Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.04.2008 по делу N А41-К1-1601/08 Иск о признании недействительным соглашения об использовании коммерческой недвижимости, взыскании денежной суммы, перечисленной на расчетный счет в качестве аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактической оплаты удовлетворены, так как материалами дела установлено, что ответчик не передавал по передаточному акту площади, поскольку здание являлось предметом действующего договора строительного подряда, счетов на оплату коммунальных услуг также не выставлялось.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 9 апреля 2008 г. по делу N А41-К1-1601/08

Резолютивная часть решения объявлена 2 апреля 2008 г.

Решение изготовлено в полном объеме 9 апреля 2008 г.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи У.

при ведении протокола судебного заседания У.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО “Компания Малахит“

к ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)

3-е лицо:

о взыскании неосновательного обогащения

при участии в заседании - представителей сторон согласно протоколу

установил:

ООО “Компания Малахит“ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) о взыскании 109050,4 рублей, перечисленных на расчетный счет ответчика в качестве уплаты авансового платежа, 3797,9 процентов за пользование
чужими денежными средствами.

В основание исковых требований истец ссылается на то, что платежным поручением от 18.04.2007 N 440 истец перечислил ответчику 109050,4 рублей для дальнейшего перечисления на счет ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость). Истец полагал, что указанная сумма перечисляется им в счет арендной платы по договору аренды коммерческих платежей от 21.03.2008, заключенного им с ответчиком. Вместе с тем, указанный договор, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, ответчик на момент подписания указанного договора и судебного разбирательства и не являлся собственником передаваемых в аренду помещений. В связи с чем, истец полагает все заключенные им сделки с ответчиком по аренде помещений недействительными, а деньги подлежащими возврату с начислением на них процентов согласно ст. 395 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований, полагает, что согласно ст. 1103 ГК РФ ответчик неосновательно обогатился на сумму перечисленных истцом денежных средств, без наличия правовых оснований пользуется указанными денежными средствами, незаконно отказывается их возвращать истцу.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражает по мотивам, изложенным в отзыве, пояснил, что истец осуществляет предпринимательскую деятельность по строительству торговых комплексов, сдаче их в аренду предпринимателям и юридическим лицам. В связи с финансовой целесообразностью все договоры аренды заключаются с будущими арендаторами до введения в эксплуатацию законченного строительством объекта и государственной регистрации права собственности истца на передаваемое в аренду недвижимое имущество. Представитель истца подтвердил, что на момент судебного заседания объект еще не введен в эксплуатацию, право собственности ответчика на передаваемое в аренду недвижимое имущество не зарегистрировано.

Вместе с тем, представитель истца полагает, что платеж осуществлялся истцом во
исполнение соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 21.03.2007. Указанное соглашение, по мнению ответчика является предварительным договором по которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды недвижимого имущества. Кроме того, ответчик полагает, что до государственной регистрации его прав на вновь созданное недвижимое имущество, истец арендовал у ответчика совокупность стройматериалов, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Ответчик также полагает, что основанием получения им денежных средств от истца явилось предоставление истцу права проводить подготовительные и отделочные работы в предоставленных по договору аренды помещениях.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, 21.03.2007 между ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) (арендодатель) и ООО “Компания Малахит“ (арендатор) заключен договор аренды коммерческих площадей по которому арендодатель обязался передать в аренду арендатору 55 кв. м в торговом центре МЕГА Адыгея, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, район аула Новая Адыгея, муниципального образования “Старобжегокайское поселение“, Южный подъезд к автомагистрали “Дон“, номер площадей на плане аренды 3044.

Срок договора установлен сторонами с 21.03.2008 до 31.03.2013.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязан не позднее 30.03.2007 перечислить на расчетный счет арендодателя авансовый платеж фиксированной арендной платы за 1 месяц в размере 4125 доллара США в рублях согласно обменному курсу на дату выплаты плюс 2%.

Платежным поручением от 18.04.2007 N 440 истец перечислил ответчику эквивалент 4125 долларов США + 2% - 109050,4 рублей для дальнейшего перечисления на счет ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) во исполнение условий договора.

22.05.2007 истец направил ответчику уведомление, в котором сообщал о прекращении договорных отношений и просит возвратить ему перечисленные денежные средства.

Указанные
денежные средства ответчиком истцу не возвращены, ответчиком не зарегистрировано его право собственности на передаваемое в аренду имущество, государственная регистрация договора аренды также не произведена.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Ст. 606 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ст. 609 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. (ст. 219 ГК РФ).

На момент подписания договора аренды от 21.03.2007 ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) здание, помещение в котором передавалось в аренду, являлось объектом договора строительного подряда, не было введено в эксплуатацию, право собственности ответчика на него не было зарегистрировано.

