Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2008 по делу N А41-К1-23255/07 Если до окончания срока действия договора аренды нежилого помещения арендатор не уведомлял арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, то основания, установленные статьей 621 ГК РФ, для осуществления преимущественного права арендатора на заключение нового договора, отсутствуют.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2008 г. по делу N А41-К1-23255/07

Резолютивная часть решения оглашена 05 марта 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2008 г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Б.С.Ю.

судей (заседателей)

протокол судебного заседания вел судья Б.С.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ООО “Торговый центр“

к Муниципальному фонду поддержки малого предпринимательства Воскресенского района, МУ “Администрация Воскресенского муниципального района Московской области“

о переводе прав и обязанностей по договору аренды

при участии в заседании

от истца: Б.А.С.

от ответчиков: Е., Д.

установил:

ООО “Торговый центр“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Муниципальному фонду поддержки малого предпринимательства Воскресенского района, МУ “Администрация Воскресенского муниципального
района Московской области“ о переводе на ООО “Торговый центр“ прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 134/7 от 26.12.2006 г., заключенному между ответчиками, в части аренды нежилого помещения общей площадью 618 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3.

Права и обязанности разъяснены.

Отводов нет.

Истец заявил ходатайство об уточнении своих исковых требований, просит суд обязать МУ “Администрация Воскресенского муниципального района Московской области“ заключить с ООО “Торговый центр“ договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3.

Ходатайство отклонено, поскольку является изменением и предмета, и основания иска, что недопустимо в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Истец пояснил, что на протяжении четырнадцати лет по договорам аренды, заключенным с Администрацией Воскресенского муниципального района (далее - Администрация), постоянно арендует помещения площадью 618 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3.

Последним договором, заключенным с Администрацией, является договор N 270/5 от 15.02.2005 г. со сроком действия с 01.01.2005 г. по 30.12.2005 г.

Как пояснил истец, 11.07.2005 г. Главой муниципального образования Воскресенский муниципальный район Московской области было издано распоряжение N 547-р “Об имущественном взносе в муниципальный фонд поддержки малого предпринимательства Воскресенского района“, согласно которому нежилые помещения здания торгового центра по адресу Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3 были переданы Муниципальному фонду поддержки малого предпринимательства Воскресенского района (далее - Фонд) в качестве имущественного взноса.

В соответствии с пунктом 2.2 Распоряжения подлежали расторжению договоры аренды, действующие на момент его издания, в том числе договор с истцом.

По Акту
от 30.07.2005 г. арендованное истцом помещение было передано Администрации в связи с расторжением договора аренды N 270/5 от 15.02.2005 г.

01.08.2005 г. истец заключил договор аренды N 2 вышеуказанного помещения с Фондом, считая его собственником помещения.

Договор N 2 от 01.08.2005 г. был заключен на срок с 01.08.2005 г. по 31.12.2005 г.

Как пояснил истец, фактически передача помещения не производилась, поскольку он продолжал находиться в занимаемых ранее помещениях, осуществлял хозяйственную деятельность и вносил в доход бюджета Воскресенского района плату за пользование имуществом.

20.12.2005 г. между истцом и Фондом был заключен договор аренды N 3 на срок с 01.01.2006 г. по 30.11.2006 г.

Однако, как пояснил истец, право собственности Фонда на переданное ему на основании постановления N 547-р от 11.07.2005 г. не было оформлено, в связи с чем распоряжением Главы Воскресенского муниципального района N 721-р от 16.08.2006 г. распоряжение N 547-р от 11.07.2005 г. было отменено и имущество возвращено собственнику по акту.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2008 г. по делу N А41-К1-15332/07 договор аренды N 3 от 20.12.2005 г., заключенный истцом с Фондом был признан недействительным в связи с тем, что на момент его заключения Фонд не обладал правами собственника и не имел права на сдачу имущества в аренду.

Спорное имущество было передано Фонду по договору аренды N 134/6, заключенному с Администрацией на срок с 01.09.2006 г. по 31.12.2006 г., с правом сдачи имущества в субаренду.

26.12.2006 г. между ответчиками был заключен новый договор аренды - N 134/7 на срок с 01.01.2007 г. по 30.12.2007 г.

Истец считает, что договоры аренды N 1/34/6 от 21.08.2006 г. и N
134/7 от 26.12.2006 г., заключенные между Муниципальным фондом поддержки малого предпринимательства Воскресенского района и МУ “Администрация Воскресенского муниципального района Московской области“, являются мнимыми сделками, поскольку представляют собой действия, совершенные для обмана истца относительно намерений участников сделки арендовать имущество, поскольку данное имущество вновь сдается по договору субаренды по цене, установленной органами местного самоуправления.

С учетом изложенного в силу ст. 170 ГК РФ истец считает указанные сделки ничтожными.

