Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 по делу N А41-К1-5293/07 Исковые требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании задолженности по указанному договору правомерно удовлетворены частично, поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора в части внесения арендных платежей.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 апреля 2008 г. по дело N А41-К1-5293/07

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.,

судей Д.К.И., Д.Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Х.,

при участии в заседании:

от истца - Ф. - по доверенности от 10.03.08 г.,

от ответчика - Р. - по доверенности от 05.02.08 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Автономной некоммерческой организации “Комплекс культурного рыболовства, туризма и отдыха “Якиманское“ на решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2008 года по делу N А41-К1-5293/07, принятое судьей Б. по иску Региональной общественной организации “Московское
Спортивное общество “Рыболов и Охотник“ к Автономной некоммерческой организации “Комплекс культурного рыболовства, туризма и отдыха “Якиманское“ о расторжении договора, взыскании 2.244.949 руб. 73 коп.

установил:

Региональная общественная организация “Московское Спортивное общество “Рыболов и Охотник“ (далее РОО “МСО “Рыболов и охотник“) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Автономной некоммерческой организации “Комплекс культурного рыболовства, туризма и отдыха “Якиманское“ (далее АНО “ККРТиО “Якиманское“) о признании расторгнутым договора аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Якиманское, Обуховский с.о. в виде гостиницы общей площадью 569,5 кв. м, в том числе жилой 361,6 кв. м, гаража, склада общей площадью 137,3 кв. м, взыскании 2.244.949 руб. 73 коп., в том числе жилая - 121,2 кв. м, заключенного между АОЗТ Центр “Подмосковные зори“ и АНО “ККРТиО “Якиманское“, зарегистрированного МОРП 20.02.01 г., N регистрации 50-01.09-2.2001-414.1; взыскании 2.244.949 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате (л.д. 204 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-5293/07 от 06.06.07 г. в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 59 - 61 т. 2).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А41/8814-07 от 06.09.07 г. вышеупомянутый судебный акт отменен, дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд (л.д. 86 - 88 т. 2).

При этом кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела арбитражному апелляционному суду надлежит обязать истца уточнить требования в части расторжения договора аренды недвижимого имущества, с учетом условий упомянутого договора и требований закона выяснить подлежащий применению порядок установления и изменения размера арендной платы и проверить соблюдение сторонами этого порядка, выяснить, в каком порядке была установлена
арендная плата в признаваемом ответчиком размере.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть вышеуказанный договор аренды недвижимого имущества и взыскать с ответчика 2.966.680 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате (л.д. 95 - 96 т. 2, л.д. 27, 83 - 84, 85 т. 3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.08 г. по делу N А41-К1-5293/07 вышеупомянутый договор аренды недвижимого имущества расторгнут, с АНО “ККРТиО “Якиманское“ в пользу РОО “МСО “Рыболов и охотник“ взыскано 2.902.680 руб. 70 коп. задолженности (л.д. 99 - 102 т. 3).

Не согласившись с указанным судебным актом, АНО “ККРТиО “Якиманское“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 108 - 111 т. 3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов заявителя, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 13.10.1996 г. между АОЗТ “Центр “Подмосковные зори“ (арендодатель) и АНО “ККРТиО “Якиманское“ (арендатор) заключен договор аренды, согласно
условиям которого в аренду арендатору предоставляются сроком на 49 лет строения, юридический адрес строений: Московская область, Солнечногорский район, деревня Якиманское (л.д. 7 - 12 т. 1).

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за строения, поименованные в п. 2.2 договора, составляет и взимается в соответствии с нормами, установленными Госкомимуществом Московской области на день платежа за 1 кв. м в год.

Перечисление арендных платежей арендодателю производится ежемесячно, равными долями, пропорционально переданному на условиях договора в аренду имущества, не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем платежа в российской валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на дату перечисления. Датой перечисления считается дата, поставленная на бланке платежного поручения представителем обслуживающего банка (п. 4.2 договора).

Согласно акту приема-передачи основных средств (Приложение N 1 к названного договору) арендатору в аренду переданы основные средства: жилье-гостиница, год постройки - 1961 год, общей полезной 493,2 кв. м, в том числе жилая площадь 354,3 кв. м, с остаточной стоимостью 4103058 рублей, регистрационное удостоверение N 1790 выдано Солнечногорским БТИ 27.09.1995 г.; гараж, год постройки неизвестен, общей полезной площадью 121,2 кв. м, остаточной стоимостью 2412000 рублей. Регистрационное удостоверение N 1791 выдано 27.09.1995 г. Солнечногорским БТИ (л.д. 13 т. 1).

20.02.01 г. вышеназванный договор зарегистрирован МОРП, N регистрации 50-01.09-2.2001-414.1.

