Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.04.2008 по делу N А41-к1-18710/07 В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома отказано, так как преимущественное право покупки арендуемого имущества законом не установлено, при этом истец не доказал наличие заключенного договора, включающего положения о переходе имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, или содержащего предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи спорного имущества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 7 апреля 2008 г. по делу N А41-к1-18710/07

31 марта 2008 года объявлена резолютивная часть решения. 7 апреля 2008 года решение изготовлено в полном объеме.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ООО “РусОтель“

к ООО “Строй Инвест“, ООО “АКУРА“

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома (мини-гостиницы) от 17.07.2006 и применении последствий недействительности сделки

при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу судебного заседания,

установил:

ООО “Русотель“ обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО “Строй Инвест“ и ООО
“АКУРА“ с требованием о переводе на ООО “РусОтель“ прав и обязанностей покупателя по заключенному между ООО “Строй Инвест“ и ООО “АКУРА“ договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.07.2006 на общую сумму 3807000 рублей, в том числе жилого дома (мини-гостиницы), общей площадью 749,70 квадратных метра, в том числе жилая 253,20 квадратных метра, расположенного по адресу: 141800, Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7, стоимостью 2807000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:21 из земель поселений, разрешенное использование - для строительства жилого дома (мини-гостиницы), общей площадью 1163 квадратных метра, расположенного по адресу: 141800, Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7, стоимостью 1000000 руб.

Определением суда от 12.03.2008 приняты уточнения предмета исковых требований, согласно которым истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (мини-гостиницы) от 17.07.2006, заключенного между ООО “Строй Инвест“ и ООО “АКУРА“, применить последствия недействительности сделки, обязав ООО “АКУРА“ вернуть ООО “Строй Инвест“ все полученное по договору купли-продажи, а именно, жилой дом (мини-гостиницу) кадастровый номер 50:04:01:00674:002, общей площадью 749,7 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Лиры Никольской, д. 7 и земельный участок кадастровый номер 50:04:0010605:21 земли поселений, общей площадью 1163 кв. м, расположенный по указанному выше адресу, а ООО “Строй Инвест“ вернуть ООО “АКУРА“ денежные средства в размере 3807000 рублей.

В заседании суда представитель истца настаивал на удовлетворении своих требований, указывая на наличие в договоре аренды условия о преимущественном праве покупки помещения и земельного участка арендатором и пункта 4.7 договора, согласно которому в случае заключения договора купли-продажи с нарушением условий о преимущественной
покупке арендатора, договор купли-продажи помещения и земельного участка будет являться ничтожным.

ООО “Строй Инвест“ иск признало в полном объеме, указав: в договоре аренды было предусмотрено преимущественное право ООО “РусОтель“ покупки мини-гостиницы и земельного участка по цене и на условиях предложения третьим лицам; у ООО “Строй Инвест“ отсутствуют доказательства реализации истцом данного права; в соответствии с п. 4.7 договора аренды в случае заключения договора купли-продажи помещения и земельного участка с нарушением п. п. 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора, договор купли-продажи помещения и земельного участка является ничтожным.

ООО “АКУРА“ с иском не согласно, просит суд отказать в удовлетворении требований, указывая, что основания для недействительности сделок не могут определяться соглашением сторон, договор от 17.07.2006 не противоречит закону, договор аренды заявляется незаключенным, договор расторгнут арендодателем - ООО “Акура“, договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке и не создает правовых последствий, истец не обладает правом на предъявление иска.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, выслушав доводы и объяснения представителя истца и третьего лица, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Между ООО “Строй Инвест“ и ООО “АКУРА“ 17.07.2006 заключен оспариваемый договор, согласно которому ООО “Строй Инвест“ передало, а ООО “АКУРА“ приобрело в собственность земельный участок для строительства жилого дома (мини-гостиницы), кадастровый номер 50:04:0010605:21 общей площадью 1163 кв. м, категория земель: земли поселений, находящийся по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Лиры Никольской, д. 7, и жилой дом (мини-гостиница) с кадастровым номером 50:04:01:00674:002 общей площадью 749,70 кв. м, в том числе жилая 253,20 кв. м, инв. 9-8935, лит А, находящийся по адресу: Московская область, г.
Дмитров, ул. Лиры Никольской, д. 7. Названный договор прошел государственную регистрацию 26.07.2006, о чем свидетельствуют штампы Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области на договоре, копия которого приобщена к материалам дела.

Право собственности ООО “АКУРА“ зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается приобщенными к материалам дела копиями свидетельств о государственной регистрации права и Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 11.09.2007.

До заключения оспариваемого договора между ООО “Строй Инвест“ и ООО “РусОтель“ заключен договор аренды от 17.11.2005 N 17/11/05, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование жилой дом (мини-гостиницу), (общая площадь 749,70 кв. м, в том числе жилая 253,20 кв. м, инв. N 9-8935 лит. А, адрес объекта: Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7) и земельный участок (общая площадь 1163 кв. м, адрес объекта: Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7), принадлежащие арендодателю на праве собственности.

