Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.04.2008 по делу N А60-417/2008-С4 Дополнения и изменения в договор аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации по тем же правилам, что и сам договор аренды недвижимого имущества. Закон не требует для осуществления государственной регистрации, как самого договора аренды недвижимого имущества, так и дополнений в договор аренды недвижимого имущества, совместного заявления арендатора и арендодателя, в силу прямого указания закона достаточным является обращение одной из сторон договора.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2008 г. по делу N А60-417/2008-С4

Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2008 года.

Арбитражный суд Свердловской области

в составе судьи А.А. Сафроновой,

при ведении протокола судебного заседания судьей А.А. Сафроновой,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью “Уральский лес“

заинтересованное лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Общество с ограниченной ответственностью универсам “Фортэк-97“

о признании государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества недействительными

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Ю.В. Прокофьева,
представитель по доверенности N 08-16/345 от 21 декабря 2007 года, удостоверение N 016255

от третьего лица: М.А. Мазо, представитель по доверенности от 01 января 2008 года

Процессуальные права и обязанности разъяснены (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Отводов составу суда, ходатайств не заявлено.

Судебное заседание проведено в порядке ч. 2 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, о времени и месте судебного заседания извещенного надлежащим образом.

Заявитель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительной государственной регистрации дополнительных соглашений от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года подъездных железнодорожных путей литер 1, протяженностью 6960 м., находящиеся в Свердловской области, г. Серов, пос. Черноярка Филькинского совета, ул. Заводская, 1 а, заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью “Уральский лес“ и Обществом с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“.

В качестве правового обоснования требований заявитель ссылается на нарушение заинтересованным лицом требований ст. 2, 3, 20 Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Заявитель полагает, что государственная регистрация дополнительных соглашений грубо нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, поскольку в одном из двух дополнительных соглашений увеличен размер арендной платы почти в 10 раз по сравнению с предыдущим, а сами дополнительные соглашения от 05 марта 2007 года подписаны Юниным Р.В., полномочия которого как директора Общества с ограниченной ответственностью “Уральский лес“, прекращены решением общего собрания участников 28 мая 2007 года. По мнению заявителя, данные дополнительные соглашения подписаны Юниным Р.В. после прекращения полномочий директора, но датировано более ранней
датой. При этом заявитель указывает, что оспаривает действительность соглашений в рамках арбитражного дела N А60-28065/2007-С3.

По мнению заявителя, заинтересованное лицо было не вправе осуществлять регистрацию указанных документов без соответствующего на то заявления Общества с ограниченной ответственностью “Уральский лес“.

Заявитель в судебное заседание не явился, документы, запрошенные в определениях суда от 16 января 2008 года, 21 февраля 2008 года, 13 марта 2008 года суду не представил.

От заявителя в материалы дела поступило ходатайство (телефонограмма от 08 апреля 2008 года) об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Заинтересованное лицо и третье лицо возразили против удовлетворения ходатайства заявителя, полагая, что это приведет к затягиванию процесса.

Рассмотрев ходатайство заявителя, арбитражный суд не нашел оснований для его удовлетворения.

В силу ч. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В качестве причины невозможности явки в судебное заседание заявитель указал, что представитель и директор больны и не могут явиться в судебное заседание, однако, доказательств, подтверждающие данное утверждение не представлено.

Кроме того, в рамках настоящего дела проводилось три судебных заседания: 21 февраля 2008 года, 13 марта 2008 года, 08 апреля 2008 года. Ни в одно из этих судебных заседаний представитель заявителя не являлся, о причинах неявки суду не сообщал, документы, запрашиваемые судом в выносимых определениях, не представлял.

Как следует из ч. 2 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица,
участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неблагоприятные последствия.

Арбитражный суд расценивает поведение истца как злоупотребление своими процессуальными правами, направленное на затягивание процесса.

Поскольку заявитель ни в одно судебное заседание не являлся, то суд не смог получить пояснений относительно заявленных требований, в связи с чем суд исходит из просительной части заявления, в которой заявитель оспаривает действия государственного органа, совершенные в рамках исполнения возложенных на него государственных функций.

Заинтересованным лицом представлена копия регистрационного дела, в котором содержатся два дополнительных соглашения к договору аренды от 13 сентября 2005 года, датированных 05 марта 2007 года (в одном - изменен арендодатель в связи с продажей объекта аренды, в другом - изменен размер арендной платы).

Заинтересованное лицо в представленном отзыве от 21 февраля 2008 года, указало, не согласно с заявленными требованиями в полном объеме. По мнению заинтересованного лица, государственная регистрация дополнительных соглашений произведена в соответствии с действующим законодательством, представленные на государственную регистрацию документы соответствовали ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения не имелось.

