Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2008 N Ф08-3344/2008 по делу N А53-20811/2007-С2-50 Решение суда об отказе в иске предпринимателя о заключении договора купли-продажи земельного участка отменено, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку администрацией зарезервирован земельный участок для строительства канализационной сети, требует исследования вопрос, возможны ли иные варианты размещения этого объекта, в том числе, минуя земельный участок, находящийся в пользовании у предпринимателя..

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 июня 2008 г. N Ф08-3344/2008

Дело N А53-20811/2007-С2-50

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Х., ответчика - администрации Семикаракорского района Ростовской области, третьих лиц: Территориального управления Росимущества по Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, муниципального учреждения “Отдел образования Семикаракорского района Ростовской области“, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, открытого акционерного общества “КБ “Центр-Инвест“, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Х. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2008 по делу N А53-20811/2007-С2-50, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Х. (далее
- предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Семикаракорского района Ростовской области (далее - администрация) о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:35:11 01 50:0082 площадью 2 026,38 кв. м, расположенного по адресу: г. Семикаракорск, пр. Закруткина, 35.

Определениями от 10.12.2007, 09.01.2008, 04.02.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, МУ “Отдел образования Семикаракорского района Ростовской области“, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, ОАО “КБ “Центр-Инвест“.

Решением от 11 марта 2008 года в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факта обращения в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Распоряжением администрации от 12.12.2007 N 2868 зарезервирован земельный участок площадью 2 тыс. кв. м, находящийся в 8 м по направлению на восток от строения истца, расположенного по адресу: г. Семикаракорск, пр. Закруткина, 35. Через земельный участок истца предполагается прокладка канализационной сети в соответствии с утвержденной главой муниципального образования схемой.

Предприниматель в кассационной жалобе просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле
доказательствам. Заявитель полагает, что факт подачи им заявления о передаче в собственность земельного участка подтверждается распоряжением главы администрации от 27.06.2007. Суд не учел, что право выкупа земельного участка, предусмотрено также пунктом 4.3.4 договора аренды этого участка. Ответчик незаконно зарезервировал земельный участок, поскольку в соответствии со статьей 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации для инженерной инфраструктуры можно зарезервировать только земельные участки, не предоставленные гражданам и юридическим лицам. Глава администрации в соответствии со статьей 3 устава муниципального образования Семикаракорский район должен был принять постановление, а не распоряжение. По вопросу о резервировании не проводились публичные слушания (пункт 3 части 3 статьи 28 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“).

Изучив материалы дела и проверив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение надлежит отменить, а дело передать на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, предприниматель обратился с заявлениями в администрацию от 18.09.2006 и 15.12.2006 (т. 1, л. д. 25, 26) о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося под принадлежащим ему зданием, и расположенного по адресу: г. Семикаракорск, пр. Закруткина, 35.

Право собственности истца на здание площадью 1 191,4 кв. м (литера А) зарегистрировано, что подтверждается свидетельством от 25.04.2007 (л. д. 23).

На основании распоряжения администрации Семикаракорского района от 15.02.2007
N 280 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.03.2007 N 262, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 61:35:11 01 50:0082 площадью 2 026,38 кв. м, расположенный по адресу: г. Семикаракорск, пр. Закруткина, 35. Срок аренды - с 15.02.2007 по 15.02.2056. В деле имеется кадастровый план земельного участка от 07.06.2007 (т. 1, л. д. 17).

Распоряжением заместителя главы администрации от 27.06.2007 N 1429 предпринимателю предоставлен указанный земельный участок в собственность за плату в размере 17 605 рублей 18 копеек на основании статей 29, 36, 66 Земельного кодекса Российской Федерации. В распоряжении указано, что на земельном участке расположено здание торгового комплекса, принадлежащее предпринимателю (л. д. 16).

