Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.01.2008 N Ф08-8971/07 по делу N А32-4818/07-60/41 Суд не исследовал, являются ли действия сторон по зачету ремонта помещений в счет арендной платы изменением условий договора о возложении расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества, достигнутым в порядке исполнения договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 января 2008 г. N Ф08-8971/07

Дело N А32-4818/07-60/41

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя З.С. и его представителя З.Т. (д-ть от 27.02.07), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар - Г. (д-ть от 09.01.08), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя З.С. на решение от 23.08.07 и постановление апелляционной инстанции от 06.11.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4818/07-60/41, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель З.С. (далее - предприниматель) обратился с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее -
департамент) о взыскании 241 792 рублей убытков, составляющих расходы истца на восстановительный ремонт и улучшение помещения, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров/Пушкина, д. 3 /53, литера А, помещения 4 - 7, 8 (уточненные требования).

Решением от 23.08.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.11.07, в иске отказано на том основании, что по условиям договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора и все произведенные им улучшения имущества безвозмездно переходят в собственность арендодателя.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд не оценил ходатайство об увеличении суммы исковых требований в связи с неправомерным зачетом арендодателем суммы арендной платы за 2003 год в размере 11 460 рублей 80 копеек. Суд не учел, что имущество передано арендодателем в состоянии, непригодном для использования. Выявленные недостатки помещений не были оговорены в акте приема-передачи и не могли быть обнаружены при их осмотре. Предприниматель произвел восстановительный ремонт за счет собственных средств. Суд не учел, что департамент не оспаривал стоимость ремонта и согласился возместить произведенные затраты, это подтверждено распоряжениями главы муниципального образования город Краснодар от 15.01.04 N 19-р и 13.05.04 N 402-р. Суд необоснованно сослался на Положение о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, утвержденное решением городской Думы города Краснодара от 24.02.05, так как спорные правоотношения возникли до принятия данного акта. Суд первой инстанции неправомерно взыскал с предпринимателя 6 335 рублей 84 копейки государственной пошлины, поскольку при подаче иска заявитель уплатил государственную пошлину.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель департамента
просил отказать в удовлетворении жалобы и оставить судебные акты в силе.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 03.06.03 помещений N 4 - 7, 8N, общей площадью 51,9 кв. м, (литеры А, п/А), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров/Пушкина, д. 3/53. Срок действия договора определен с 03.06.03 по 27.05.04. В пунктах 4.2 и 4.5 договора арендная плата за помещение установлена в размере 1 983 рублей 60 копеек в месяц, за земельный участок - 10 396 рублей 73 копеек. В пунктах 5.2.5, 5.2.11 договора арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения и в случае прекращения договора безвозмездно передать арендодателю все произведенные перестройки и улучшения, составляющие принадлежность передаваемого имущества. По акту приема-передачи от 03.06.03 помещения переданы предпринимателю. В акте указано, что процент износа помещений составляет 70%, они находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют проведения ремонта.

В письме от 03.07.03 истец просил ответчика разрешить проведение ремонтно- восстановительных работ и зачесть арендную плату с начала договора в стоимость работ. В письме от 28.11.03 МУ “Жилзаказчик“ сообщил департаменту о необходимости проведения капитально-восстановительного ремонта, указав, что стоимость выполненных ремонтных работ составляет 265 537 рублей.

В соответствии с распоряжением главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 15.01.04 N 19-р принято решения о зачете предпринимателю затрат на капитально-восстановительный ремонт в размере 262 537 рублей. Суммы зачета составили 11 460 рублей 80 копеек и 23
745 рублей 01 копейки.

В письме от 22.04.05 N 412-ж департамент отказал в зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы, сославшись на то, что письмом от 27.10.04 N 18223.49 истец был предупрежден об отмене зачета затрат в 2005 году и все произведенные им улучшения являются собственностью муниципалитета в силу пункта 8 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, утвержденного решением городской Думы города Краснодара от 24.02.05 N 63 п. 8.

В дальнейшем стороны подписали договор аренды от 06.07.05 тех же помещений на период с 12.07.04 по 12.07.09, который в установленном порядке не был зарегистрирован, и как пояснил предприниматель, помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 12.02.07.

Считая, что после прекращения арендных отношений департамент обязан возместить оставшуюся стоимость произведенного ремонта, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в иске, судебные инстанции исходили из того, что предприниматель знал о неудовлетворительном состоянии имущества, в соответствии с договором на него возложена обязанность по проведению капитального ремонта, произведенные им улучшения имущества являются собственностью арендодателя (пункты 5.2.5, 5.2.11 договора).

Однако суды не учли, что распоряжением от 15.01.04 N 19-р арендатору дано согласие на зачет стоимости выполненных ремонтных работ в счет арендной платы и частично произведен зачет. Суды не оценили распоряжение от 15.01.04 N 19-р, не выяснили причины его неисполнения в полном объеме, не установили, направлены ли действия сторон на изменение условий договора о возложении расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества в порядке исполнения договора.

При новом рассмотрении суду следует оценить распоряжение от 15.01.04 N 19-р, выяснить причины его неисполнения в полном объеме, установить, направлены ли действия сторон
на изменение условий договора о возложении расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества в порядке исполнения договора. Ссылка суда на пункт 8 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, утвержденного решением городской Думы города Краснодара от 24.02.05 N 63 п. 8, является необоснованной, так как данный акт принят после возникновения спорных правоотношений и не может на них распространяться.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции и постановлении апелляционной инстанции.

Поскольку выяснение приведенных обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, они должны быть установлены судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Ввиду того, что при подаче искового заявления предприниматель уплатил государственную пошлину в размере 6 107 рублей (квитанция от 28.09.07; л. д. 4), суд первой инстанции неправомерно повторно взыскал с истца государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 23.08.07 и постановление апелляционной инстанции от 06.11.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4818/07-60/41 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.