Истец считает, что как добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения общей площадью 618 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3 непосредственно с МУ “Администрация Воскресенского муниципального района Московской области“ как собственником помещения, в связи с чем просит суд перевести на ООО “Торговый центр“ права и обязанности арендатора по договору аренды N 134/7 от 26.12.2006 г., заключенному между ответчиками, в части аренды нежилого помещения общей площадью 618 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3 в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Ответчик Муниципальный фонд поддержки малого предпринимательства Воскресенского района по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании, ссылаясь на отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды, поскольку истец не являлся добросовестным арендатором и имеет задолженность по внесению арендной платы, а также поскольку истец обратился к Администрации за заключением договора аренды в ноябре 2006 года - после заключения договора N 134/6 от 21.08.2006 г. с Фондом.

Ответчик также считает, что в связи с заявлением истца о мнимости договора N 134/7 от 26.12.2006 г., перевод прав
и обязанностей по нему невозможен.

Кроме того, как пояснил ответчик, на день рассмотрения спора договор N 134/7 от 26.12.2006 г. окончил свое действие.

Ответчик также считает, что права истца не нарушены.

Ответчик МУ “Администрация Воскресенского муниципального района Московской области“ по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании по аналогичным основаниям, пояснил также, что не считает договор N 134/7 от 26.12.2006 г. мнимым, поскольку стороны фактически производили его исполнение и имели намерение создать соответствующие правовые последствия.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца не подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, истец по договору N 270/5 от 15.02.2005 г., заключенному с Администрацией Воскресенского муниципального района арендует помещения, расположенные но адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3.

Распоряжением Главы муниципального образования Воскресенский муниципальный район Московской области N 547-р 11.07.2005 г. “Об имущественном взносе в муниципальный фонд поддержки малого предпринимательства Воскресенского района“ нежилые помещения здания торгового центра по адресу Московская область, г. Воскресенск, ул. Зелинского, д. 3 были переданы Муниципальному фонду поддержки малого предпринимательства Воскресенского района в качестве имущественного взноса.

В соответствии с пунктом 2.2 распоряжения действующие договоры аренды, в том числе договор с истцом, подлежали расторжению.

30.07.2005 г. (до истечения срока действия) договор аренды N 270/5 от 15.02.2005 г. был расторгнут, арендованное истцом помещение было передано Администрации по Акту от 30.07.2005 г.

01.08.2005 г. истец заключил с Муниципальным фондом поддержки малого предпринимательства Воскресенского района договор аренды N 2 вышеуказанного помещения на срок с 01.08.2005 г. по 31.12.2005 г.

20.12.2005 г. между истцом и
Фондом был заключен договор аренды N 3 от 20.12.2005 г. на новый срок с - 01.01.2006 г. по 30.11.2006 г.

Однако в связи с тем, что право собственности Фонда на переданное ему на основании Распоряжения N 547-р от 11.07.2005 г. имущество оформлено не было, указанное распоряжение было отменено Распоряжением Главы Воскресенского муниципального района N 721-р от 16.08.2006 г., и имущество возвращено собственнику по акту.

Спорное имущество было передано Фонду по договору аренды N 134/6, заключенному с Администрацией на срок с 01.09.2006 г. по 31.12.2006 г., с правом сдачи имущества в субаренду.

26.12.2006 г. между ответчиками был заключен новый договор аренды - N 134/7 на срок с 01.01.2007 г. по 30.12.2007 г.

Истец, ссылаясь на п. 1 ст. 170 ГК РФ считает, что заключенные между ответчиками договоры аренды N 136/6 и N 134/7 являются мнимыми сделками, поскольку ответчики не имели намерения их исполнять.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Указанная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения (Постановление Пленума ВАС РФ от 08.02.2005 г. N 10505/04).

Однако, как усматривается из материалов дела, договоры аренды N 134/6 и N 134/7 сторонами исполнялись, доказательств их мнимости истцом не представлено, в связи с чем суд считает необоснованными доводы истца о недействительности указанных сделок.

На день рассмотрения спора срок действия договора N 134/7 истек, имущество возвращено Администрации по Акту от 31.12.2007 г.

В обоснование своих требований истец ссылается на статью 621 ГК РФ, исходя из
норм которой следует, что основными условиями, необходимыми и достаточными для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются добросовестность арендатора, то есть надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды; достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату; надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок; истечение срока договора аренды.

Однако, как усматривается из материалов дела, основания, установленные ст. 622 ГК РФ для осуществляется преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок отсутствуют, договор аренды N 270/5 от 15.02.2005 г. прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с расторжением сторонами, до окончания срока действия договора истец не уведомлял ответчика о намерении заключить договор на новый срок.

Следовательно, по мнению суда, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям между истцом и ответчиками.

Кроме того, договор N 134/7, права и обязанности по которому просит перевести на него истец, на момент рассмотрении спора окончил свое действие, в связи с чем перевод на истца прав и обязанностей по данному договору невозможен.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 4 АПК РФ, ст. 11 ГК РФ право на обращение в суд имеют заинтересованные лица, права и законные интересы которых нарушены.

С учетом изложенного, так как истцом не доказан факт нарушения ответчиками его преимущественного права
на заключение договора аренды на новый срок, а также в связи с отсутствием совокупности обстоятельств, необходимых и достаточных для возникновения и осуществления истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд находит требования истца заявленными необоснованно и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь ст. ст. 450, 610, 621 ГК РФ, ст. ст. 102, 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.