Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2008 по делу N А60-4115/2008-С4 Из содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ следует, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет лицо, обладавшее правами арендатора по заключенному договору аренды, в случае, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 4 июля 2008 г. по делу N А60-4115/2008-С4

Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2008 года.

В полном объеме решение изготовлено 04 июля 2008 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Федоровой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания судьей Федоровой Е.Н., рассмотрел в судебном заседании дело N А60-4115/2008-С4

по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

к обществу с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - общество с ограниченной ответственностью “Дент-А“

о выселении

встречный иск

общества с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

об обязании заключить договор аренды

при участии в заседании от
истца: Насонова Н.В. - удостоверение N 4, доверенность от 29.04.2008 г. N 46

от ответчика: Манн Л.Я. - директор, протокол от 07.06.2008 г. N 20, Кочнев Л.В. - представитель, доверенность от 06.11.2007 г.

от третьего лица: Кочнев Л.В. - представитель, доверенность от 27.05.2008 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 4, литер А.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что за МО “г. Екатеринбург“ в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение. Между сторонами был заключен договор аренды N 76900559 от 30.12.2005 г., по условиям которого истец передал в аренду ответчику нежилое помещение для использования под бытовое обслуживание населения. По мнению истца, срок договора аренды N 76900559 от 30.12.2005 г. истек 31.12.2006 г., после чего данный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок, а 09.11.2007 истец направил ответчику уведомление N 02.18.4-14-14217 с требованием к ответчику освободить спорные нежилые помещения, в связи с отказом истца от договора аренды (абзац 2 пункта 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако ответчик до настоящего времени требование истца об освобождении спорных помещений не исполнил.

В предварительном судебном заседании истец уточнил исковые требования и просил обязать общество с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ освободить и передать Комитету нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 4, литер А, 1-й этаж - помещения N 12 - 21.

Суд принят заявление в порядке, предусмотренном
ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик 19.06.2008 г. подал встречное исковое заявление об обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ на срок три года по нежилому помещению в г. Екатеринбурге, ул. Военная, 4, литер А.

ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“ по встречному иску пояснило, что удовлетворение встречного искового заявления исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.

В судебном заседании ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“ заявило ходатайство о привлечении к участию в деле общества с ограниченной ответственностью “Сити-ЕК“, ссылаясь на то, что по другому делу о выселении ответчика из другого спорного помещения это лицо привлекли в участию в деле. Ответчик предполагает наличие между истцом и обществом с ограниченной ответственность “Сити-ЕК“ договора аренды.

Истец по первоначальному иску возразил против привлечения к участию в деле третьего лица, поскольку это приведет к неоправданному затягиванию рассмотрения дела по существу, данным спором законные интересы общества с ограниченной ответственностью “Сити-ЕК“ не затрагиваются, а письмо от 25.09.2007 г., на которое ссылает ответчик в обоснование своего ходатайства о привлечении к участию в деле третьего лица является внутренним документом Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом.

Ходатайство судом рассмотрено и не удовлетворено, поскольку общество с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ не представило документов, подтверждающих, что судебный акт по рассматриваемому делу затронет права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью “Сити_ЕК“ (наличие заключенного договора аренды или предварительного договора).

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом по существу заявленных требований пояснил, что договор аренды прекращен, ответчик обязан передать арендованное имущество истцу в освобожденном виде (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оснований обязывать Екатеринбургский комитет по управлению
городским имуществом заключить договор аренды с ответчиком нет. Каким образом будет использоваться освобожденное помещение пока не известно.

ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“ возразило против удовлетворения требования истца о его выселении из арендованных помещений, по встречному иску требования поддержало и просит обязать истца заключить договор аренды, поскольку есть преимущественное право на заключение договора. Директор ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“ пояснил, что договор субаренды на спорные нежилые помещения есть, но представить его не может, представлена копия письма без даты и номера субарендатора.

Третье лицо отзыв не представило.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

за муниципальным образованием “Город Екатеринбург“ в установленном порядке зарегистрировано право собственности на встроенное помещение без подвала (литер А) нежилого назначения, общей площадью 95,7 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АБ N 001141 от 21.05.2003 г. (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-01/01-203/2003-26).