Следовательно, на момент подписания договора аренды от 21.03.2007 здание ТЦ “МЕГА Адыгея“ как объект недвижимости не существовало поскольку являлось объектом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998).

Поскольку ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) не являлось собственником объекта недвижимого имущества, оно не имело права в силу требований ст. 608 ГК РФ сдавать его в аренду по договору от 21.03.2007.

Кроме того, указанный договор, заключенный на срок более одного года, не прошел государственной регистрации,
что является нарушением требований ст. 609 ГК РФ.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. (ст. 168 ГК РФ).

Договор аренды коммерческих площадей от 21.03.2007 является сделкой, заключенной с нарушением требований закона (ст. ст. 608, 609 ГК РФ), т.е. является ничтожной сделкой, не влекущей за собой юридических последствий, кроме тех, которые связаны недействительностью. (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что между сторонами заключен договор аренды стройматериалов, принадлежащих ответчику на праве собственности, опровергается материалами дела. Согласно условиям договора аренды, приложениям к нему, объектом договора является помещение площадью 55 кв. м, расположенное в Торговом центре МЕГА Адыгея“, а не совокупность стройматериалов.

Не могут быть приняты и ссылки ответчика о том, что истец произвел перечисление денежных средств во исполнение своих обязательств, вытекающих из соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 21.03.2007.

Согласно п. 1.1 указанного соглашения предметом настоящего соглашения является определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей до государственной аренды договора аренды.

Все определения, сроки и условия договора аренды составляют неотъемлемую часть настоящего соглашения, если иное не следует из настоящего соглашения (п. 1.2 соглашения).

Таким образом, предметом соглашения являются условия предоставления арендатором арендодателю имущества (площадей, указанных в договоре аренды) во временное владение и пользование или во временное пользование. Следовательно, указанные правоотношения носят характер арендных, определяемых гл. 34 ГК РФ.

Указанный вывод содержится и в самом соглашении, в котором сказано что стороны признают и подтверждают, что настоящее соглашение является смешанным договором, включающим в числе прочих условий, элементы договора аренды
и договора об оказании услуг (п. 4.1 соглашения).

Поскольку ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) не являлось собственником объекта недвижимого имущества, оно не имело права сдавать его в аренду, в т.ч. и по соглашению от 21.03.2007.

Таким образом, указанное соглашение является ничтожной в части элементов договора аренды недвижимого имущества. (ст. ст. 168, 180 ГК РФ).

Согласно п. 2.1 соглашения арендодатель предоставляет арендатору право доступа на площади для целей осуществления на площадях работ, проводимых арендатором с момента, когда по единоличному усмотрению арендодателя, площади будут фактически доступны для проведения в них работ. (п. 2.1 соглашения).

Передача площадей от арендодателя к арендатору для осуществления работ, проводимых арендатором, подтверждается актом приемки-передачи. (п. 2.2 соглашения).

После подписания акта приемки-передачи площадей, арендатор обязан оплатить арендодателю после представления счета коммунальные услуги, плюс 5% за административные расходы, регулярные платежи за заключение договора аренды.

Материалами дела, объяснениями представителей сторон судом установлено, что ответчик не передавал истцу по передаточному акту площади, поскольку здание являлось предметом действующего договора строительного подряда. Соответствующих счетов на оплату коммунальных услуг ответчиком также не выставлялось.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, у арендатора не может возникнуть каких-либо обязательств, связанных с его исполнением, в т.ч. оплачивать “регулярные платежи“ за его заключение.

В связи с тем, что в преамбуле к соглашению указано, что стороны на момент подписания соглашения уже подписали договор аренды коммерческой недвижимости, указанное соглашение не может являться предварительным договором аренды недвижимого имущества.

Указанное соглашение не содержит в себя обязательств сторон заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, содержащее в себе все существенные условия договора аренды.

Кроме того, поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность
заключить договор аренды, а несобственник объекта аренды не может исполнить такое обязательство в силу закона, он не вправе принимать на себя такое обязательство, заключать предварительный договор.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (ст. 395 ГК РФ).

Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению со следующего дня, со дня зачисления денежных средств истца на счет ответчика и подлежат уплате до дня фактического исполнения ответчиком основного обязательства по возврату основного долга.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

1. Взыскать с ООО “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость) в пользу ООО “Компания Малахит“ 109050,4 рублей основного долга, 8709,85 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 5855,21 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

2. Проценты подлежат уплате до момента фактической оплаты суммы основного долга, исходя из ставки рефинансирования 10,25% годовых, на сумму основного долга без НДС - 92415,59 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.