Договор заключен на срок 11 месяцев, но согласно пункту 4.9 договора, если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон путем письменного уведомления противоположной стороны не заявит о расторжении договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 4.3 этого договора предусмотрено, что в случае продажи (отчуждения) помещения и земельного участка арендодателем арендатор имеет преимущественное право покупки помещения и земельного участка по цене и на условиях предложения третьим лицам. При намерении продать помещение и земельный участок арендодатель обязан в течение трех дней известить об этом арендатора, путем направления последнему извещения с предложением продажи, с указанием цены и
условий продажи (п. 4.4). Стороны предусмотрели, что в случае заключения договора купли-продажи помещения у земельного участка с нарушением п. п. 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора, договор купли-продажи помещения и земельного участка будет являться ничтожным.

Согласно доводам истца, положенным в основу исковых требований, пунктом 4.3 договора аренды от 17.11.2005, заключенного между ООО “Строй Инвест“ и ООО “РусОтель“, предусмотрено преимущественное право покупки помещения и земельного участка по цене и на условиях предложения третьим лицам. Пунктами 4.4 - 4.6 договора аренды предусмотрен порядок осуществления права преимущественной покупки, а пунктом 4.7 установлено, что в случае заключения договора купли-продажи с нарушением п. п. 4.3 - 4.6 договора, договор купли-продажи помещения и земельного участка будет являться ничтожным. Предложений о покупке мини-гостиницы и земельного участка от ООО “Строй Инвест“ в адрес ООО “РусОтель“ до заключения договора купли-продажи названных объектов не поступало. При заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома (мини-гостиницы) от 17.07.2006 ООО “Строй Инвест“ нарушил свои обязательства по договору аренды, предусмотренные пунктами 4.3 - 4.6 договора и положения статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по мнению истца, свидетельствует о том, что заключенный между ответчиком договора купли-продажи противоречит требованиям закона. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суд не принимает доводы истца в связи со следующим.

Согласно статье 421 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владение) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, законодатель предусмотрел гарантии и соблюдение прав арендатора при продаже собственником арендуемого имущества.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Истец, обосновывая то, что оспариваемый договор противоречит требованиям закона, указывает на статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Кодекса предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключении договора аренды на новых срок. Если арендодатель отказал арендатору
в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, законодательством в отношении прав арендатора предусмотрено преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды, право же преимущественной покупки арендатором арендуемого им объекта недвижимости и земельного участка под ним законодательством не предусматривается.

Согласно статье 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В вышеуказанном договоре аренды от 17.11.2005 отсутствует согласование существенных условий договора о выкупе арендованного имущества, т.е. условий выкупа, цены, сроков, что противоречит ст. 624, 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды от 17.07.2005 не содержит согласованного сторонами условия о переходе к арендатору права собственности на арендуемое имущество по истечении срока аренды.

ООО “Строй Инвест“ и ООО “РусОтель“ в суд заключенное между ними дополнительное соглашение по вопросу выкупа имущества не представили.

Согласно пункту 3 статьи 421 стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по
смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Вместе с тем, исходя из содержания договора аренды от 17.11.2005, суд не может рассматривать его как заключенный сторонами смешанный договор, содержащий согласованные сторонами элементы договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор аренды от 17.11.2005 не может быть признан и содержащим согласованные условия предварительного договора о продаже недвижимого имущества.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор, в соответствии с пунктом 3 названной статьи, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п. 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Договором аренды от 17.11.2005 не предусмотрено условие о выкупной цене имущества, поэтому суд не может признать этот договор содержащим условия заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи или купли-продажи жилого
дома (мини-гостиницы), (общая площадь 749,70 кв. м, в том числе жилая 253,20 кв. м, инв. N 9-8935 лит. А, адрес объекта: Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7) и земельного участка (общая площадь 1163 кв. м, адрес объекта: Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7).

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что преимущественное право покупки арендуемого имущества каким-либо законом не установлено, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие заключенного между ним и ООО “Строй Инвест“ договора, включающего положения о переходе имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, или содержащего предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи названного выше имущества.

В связи с этим, довод истца о том, что ООО “Строй Инвест“ нарушил свои обязательства по договору аренды о преимущественном праве покупки объектов недвижимости и нарушил положения статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (мини-гостиницы) от 17.07.2006, заключенный между ООО “Строй Инвест“ и ООО “АКУРА“, противоречит требованиям закона, является несостоятельным.

Учитывая изложенное, у суда не имеется оснований для признания договора от 17.07.2006 недействительным и применении последствий его недействительности.

Руководствуясь статьями 112, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия или в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную
силу.