Кроме того, заинтересованным лицом заявлено ходатайство о пропуске заявителем срока исковой давности по делам о признании ненормативных правовых актов недействительными, который в силу ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации равен трем месяцам со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Третье лицо в
представленном отзыве с заявленными требованиями не согласилось, просит в удовлетворении требований отказать. По мнению третьего лица, спорное имущество принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ N 926127, дополнительные соглашения от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года подписаны уполномоченными лицами и зарегистрированы в установленном законом порядке.

В настоящем судебном заседании заинтересованное лицо и третье лицо позиции, изложенные в ранее представленных отзывах, поддержали.

Рассмотрев материалы дела, суд

установил:

13 сентября 2005 года между Ларисой Юрьевной Эйфлер (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью “Уральский лес“ (арендатором) заключен договор аренды, согласно п. 1 которого арендодатель передал, а арендатор принял на срок пять лет во временное владение и пользование за плату расположенные на соответствующем земельном участке железнодорожные пути, литер I, протяженностью 6960 м., находящиеся по адресу: Свердловская область, г. Серов, пос. Черноярка, Филькинского сельского совета, ул. Заводская, 1.

В силу п. 2 договора объект аренды включает в себя учетные участки железнодорожных тупиков:

- подъездной путь: стрелочный перевод N 500-502 тупик, протяженность - 2650 м.;

- первый путь: стрелочный перевод N 502-504-508-505-501-503, протяженность - 1580. м.;

- второй путь: стрелочный перевод N 504-506 - тупик, протяженностью 280 м.;

- третий путь: стрелочный перевод N 506 - тупик, протяженностью 235 м.;

- обгонный путь: стрелочный перевод N 500 - тупик, протяженностью 1230 м.; -

погрузочный путь: стрелочный перевод N 505 - тупик, протяженностью 105 м.;

- погрузочные щепы: стрелка 508, протяженностью 225 м.;

- выгрузочный путь: стрелочный перевод N 503 - тупик, протяженностью 655 м.

Указанный объект аренды принадлежал арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации
права 66 АВ 622604 от 26 августа 2002 года) - ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы установлен сторонами в п. 4 договора аренды (ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 13 сентября 2005 года прошел процедуру государственной регистрации 14 октября 2005 года, номер регистрации 6666 - 04/058 - 2005 - 329.

Поскольку стороны с достаточной степенью определенности идентифицировали объект аренды, установили размер арендной платы, произвели регистрацию договора аренды, то договор аренды от 13 сентября 2005 года следует считать заключенным (ст. 607, 608, 650, 654, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

05 марта 2007 года по договору купли-продажи объект аренды был отчужден арендодателем Обществу с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“, право собственности последнего зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о чем выдано соответствующее свидетельство N 926127 от 19 июля 2007 года (повторное взамен свидетельства N 844882 серии 66 АВ от 20 марта 2007 года).

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 05 марта 2007 года стороны указали, что спорное имущество передано в аренду Обществу с ограниченной ответственностью “Уральский лес“ на основании договора от 13 сентября 2005 года.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды.

Следовательно, арендодателем по договору аренды стал новый собственник - Общество с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“.

05 марта 2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“ и Обществом с ограниченной ответственностью “Уральский лес“ подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 13 сентября 2005 года, согласно одному из которых с 20 марта 2007 года арендодателем по договору является Обществом с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“, арендатором - Общество с ограниченной ответственностью “Уральский лес“, а согласно второму дополнительному соглашению от 05 марта 2007 года арендная плата составила 500000 рублей в месяц.

Указанные дополнительные соглашения к договору аренды от 13 сентября 2005 года зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 10 августа 2007 года, регистрационные записи N 66-66-04/038/2007-409 и N 66-66-04/038/2007-411.

Обращаясь с заявлением о признании государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недействительной, заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на то, что указанная регистрация нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. По мнению заявителя, регистрация дополнительных соглашений к договору аренды произведена в отсутствие на то надлежащего заявления Общества с ограниченной ответственностью “Уральский лес“.

Рассмотрев требования заявителя, арбитражный суд не нашел оснований для их удовлетворения.

В рамках арбитражного дела N А60-28065/2007-С3 истец оспаривает дополнительные соглашения от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года по существу, пороча указанные соглашения как не соответствующие требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела, заявитель оспаривает действия государственного органа, связанные с государственной регистрацией указанных дополнительных соглашений к договору аренды.

