Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2008 по делу N А40-5573/08-50-41 Исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворены, поскольку ответчиком было произведено переоборудование арендованного помещения и передача его в субаренду без согласия истца, тогда как условиями указанного договора предусмотрена необходимость получения оформленного в установленном порядке согласия истца на осуществление этих действий.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 3 апреля 2008 г. по делу N А40-5573/08-50-41

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего В.И.А.

членов суда: единолично

Протокол судебного заседания вела

помощник судьи В.М.В.

рассмотрел дело по иску Департамента имущества г. Москвы

к Индивидуальному предпринимателю К.

о расторжении договора аренды

в заседании приняли участие:

от истца: Н. (дов. N Д07/3585 от 15.01.07 г., уд. N 0567, консультант СЗТА)

от ответчика: представитель не явился

установил:

иск заявлен о расторжении договора N 9-606/98 от 25.12.98 г. на аренду Индивидуальным предпринимателем К. нежилого помещения общей площадью 32,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 20.

Истец поддерживает исковые требования в соответствии с основаниями, указанными в иске, письменных пояснениях.

Ответчик в
заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания под расписку.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 125, 215 ГК РФ, Положением “О Департаменте имущества г. Москвы“, утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы N 559-ПП от 16.07.02 г. органом, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности г. Москвы, а также межотраслевую координацию управления собственностью г. Москвы, является Департамент имущества города Москвы.

Как следует из материалов дела, 25.12.1998 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды N 9-606/98, согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду имущество - нежилое помещение общей площадью 32,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 20, для использования под парикмахерскую. Договор заключен сроком с 25.12.1998 г. по 20.10.2008 г.

Пунктом 4.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленные договором сроки: ежемесячно до 5-го числа текущего месяца; за несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 6.1 договора установлены штрафные санкции в виде взыскания пени.

В соответствии с п. 4.2.14 Договора арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду или безвозмездное пользование исключительно с согласия арендодателя с надлежащей регистрацией соответствующего договора.

Согласно пункту 4.2.7 Договора арендатору запрещено производить перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Истец указывает на нарушение ответчиком названных обязательных для последнего условий договора.

Так, на момент подачи иска ответчиком не оплачена задолженность по арендной плате за декабрь 2007 г. и январь 2008 г., не полностью оплачена сумма арендной платы
за ноябрь 2007 г., а также не оплачена сумма, начисленная за просрочку оплаты арендной платы за июнь - декабрь 2007 г. в размере 469 руб. 55 коп. Общая задолженность ответчика перед истцом на 23.01.08 г. составила 9 876 руб. 41 коп.

Согласно акту N 09-673/07 от 08.08.07 г. проверки нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (л.д. 25), а именно помещения площадью 32,9 кв. м в доме N 20 по ул. Фабрициуса города Москвы, в спорном помещении произведена перепланировка без оформления разрешительных документов; на площади арендатора (ответчика) расположена фирма ООО “Альянс ПРО“, субарендные отношения с которой не оформлены; имеется задолженность по арендной плате и по оплате коммунальных услуг. В соответствии с изложенными в акте комиссией, проводившей проверку помещения, указаниями арендатор уведомлен о необходимости согласования перепланировки, оформления субаренды и погашения задолженности по арендной плате и по коммунальным услугам.

Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что при невнесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В предварительном судебном заседании ответчик представил в материалы дела доказательства погашения имеющейся у него задолженности и арендной платы за февраль - платежное поручение N 4 от 07.02.08 г. на сумму 14 672 руб. 02 коп.

Таким образом, на день рассмотрения спора задолженности у ответчика перед истцом по арендным платежам не имеется.

Однако другие нарушения условий договора, на которых настаивает истец, как то произведенная несанкционированная перепланировка арендованного помещения и размещение на арендованной площади другого юридического лица, отношения субаренды с которым у истца не оформлены, являются, по мнению истца, существенными нарушениями условий договора ответчиком, в
связи с чем ДИГМ поддерживает настоящий иск на основании ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной, существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Факт произведения ответчиком перепланировки арендованных помещений, а именно удаления перегородки между помещениями N 3 и N 2, заложения двери в помещение N 2, возведения перегородки в помещении II, подтверждается представленными истцом документами БТИ - выписками из технического паспорта, экспликациями, поэтажными планами - за 1998 и за 2008 годы, которые имеют соответствующие разночтения, а документы 2008 г. и указания на произведенное переоборудование помещений без разрешения. О несанкционированной с собственником имущества и не оформленной надлежащим образом перепланировке свидетельствует также ответ МосгорБТИ на запрос ДИГМ (л.д. 28), согласно которому по данным технического учета на дату последнего обследования 20.02.2008 г. площадь нежилого помещения N II, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 20 составила 19,5 кв. м, кроме того, за итогом: 13,4 кв. м; по состоянию на 25.11.1998 г. площадь нежилого помещения N II (комнаты 1 - 3) составляла 19,3 кв. м, кроме того, за итогом 13,6 кв. м. Изменение площади и нумерации комнат, в соответствии с выводами специалистов БТИ, произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (Внутренняя самовольная перепланировка помещения).

Нахождение на арендованной площади ООО “Альянс
ПРО“, не имеющего разрешительной документации на такое размещение, подтверждается актами проверки помещения N 09-673/07 от 08.08.07 г. и б/н от 05.03.08 г. Согласно последнему акту проверки б/н от 01.04.08 г., представленному истцом в судебном заседании, на момент проверки спорное помещение было закрыто и осмотр внутри помещения не был произведен.

06.11.2007 г. истец направил в адрес ответчика претензию N 09-3182/07 о расторжении договора аренды по названным основаниям, однако до настоящего времени ответа на претензию не получил.

Поскольку условиями договора аренды установлена необходимость получения оформленного в установленном порядке согласия истца на произведение переоборудования арендованного помещения и на передачу его в субаренду или безвозмездное пользование, а факты подобных нарушений установлены судом при исследовании доказательств по делу, суд считает правомерным и обоснованным требования истца о расторжении договора на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно актам проверки помещения N 09-673/07 от 08.08.07 г. и б/н от 05.03.08 г., а также претензиями N 09-2957/07 от 16.10.07 г. и N 09-3182/07 от 06.11.07 г. истец неоднократно уведомлял о необходимости устранения допущенных нарушений. На день рассмотрения иска ответчик не представил доказательств, что допущенные существенные нарушения устранены.

При таких обстоятельствах требование истца о досрочном расторжении договора N 9-606/98 от 25.12.98 г., заключенного между Индивидуальным предпринимателем К. и ДИГМ, на аренду нежилого помещения общей площадью 32,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 20, подлежит удовлетворению, а нарушенное право истца подлежит защите в соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12, 209, 450 ГК РФ.

Судебные расходы относятся на ответчика в соответствии со ст. ст. 101, 102, 110 АПК РФ
и подлежат взысканию в доход федерального бюджета РФ, поскольку истцу при подаче иска по его ходатайству предоставлена отсрочка от уплаты госпошлины.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 71, 101, 102, 110, ч. 1 ст. 156, 167 - 170, 176, 180 - 182 АПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор N 9-606/98 от 25.12.98 г., заключенный между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и Индивидуальным предпринимателем К., на аренду нежилого помещения общей площадью 32,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 20.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя К. в доход федерального бюджета РФ госпошлину 2 000 (две тыс.) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.