехода права собственности; заявление истца о фальсификации протокола общего собрания от 04.08.2001 было отклонено судом вопреки нормам права. Для начала исчисления срока исковой давности следует установить момент, когда юридическое лицо, его исполнительный орган ознакомились с подлинником документа, из представленного протокола и отчета комиссионера не усматривается, что исполнительный орган истца был ознакомлен с текстами договоров. Суд был не вправе отказывать истцу в изменении предмета иска.

В судебном заседании представить Ларионова Ю.А. просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу -
без удовлетворения, полагая правильными выводы суда обо всех обстоятельствах дела.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Кассационная инстанция в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, по договору комиссии от 21.06.99 ЗАО “Технополис“ (комиссионер) обязалось по поручению комитента (ООО “Томские ресурсы“) заключить с третьими лицами договоры купли-продажи или мены на векселя ОАО “Томскпромстройбанк“, Сбербанка России или Коммерческого банка газовой промышленности “Газпромбанк“ со сроком платежа “по предъявлении“, по которым третьи лица приобретут в собственность имущество, указанное в пункте 1 договора, в том числе нежилое кирпичное здание по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, д. 6, строение 3, по цене не ниже рыночной на момент продажи (мены). Согласно пункту 10 договора срок его действия - до 20.06.2001.

05.12.2000 между ЗАО “Технополис“ (продавцом), действующим на основании договора комиссии б/н от 21.06.1999, и Ларионовым А.Ю. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое здание площадью помещений 455,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 3, а покупатель обязался принять указанные объекты недвижимости в свою собственность и уплатить цену в размере 455000 руб. Переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи от 05.12.2000 был зарегистрирован 20.02.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Считая, договор купли-продажи незаключенным, а регистрацию права собственности недействительной, конкурсный управляющий ООО “Томские ресурсы“ обратился с настоящим иском в арбитражный
суд.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Дав оценку спорному договору в соответствии со статьями 432, 554, 555 Гражданского кодекса, суд обоснованно исходил из того, что договор содержит сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Кассационная инстанция соглашается с выводом суда, что анализ текста договора от 21.06.99 позволяет сделать вывод о том, что все существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы, следовательно, основания для признания его незаключенным отсутствуют.

Судом правомерно указано, что доводы заявителя, приводимые в обоснование ничтожности договора комиссии от 21.06.1999 не могут являться основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, в связи с чем указанные доводы, приводимые в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются.

Остальные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, и суд апелляционной инстанции дал им надлежащую правовую оценку. Суд правильно и полно установил фактические обстоятельства дела, отношениям сторон дал надлежащую правовую оценку, применил нормы материального и процессуального права, подлежащие применению. Оснований для переоценки выводов суда у кассационной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы
государственная пошлина за ее рассмотрение, по уплате которой ООО “Томские ресурсы“ была предоставлена отсрочка, подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 110, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.12.2007 Арбитражного суда Томской области и постановление от 20.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-7366/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Томские ресурсы“ в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Томской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.