Впоследствии по договору купли-продажи недвижимого имущества N 2/03 от 28.11.03 г. право собственности на указанное выше имущество перешло к РОО “МСО “Рыболов и охотник“ и было зарегистрировано в установленном порядке 26.12.03 г.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления об изменении собственника вышеуказанного недвижимого имущества, однако АНО “ККРТиО “Якиманское“ обязательства по внесению арендных платежей новому собственнику надлежащим образом не
исполнялись, в связи с чем РОО “МСО “Рыболов и охотник“ обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора и взыскании задолженности.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право на сдачу в аренду имущества принадлежит собственнику имущества либо лицу, уполномоченному собственником.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“).

В силу указанной нормы материального права РОО “МСО “Рыболов и охотник“ является арендодателем по спорному договору аренды.

Таким образом, довод ответчика о том, что истцу не принадлежит право требования по иску, несостоятелен.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу требований ч. 2 ст. 450 ГК РФ, - по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование имуществом.

Указанная обязанность предполагает внесение арендатором установленных платежей не только в надлежащие сроки и порядке,
установленные договором аренды, но в надлежащем размере.

Как видно из материалов дела, ответчик свои обязательства по внесению платы в полном объеме за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не выполнил, в результате чего у него образовалась задолженность за 2004, 2005 гг. и 8 месяцев 2006 года.

Истцом произведен расчет итоговой суммы задолженности по арендной плате, в соответствии с которым задолженность ответчика за указанный выше период составляет 2.966.680 руб. 70 коп. (л.д. 27 - 33 т. 3).

Данный расчет произведен исходя из базовых ставок арендной платы, получаемой от сдачи в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Московской области, в соответствии с Законом Московской области “Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области“ от 26.02.03 г. N 22/2003-ОЗ, Законом Московской области “Об областном бюджете на 2004 год“ от 17.10.2003 г. N 128/2003-ОЗ (в ред. от 24.12.04 г.), Законом Московской области “О бюджете Московской области на 2005 год“ от 08.12.04 г. N 166/2004-ОЗ (в ред. от 18.11.05 г.), Законом Московской области “О бюджете Московской области на 2006 год“ от 02.11.05 г. N 229/2005-ОЗ (в ред. от 14.10.06 г.).

Указанный расчет соответствует пункту 4.1 договора аренды, заключенного между сторонами, т.к. Госкомимущества Московской области в настоящее время не существует, а спорные объекты находятся на территории Московской области.

Между тем, ответчиком задолженность по арендной плате за указанный выше период частично погашена в сумме 64.000 руб., что подтверждается справкой РОО “МСО “Рыболов и охотник“ N 03 от 21.01.08 г., согласно которой истец получил от АНО “ККРТиО “Якиманское“ арендную плату за жилье - гостиницу и гараж за период с 2004 г.
в сумме 64.000 руб. (л.д. 38 т. 3), соответствующими платежными поручениями (л.д. 33 - 50 т. 1), а также справкой нотариуса г. Москвы от 16.05.07 г. N 39 (л.д. 6 т. 3).

При этом представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что сумма арендных платежей, вносимых АНО “Якиманское“ за спорный период, рассчитывалась, исходя из платы, определенной в дополнительном соглашении от 31 января 2000 г.

Учитывая, что указанный расчет не соответствует условиям договора и закону, требования истца в части взыскания долга подлежат удовлетворению в сумме 2.902.680 руб. 70 коп.

Поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора в части оплаты арендных платежей, то требования истца о досрочном расторжении спорного договора аренды являются обоснованными.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на факт неверного порядка определения размера арендных платежей является несостоятельной, поскольку в договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию, фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления исходя из базовых ставок аренды, определенных Госкомимуществом Московской области. Статья 614 ГК РФ не запрещает установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Ответ ТУ ФАУФИ по МО от 26.02.08 г. за N ОВ/01-1866 (л.д. 118 т. 3), представленный заявителем апелляционной жалобы в арбитражный апелляционный суд, не может быть принят во внимание, поскольку указанный в нем расчет арендных платежей применяется к объектам федерального имущества, а объекты спорного договора являются собственностью общественной организации.

Довод ответчика о том, что задолженность должна быть рассчитана исходя из размера арендной платы, предусмотренного дополнительными соглашением к договору от 31.01.2000 г. несостоятелен, поскольку указанное дополнительное соглашение, изменяющее порядок
расчета арендной платы, государственную регистрацию не прошло и в силу п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453 ГК РФ является незаключенным.

Нарушений норм процессуального права, установленных ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь ст. ст. 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2008 г. по делу N А41-К1-5293/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.