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “...ООО “Екатеринбургразнобыт“...“ имеется в виду “...ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“...“.

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО “Екатеринбургразнобыт“ был заключен договор N 76900559 от 30.12.2005 г. аренды нежилого помещения N 12 - 21 общей площадью 93,4 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 4, литер А, 1 этаж.

В соответствии с указанным договором истец передал нежилое помещение ответчику для использования под бытовое обслуживание населения на период с 02.01.2006 г. по 31.12.2006 г. по акту приема-передачи нежилого помещения от 30.12.2005 г.

Срок действия договора аренды истек 31.12.2006 г., после чего в связи с продолжением сторонами отношений аренды действие договора было
возобновлено на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.1. договора аренды).

Согласно ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В договоре аренды (п. 7.1 договора) сторонами согласован порядок расторжения договора: уведомление направляется за три месяца, а в случаях, предусмотренных п. 7.2 договора - договор считается расторгнутым по истечение одного месяца со дня отправления уведомления.

Истец 12.11.2007 г. направил в адрес ответчика уведомление за N 02.18.4-14-14217 от 09.11.2007 г. о прекращении договора аренды N 76900559 от 30.12.2005 г. с 22.01.2008 г. с предложением освободить помещение и передать его по передаточному акту представителю Комитета.

Таким образом, договор аренды N 76900559 от 30.12.2005 г. на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора прекратил свое действие 12.02.2008 г. (12.11.2007 г. + три месяца).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, ООО “Екатеринбургпрокатразнобыт“ с 12.02.2008 г. без законных оснований занимает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 4, литер А.

Как следует из представленного истцом акта проверки эффективности пользования нежилого помещения (здания) от 17.01.2008 г. спорное нежилое помещение занимает общество
с ограниченной ответственностью “Дент-А“.

Ответчик пояснил, что с третьим лицом заключен договор субаренды, однако договор субаренды не представил.

Согласно п. 3.2.21 договора аренды N 76900559 от 30.12.2005 г. при прекращении действия договора общество с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ обязано в течение пятнадцати дней после прекращения действия договора передать истцу помещение по акту приема-передачи, следовательно, общество с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ является надлежащим ответчиком и обязано освободить арендуемое помещение.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения своего обязательства и передачи помещения истцу по акту приема-передачи.

Поскольку правовые основания для занятия помещения отсутствуют, требования Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом обоснованы и подлежат удовлетворению.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ об обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ на срок три года по нежилому помещению в г. Екатеринбурге, ул. Военная, 4, литер А, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не пункт 2.

Как следует из п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться
в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательным к заключению для стороны в соответствии со ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации является публичный договор.

В соответствии с п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

По смыслу п.п. 1, 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны.

Договор аренды с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом не является публичным, так как комитет не имеет в качестве основной цели функционирования предпринимательскую деятельность и извлечение прибыли, поэтому не подпадает под понятие коммерческой организации, данное в п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, Екатеринбургским комитет по управлению городским имуществом не может быть обязан к заключению договора аренды.

Истец может требовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В силу п. 1 ст. 621 Кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из содержания указанной нормы следует, что преимущественное право на заключение договора аренды
на новый срок имеет лицо, обладавшее правами арендатора по заключенному договору аренды, в случае, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом договор аренды с другим лицом на спорное имущество не заключил, намерения передавать имущество в аренду в дальнейшем документально не подтверждено. Доводы общества “Екатеринбургпрокатразнобыт“ о намерении комитета заключить договор с обществом с ограниченной ответственностью “Сити-ЕК“ документально не подтверждены.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В частности, такое право возникает, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. В этом случае арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Однако доказательств заключения договора аренды с третьим лицом не представлено.

Кроме того, право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, возникает лишь при наличии заключенного и действующего между арендодателем и третьим лицом договора аренды.

Государственная пошлина подлежит уплате в порядке и в размерах, установленных главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами,
участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственность “Екатеринбургпрокатразнобыт“ освободить и передать Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 4, литер А, 1-й этаж, помещения N 12 - 21, общей площадью 93,4 кв. м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Екатеринбургпрокатразнобыт“ в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом 2000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

ФЕДОРОВА Е.Н.