Распоряжением заместителя главы администрации от 22.08.2007 N 1864 отменено распоряжение от 27.06.2007 N 1429 в связи с тем, что после заключения договора аренды земельного участка предприниматель утратил исключительное право на приватизацию земельного участка (т. 1, л. д. 61).

Предприниматель обратился с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что он 02.05.2007 подал заявление в администрацию о предоставлении в собственность земельного участка за плату.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что истец после предоставления ему земельного участка в аренду не обращался в администрацию с заявлением о предоставлении
в собственность земельного участка.

Данный вывод суда противоречит содержанию распоряжения заместителя главы администрации от 27.06.2007 N 1429, из которого следует, что оно принято на основании заявления предпринимателя. Отзывы администрации на иск и распоряжение заместителя главы администрации от 22.08.2007 N 1864 не содержат ссылок на то, что распоряжение заместителя главы администрации от 27.06.2007 N 1429 принято без заявления предпринимателя о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме того, по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания факта отсутствия заявления возлагается на администрацию.

В качестве другого основания для отказа в иске послужило распоряжение администрации от 12.12.2007 N 2868 “О резервировании земельных участков для строительства инженерных коммуникаций (канализационной сети) в г. Семикаракорске“, которым зарезервирован земельный участок площадью 2 тыс. кв. м, находящийся в 8 м по направлению на восток от строения истца, расположенного по адресу: г. Семикаракорск, пр. Закруткина, 35. Суд установил, что через земельный участок истца предполагается прокладка канализационной сети в соответствии с утвержденной главой муниципального образования схемой.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В
тексте документа, видимо, допущена опечатка: в статье 1 Земельного кодекса РФ пункт 11 отсутствует, имеется в виду подпункт 11 пункта 1 статьи 1.

Одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пункт 11 статьи 1 Кодекса).

В силу части 4 статьи 28 Кодекса (в редакции Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В статье 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ) резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 49 Кодекса изъятие,
в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в частности, с размещением объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

На основании части 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (абзац введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ).

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума ВАС РФ N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ имеет дату 24.03.2005, а не 24.02.2005.

По смыслу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с актом соответствующего органа власти о резервировании, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Таким образом, основанием для отказа собственнику недвижимого имущества в приватизации расположенного под объектом недвижимости земельного участка может служить решение о резервировании земельного участка для муниципальных нужд, принятое до обращения лица с
соответствующим заявлением. Аналогичное решение, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для приватизации земельного участка в случае, если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного пункта либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, из которой следует, что земельный участок предназначен для использования в муниципальных и общественных интересах.

Между тем распоряжение администрации от 12.12.2007 N 2868 “О резервировании земельных участков для строительства инженерных коммуникаций (канализационной сети) в г. Семикаракорске“ принято после обращения предпринимателя с иском о понуждении заключить договор купли-продажи. Суд не выяснил, когда фактически поступило заявление предпринимателя в администрацию, на основании которого принято распоряжения заместителя главы администрации от 27.06.2007 N 1429, не установил, имеется ли генеральный план развития населенного пункта либо иная градостроительная документация, касающаяся планирования и застройки, утвержденной до подачи предпринимателем заявления.

В случае, если такие доказательства у администрации имеются, суду следует определить границы земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, уточнить находится ли спорный земельный в этих границах. Поскольку администрацией зарезервирован земельный участок для строительства канализационной сети, требует исследования вопрос, возможны ли иные варианты размещения этого объекта, в том числе, минуя земельный участок, находящийся в пользовании у предпринимателя.

Кроме того, суду следует уточнить
действительный адрес спорного земельного участка, поскольку как в заявлении предпринимателя, так и в официальных документах указаны различные адреса: ул. Закруткина, дом N 35, и пр. Закруткина, дом N 35.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что решение, принятое судом, не соответствует нормам материального и процессуального права.

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования и оценки как имеющихся в материалах дела, так и дополнительно представленных сторонами документов, а также с учетом доводов, изложенных в настоящем постановлении.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2008 по делу N А53-20811/2007-С2-50 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.