Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 по делу N А41-К1-18192/07 Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его недействительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но не о его недействительности.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 марта 2008 г. по делу N А41-К1-18192/07

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.К.

судей М., Д.Н.

при ведении протокола судебного заседания: З.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): П., протокол N 4 от 25.02.05 г., паспорт N 46 03 841578;

от ЗАО “Мособлремстрой“: Ш., по доверенности от 24.09.07 г., паспорт N 97 02 629123;

от МИО МО: С., по доверенности N ИС-13879 от 26.12.07 г., паспорт N 45 04 905599;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества “Мособлремстрой“ на решение Арбитражного суда Московской области
от 21 января 2008 года по делу N А41-К1-18192/07, принятого судьей К., по иску (заявлению) ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ к ЗАО “Мособлремстрой“, Министерству имущественных отношений Московской области о признании договора недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ХРСУ Мособлремстрой“ (ООО “ХРСУ Мособлремстрой“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о признании недействительным договора аренды N 21148-7 от 30 июня 2006 года, заключенного между Закрытым акционерным обществом “Мособлремстрой“ (ЗАО “Мособлремстрой“) и Министерством имущественных отношений Московской области (МИО МО).

Арбитражный суд Московской области решением от 21 января 2008 года удовлетворил заявленные ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ требования.

В апелляционной жалобе ЗАО “Мособлремстрой“ просит решение суда первой инстанции от 21.01.08 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 30 июня 2006 года МИО МО (арендодатель) и ЗАО “Мособлремстрой“ (арендатор) подписали договор аренды N 21148-7, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 9 600 кв. м, с кадастровым номером 50:20:003 01 10:0087, категория земель - “земли поселений“, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, Западная промзона, ХРСУ (л.д. 6).

Согласно п. 2.1. вышеуказанного договора земельный участок передан арендатору сроком на 49 лет с 01.06.2006 г. по 01.01.2055 г.

Полагая, что вышеуказанный договор является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ ссылается на то, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 50 АЖ
N 025644 от 09.03.04 г. право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок площадью 9 600 кв. м принадлежит истцу.

Поскольку договор аренды N 21148-7 от 30.06.06 г. не зарегистрирован в установленном порядке, ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ считает, что данная сделка является недействительной как не соответствующая требованиям закона.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ требования, исходил из того, что несоблюдение нормы права о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем договор аренды N 21148-7 от 30.06.06 г. является ничтожным.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что вывод суда о недействительности договора N 21148-7 неправомерен, поскольку несоблюдение требования о государственной регистрации сделки не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что исковые требования ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ о признании договора аренды N 21148-7 от 30.06.06 г. недействительным основаны на нормах ст. 168 ГК РФ.

Суд первой инстанции, признавая вышеуказанный договор недействительным, также указал на отсутствие государственной регистрации данной сделки как основание для признания ее недействительной в силу ничтожности.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что данный вывод суда первой инстанции основан на неправильном толковании норм материального права.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не
менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, специальными нормами права предусмотрены правовые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации договора аренды.

В зависимости от наличия государственной регистрации сделки определяется момент заключения договора, в связи с чем последствием отсутствия государственной регистрации договора аренды является его незаключенность.

Учитывая вышеизложенное, отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка N 21148-7 от 30.06.06 г. в соответствии со ст. 609 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и в силу ст. 166 ГК РФ и не может рассматриваться, как основание иска о признании договора недействительным.

Ссылку суда первой инстанции на ст. 164 ГК РФ арбитражный апелляционный суд не может признать правомерной.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законодатель прямо укажет на это обстоятельство.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ, а также ст. 22 Земельного кодекса РФ не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Кодекса о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия.

Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его не действительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но
не о его недействительности.

Истец не доказал, как того требует статья 65 АПК РФ, что договор аренды земельного участка N 21148-7 от 30.06.06 г. не соответствует законам или иным нормативным актам.

Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ требования и признавая спорный договор недействительным, неправильно применил нормы материального права, в связи с чем решение от 21.01.08 г. подлежит отмене.

Поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.21 НК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, арбитражный апелляционный суд полагает, что с ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ в пользу ЗАО “Мособлремстрой“ подлежит взысканию госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 2 ч. 2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 января 2008 года по делу N А41-К1-18192/07 отменить. В иске отказать.

Взыскать с ООО “ХРСУ Мособлремстрой“ в пользу ЗАО “Мособлремстрой“ расходы по госпошлине в размере 1 000 руб. по апелляционной жалобе.