Согласно ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в
арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании незаконными действий государственного органа являются одновременно как несоответствие их закону или иному правовому акту, так и нарушение указанными действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (ч. 1 ст. 198, п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“).

Таким образом, арбитражно-процессуальное законодательство связывает право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий органа государственной власти незаконными с двумя обязательными условиями: во-первых, действия органа государственной власти должны противоречить закону или иному нормативно-правовому акту, а, во-вторых, - нарушать права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на них какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии хотя бы одного из этих условий, оснований для удовлетворения требований о признании незаконными действий органа государственной власти не имеется.

Кроме того, закон устанавливает трехмесячный срок,
в течение которого организация вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением об оспаривании действии государственного органа (ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанный трехмесячный срок заявителем не пропущен, поскольку о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды заявителю было известно 28 сентября 2007 года, что следует из письма Общества с ограниченной ответственностью “Уральский лес“ в адрес Серовского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 28 сентября 2007 года N 1046 (заверенную копию письма в материалы дела представил заявитель).

Настоящее заявление подано заявителем в Арбитражный суд Свердловской области 28 декабря 2007 года, о чем свидетельствует штамп органа связи на конверте заказного письма N 620014 96 04765 4.

Данных о том, что заявителю было или должно было быть известно о совершении заинтересованным лицом действий по государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды на более раннюю календарную дату, материалы дела не содержат.

Поскольку срок действия договора аренды от 13 сентября 2005 года установлен сторонами на 5 лет, то в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Соответствующую государственную регистрацию договор аренды от 13 сентября 2005 года прошел, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, дополнительное соглашение также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации.

Абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “...договор аренды подлежат недвижимого имущества государственной регистрации...“ имеется в виду “...договор аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации...“.

Дополнения и изменения в договор аренды подлежат недвижимого имущества государственной регистрации по тем же правилам, что и сам договор аренды недвижимого имущества.

Таким образом, закон не требует для осуществления государственной регистрации, как самого договора аренды недвижимого имущества, так и дополнений в договор аренды недвижимого имущества, совместного заявления арендатора и арендодателя, в силу прямого указания закона достаточным является обращение одной из сторон договора.

С заявлением о государственной регистрации дополнительных соглашений от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним обратился представитель Общества с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“ Фишер С.В., полномочия которого на представление интересов арендодателя подтверждались нотариально удостоверенной доверенностью от 02 сентября 2004 года, зарегистрированной в реестре N 1-2783 (копия регистрационного дела представлена в судебное дело).

Как пояснил представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, представленная на государственную регистрацию нотариально удостоверенная доверенность от 02 сентября 2004 года на предоставление интересов по вопросу регистрации, соответствовала требованиям п. 1 ст. 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Сомнений в подлинности данной доверенности у регистратора не возникло, так как, удостоверяя доверенность, нотариус свидетельствует, что она подписана тем лицом, от имени которого она составляется. Кроме того, доверенность имела все необходимые реквизиты, а именно: гербовая печать, подпись нотариуса, реестровый номер и регистрационный номер бланка. Сведений о том, что вышеуказанная доверенность отменена либо иным образом прекратила свое действие в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области не поступало.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрирующий орган осуществил правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, которые в своей совокупности включили проверку юридической чистоты и действительности поданных документов, проверку наличия прав у органа власти или лица, подготовившего и выдавшего документ, исследование Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на предмет проверки наличия ранее зарегистрированных прав на данный объект недвижимости, отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом, наличия зарегистрированных ограничений.

Для государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды представителем арендодателя (Общества с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“) представлены: заявления, платежные поручения об плате государственной пошлины, нотариально заверенная доверенность, два дополнительных соглашения от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года, выписка из единого государственного реестра юридических лиц на Общество с ограниченной ответственностью “Фортэк-97“.

Вышеуказанные документы в полном объеме соответствовали ст. 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, имели подписи и печати двух сторон, в результате чего в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правомерно внесены: запись N 66-66-04/038/2007-409 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года и запись N 66-66-04/038/2007-411 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 05 марта 2007 года к договору аренды от 13 сентября 2005 года.

Таким образом, государственная регистрация вышеназванных дополнительных соглашений проведена в полном соответствии с действующим законодательством.

Доказательств того, что на момент регистрации правоустанавливающие документы были оспорены в судебном порядке, материалы дела не содержат.

Кроме того, оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права дополнительных соглашений к договору аренды у государственного органа также не имелось (ст. 19, 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что заявителем не представлено доказательств нарушения действиями заинтересованного лица его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, а действия заинтересованного лица соответствовали Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Поскольку суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований, то по смыслу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течении двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

САФРОНОВА А.А.