Решения и определения судов

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу N А66-5576/2006 Несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора является основанием для оставления искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании общества освободить данное нежилое помещение без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ, поскольку исполнение требования, установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ, не освобождает арендодателя от необходимости соблюдать порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 декабря 2008 г. по делу N А66-5576/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2008.

Полный текст постановления изготовлен 30.12.2008.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Писаревой О.Г., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью “Элми“ директора Михайлова А.А. по протоколу от 11.05.2006 N 1/2006,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Элми“ на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 октября 2008 года (судья Жукова В.В.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к
обществу с ограниченной ответственностью “Элми“ (далее - Общество) о применении последствий недействительности договора аренды нежилого помещения от 30.04.2001 N 37-01 и выселении Общества из незаконно занимаемого помещения общей площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: город Вышний Волочек, Казанский проспект, дом 53 - 57, обязав ответчика передать имущество по акту приема-передачи.

Решением от 23.10.2006, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2007, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2007 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области. К кассационной жалобе Общество приложило договор от 01.10.1995 N 172 аренды спорных нежилых помещений. Кассационная инстанция, указав на то, что данный договор, имеющий существенное значение для правильного разрешения спора, не был предметом исследования судов, посчитала, что суду необходимо дать оценку доводу ответчика о том, что указанный договор заключен в процессе приватизации.

Определением от 01.08.2007 исковое заявление принято к производству. Определением от 05.09.2007 дело по иску Комитета о применении последствий недействительности договора аренды нежилого помещения от 30.04.2001 N 37-01 и выселении Общества из незаконно занимаемого помещения общей площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: город Вышний Волочек, Казанский проспект, дом 53 - 57, обязав ответчика передать имущество по акту приема-передачи, назначено к судебному разбирательству.

Истец 23.01.2008 уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды от 01.10.1995 N 172 нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, Казанский проспект, дом 53 - 57, общей площадью 171,3 кв. м, обязать Общество освободить данное нежилое помещение и передать его свободным от имущества и прав других лиц по акту
приема-передачи. В обоснование Комитет сослался на требования статей 450, 614, 619, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и уведомление о расторжении договора от 14.01.2008. Данное уточнение судом принято.

Решением от 14.10.2008 иск удовлетворен в полном объеме.

Ответчик с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм процессуального и материального права, просит его отменить и прекратить производство по делу, либо оставить исковое заявление Комитета без рассмотрения. По его мнению, принимая отказ от первоначальных исковых требований, суду надлежало производство по делу прекратить, считает, что при предъявлении измененных исковых требований истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, письма от 14.01.2008 арендатор не получал, задолженность по арендной плате не подтверждена материалами дела, договор аренды от 01.10.1995 N 172 в части страхования имущества является недействительным в силу главы 48 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.1995 между Комитетом (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью “Элми“
(правопредшественник Общества) (арендатор) заключен договор N 172 аренды нежилого помещения общей площадью 171,3 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, Вышний Волочек, проспект Ленина, дом 53 - 57, для размещения фотографии на срок до 01.12.2008.

На основании решения Вышневолоцкой городской Думы от 29.05.2001 N 56 “О возвращении исторических названий отдельным улицам города Вышнего Волочка“ проспект Ленина переименован в Казанский проспект.

В разделе 2 договора установлен размер, порядок оплаты арендных платежей, а также ответственность арендатора в случае просрочки внесения соответствующих платежей.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор в месячный срок после заключения договора аренды был обязан заключить договор с акционерным обществом ТГСФ “Росгосстрах-Верхневолжье“, либо с другой страховой компанией.

Комитет, сославшись на нарушение Обществом условий договора аренды в части не заключения договора страхования имущества, а также невнесение ответчиком арендной платы с четвертого квартала 2006 года, наличие задолженности по арендной плате в сумме 55 873 рублей 61 копейки, обратился путем уточнения требования в арбитражный суд с настоящим иском.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть 3 статьи 619 названного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Таким образом, исполнение требования, установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не освобождает арендодателя от необходимости соблюдать порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 упомянутого Кодекса.

Истцом в материалы дела представлено письмо от 14.01.2008 N 19-04, из которого следует, что Комитет предлагает Обществу в срок до 23.01.2008 расторгнуть договор аренды от 01.10.1995 N 172 в связи с невнесением арендатором арендной платы в установленный срок и незаключением договора страхования, передать истцу помещение по акту приема-передачи.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 148 АПК РФ, а не пункт 5 статьи 148 данного документа.

В соответствии с пунктом 5 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Письмо Комитета от 14.01.2008 N 19-04 (том 2, лист 28) апелляционная коллегия не может расценить в качестве исполнения им досудебного
(претензионного) порядка урегулирования спора по следующим основаниям. Данное обращение направлено истцом после принятия искового заявления к производству (01.08.2007) и назначения дела к судебному разбирательству (05.09.2007). Уведомление о получении его ответчиком в материалы дела не представлено, последним получение указанного письма отрицается. Кроме того, в письме не содержится данных о размере задолженности Общества по арендной плате.

Из материалов дела видно, что ответчик платежным поручением от 31.03.2008 N 11 погасил долг за аренду в размере 55 873 рублей 61 копейки и данная сумма, как следует из расчета арендодателя (том 2, лист 121), принята именно по спорному договору аренды. Кроме того, Обществом 25.09.2008 путем оформления полиса N 1129555 страхования имущества заключен договор страхования арендованного помещения с открытым страховым акционерным обществом “РЕСО-Гарантия“.

При таких обстоятельствах решение суда от 14.10.2008 надлежит отменить, а исковое заявление Комитета - оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Руководствуясь статьями 104, 148, 149, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 октября 2008 года по делу N А66-5576/2006 отменить.

Исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области о расторжении договора аренды от 01.10.1995 N 172 нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, Казанский проспект, дом 53 - 57, общей площадью 171,3 кв. м, и обязании общества с ограниченной ответственностью “Элми“ освободить данное нежилое помещение и передать его свободным от имущества и прав других лиц по акту приема-передачи оставить без рассмотрения.

Возвратить Комитету по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области из федерального бюджета
2000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 31.05.2006 N 110.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью “Элми“ 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.В.КОЗЛОВА

Судьи

О.Г.ПИСАРЕВА

А.В.РОМАНОВА