Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.06.2008 N Ф08-3335/2008 по делу N А32-22997/2007-48/411 Заключение договора купли-продажи не переносит титула собственника, поскольку применительно к договорам отчуждения недвижимого имущества законом предусмотрено, что право собственности возникает с момента государственной регистрации. Поскольку спорный договор купли-продажи относится к предварительному договору, возможность признания права собственности за покупателем на основании указанного договора отсутствует.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июня 2008 г. N Ф08-3335/2008

Дело N А32-22997/2007-48/411

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Кубаньрусагро“ - С. и К., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью “Южная Строительная Промышленная Корпорация“, третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Южная Строительная Промышленная Корпорация“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2008 по делу N А32-22997/2007-48/411, установил следующее.

ООО “Южная Строительная
Промышленная Корпорация“ (далее - строительная корпорация) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Кубаньрусагро“ (далее - общество) о признании права собственности на незаконченный строительством многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65, на земельном участке площадью 3 164 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) и администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2008, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в отношении спорного объекта сторонами заключен предварительный договор, право собственности у строительной корпорации не возникло. Истец использовал ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

В кассационной жалобе строительная корпорация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными и необоснованными и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суд неправомерно квалифицировал договор от 15.02.2006 N 01/02-06 как предварительный, так как судебными актами по другому делу установлено, что он является смешанным. Суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, указав, что истец не вправе требовать применения такого способа защиты, как иск о признании права собственности. Вступившим ранее в законную
силу решением суд обязал общество передать строительной корпорации исходную, проектную и разрешительную документацию на спорный жилой дом, однако общество уклоняется от исполнения решения суда.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Представители общества в судебном заседании просили решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, МУП “Краснодарское трамвайно-троллейбусное управление“ (далее - предприятие) и общество заключили договор от 24.05.2004 N 01/05, по условиям которого предприятие предоставило обществу земельный участок и строительные площадки площадью 3 600 кв. м в границах улиц Мира и Суворова в г. Краснодаре для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого дома. Общество обязалось по окончании строительства передать в собственность предприятия контрольно - пропускной пункт и кафе во вновь построенном доме. 6 июня 2005 года администрация и общество (инвестор) заключили инвестиционный договор N 01/05-ИД на реализацию инвестиционного проекта по строительству 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями в г. Краснодаре по ул. Мира, 65, общей строительной площадью 9 164,02 кв. м на земельном участке площадью 3 180 кв. м с ориентировочным объемом инвестиций 130 млн рублей. По условиям договора общество обязалось за
счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить в 2005-2006 годах строительство указанного дома в соответствии с градостроительной документацией, утвержденной администрацией. Общество (инвестор N 1) и строительная корпорация (инвестор N 2) заключили инвестиционный договор от 29.09.2005 N 01/09/05-4Д, по условиям которого на общество возлагалась обязанность по решению во всех городских учреждениях и организациях вопросов, связанных с проектированием, строительством и сдачей в эксплуатацию жилого дома, а на строительную корпорацию - обеспечение за счет собственных средств финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме. 15 февраля 2006 года общество (продавец) и строительная корпорация (покупатель) подписали договор N 01/02-06, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю капитальные вложения (затраты) на разработку исходной, проектной и разрешительной документации, а также на строительно-монтажные работы по строительству вышеупомянутого многоэтажного жилого дома согласно перечню документов в приложении N 1. Покупатель принял на себя обязательства продавца по договорам о долевом участии в строительстве от 24.05.2004 N 01/05-ДУ, от 24.05.2004 N 01/05 и гарантийному обязательству от 24.05.2004. Продавец в свою очередь обязался: в течение 60 календарных дней с момента заключения договора зарегистрировать за собой в управлении право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65; в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации за
собой права собственности на указанный объект незавершенного строительства заключить со строительной корпорацией договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства с включением в договор условия о том, что оплата за объект незавершенного строительства уже произведена покупателем в соответствии с договором от 15.02.2006; в течение 45 дней с момента заключения договора зарегистрировать в управлении договор от 30.02.2006 N 4300014196 аренды земельного участка; в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства заключить со строительной корпорацией договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства с включением в договор условия о том, что оплата по нему уже произведена в соответствии с договором от 15.02.2006. Покупатель обязался оплатить продавцу 51 430 830 рублей за передаваемые в его собственность капитальные вложения, объект незавершенного строительства и переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства. Продавец не выполнил принятые на себя обязательства, что является препятствием для регистрации договора купли-продажи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения строительной корпорации в суд и иском.

Вопрос о заключении договора купли-продажи от 15.02.2006 был предметом исследования судов при рассмотрении другого дела. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-28027/2006-9/715 в иске общества к строительной
корпорации о признании указанного договора незаключенным отказано. При рассмотрении названного дела договор квалифицирован как смешанный. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Исследовав условия договора, суды определили, что он содержит элементы договоров купли-продажи (передача капитальных вложений в сумме 51 430 830 рублей на разработку исходной проектной и разрешительной документации и строительно-монтажных работ жилого дома; переход к строительной корпорации прав по договору о долевом участии в строительстве по от 24.05.2004 с ООО “Транспроект“, договору от 24.05.2004 N 01/05 с МУП “Краснодарское трамвайно унитарное трамвайно-троллейбусное управление“ и гарантийному обязательству от 24.05.2004) и предварительного договора (заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и договора уступки прав и обязанностей арендатора на объект незавершенного строительства и земельного участка).

Суды указали, что классификация договоров может быть произведена по различным основаниям, следовательно, договор одновременно может характеризоваться как предварительный, так и смешанный. В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
указанные обстоятельства являются преюдициальными для данного дела.

Стороны по указанному договору находятся в обязательственных правоотношениях, следовательно, использование вещно-правового способа защиты недопустимо. Строительная корпорация собственником спорного здания не является, так как заключение договора купли-продажи не переносит титула собственника, поскольку применительно к договорам отчуждения недвижимого имущества законом предусмотрено, что право собственности возникает с момента государственной регистрации. Поскольку договор купли-продажи от 15.02.2006 относится к предварительному договору, возможность признания права собственности на основании указанного договора отсутствует.

Довод заявителя о том, что общество уклоняется от исполнения решения суда от 18.06.2007, не относится к предмету доказывания по данному делу.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 24.04.2008 по делу N А32-22997/2007-48/411 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.