Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 по делу N А41-К1-13649/07 В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении из арендуемого помещения отказано правомерно, поскольку подтверждения обстоятельств того, что арендатор препятствует арендодателю в проведении ремонтных работ суду не представлено.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 февраля 2008 г. по делу N А41-К1-13649/07

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.,

судей Б., И.Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Х.,

при участии в заседании:

от истца - Г. - специалист по доверенности N 676/в-2-13 от 17.05.07 г., удостоверение N 24,

от ответчика - Л. - по нотариальной доверенности от 06.02.08 г., зарегистрированной в реестре за N Д-355,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Клинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2007 г. по делу N А41-К1-13649/07,
принятого судьей И.Р.Х. по иску Администрации Клинского муниципального района Московской области к Индивидуальному предпринимателю Т. о расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Администрация Клинского муниципального района Московской области (далее Администрация Клинского муниципального района МО) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Т. (далее ИП Т.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 640 от 03.10.2000 г., заключенного между ИП Т. и Комитетом по управлению имуществом Администрации Клинского района и выселении из арендуемого помещения площадью 56,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Клин, Советская площадь, д. 20, стр. 5 “Торговые ряды“ (л.д. 2 - 4 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-13649/07 от 28.11.07 г. в иске отказано (л.д. 124 - 125 т. 1).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация Клинского муниципального района МО обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы процессуального права (л.д. 129 - 130 т. 1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д. 11 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства,
арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 03.10.2000 г. между Комитетом по управлению имуществом Клинского района (арендодатель) и предпринимателем Т. (арендатор) заключили договор аренды N 640, предметом которого является аренда помещения, расположенного по адресу: г. Клин, ул. Советская пл., 20, стр. 5 “Торговые ряды“, площадью 56,4 кв. м (л.д. 6 - 9 т. 1).

Срок аренды установлен на 5 лет с 01 октября 2000 г. по 30 сентября 2005 г. (п. 3.2 договора).

В тот же день нежилое помещение, являющееся предметом данного договора, передано арендатору по двухстороннему акту приема-передачи (л.д. 11 т. 1).

08.11.2000 г. МОРП произведена государственная регистрации вышеупомянутого договора.

01.10.05 г. между Муниципальным образованием “Клинский район Московской области“ (арендодатель) и ИП Т. (арендатор) подписано дополнительное соглашение, которым внесены изменения в части арендодателя, а также срок аренды установлен с 01 октября 2005 г. по 30 сентября 2010 года (л.д. 12 т. 1).

Государственная регистрация данного соглашения произведена ГУ ФРС по МО 02.05.06 г.

Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 619, 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ, ст. 37 Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления РФ“ N 131-ФЗ от 06.10.03 г.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному федеральному округу проведена проверка объекта культурного наследия федерального значения “Здание торговых рядов, 1886 - 1888 гг.“, расположенного по адресу: г. Клин, Советская пл., 20,
которой установлено крайне аварийное состояние внешней стены строения 5 Клинских торговых рядов. В кладке стены отмечены трещины и отклонение по вертикали до 30 см, выявлена просадка фундамента, кирпичная кладка разморожена.

07.03.07 г. вышеуказанным Управлением Главе Администрации Клинского муниципального района направлено предписание о необходимости срочного проведения противоаварийных работ в соответствии с нормами безопасности в установленном законодательством порядке (л.д. 14 т. 1).

08.06.07 г. комиссией проведено обследование состояния строительных конструкций вышеупомянутого нежилого помещения, используемого для размещения аптечного пункта на основании договора аренды N 640 от 01.10.05 г., по результатам которого составлен акт (л.д. 13 т. 1).

Согласно указанному акту комиссией установлено, что к кирпичным стенам основного здания постройки конца 19 века примыкает пристройка из стеновых железобетонных панелей, стоящих на железобетонных фундаментных балках, опирающихся на отдельно стоящие столбчатые фундаментные конструкции. Фасадная стена N 5 имеет крайне аварийное состояние, на ней отмечены трещины и отклонение по вертикали до 30 см, выявлены: просадка фундамента и разрушение кирпичной кладки. Задняя и боковые стены аптечного пункта смонтированы из железобетонных стеновых панелей, которые стоят не на основном фундаменте, а на ж/бетонных столбах.

Для восстановления падающей фасадной стены памятника, а также приведения строения N 5 в соответствие с архитектурным обликом, комиссия посчитала необходимым выполнить снос пристройки площадью 56,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Клин, ул. Советская площадь, строение 5, используемое для размещения аптечного пункта, и предложить арендатору Т. взамен помещение площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: г. Клин, ул. Советская площадь, строение 6.

Администрация Клинского муниципального района МО неоднократно уведомляла ответчика о необходимости освобождения арендуемого помещения в срок до 27.07.07 г. в
связи с проведением капитального ремонта (л.д. 15, 16 т. 1). Однако помещение ответчиком не освобождено.

Истец считает возможным расторжение спорного договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку при его заключении сторонам не было известно о степени ветхости постройки, а также связывает необходимость расторжения договора исключительно с тем, что продолжение договорных отношений создает угрозу безопасности людей.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, то заинтересованная в расторжении договора сторона вправе потребовать по суду его расторжения при наличии одновременно следующих условий. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как видно из акта приема-передачи от 03.10.2000 г. техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи арендатору характеризуется как удовлетворительное.

Согласно выписке из технического паспорта Клинского бюро технической инвентаризации от 02.10.2000 г. (л.д. 56 - 62 т. 1) и техническим паспортам Клинского филиала ГУП МО “МОБТИ“ по состоянию на 09.09.05 г. (л.д. 50 - 55 т. 1), на 25.01.2006 г. (л.д. 43 - 49 т. 1) здание, в котором находится арендуемое помещение, введено в эксплуатацию в 1882 г., а спорное помещение - 1990 г. постройки; бутовый ленточный фундамент арендуемого помещения находится в удовлетворительном состоянии, железобетонные стены и их наружная отделка, а также деревянные перегородки - в хорошем.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Пунктом 5.2.10 вышеупомянутого договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе своевременно производить текущий ремонт имущества, капитальный ремонт имущества осуществляется за счет средств балансодержателя.

Таким образом, обязанность по капитальному ремонту, в том числе по ремонту облицовки помещения с внешней стороны, лежит на истце.

Между тем, из материалов дела видно, что арендатор, зная о недостатках в арендуемом помещении, в частности об отсутствии отопления, протечки крыши и гниении полов, взял на себя обязательство по
внутреннему капитальному ремонту арендуемого помещения.

Данное обстоятельство подтверждается письменным обращением Т. в Администрацию Клинского района Московской области за разрешением на производство капитального ремонта (л.д. 91 т. 1).

Смета на проведение ремонтных работ утверждена МУП УКС Администрации Клинского района (л.д. 67 - 72, 91, 92 т. 1).

Проведение внутреннего капитального ремонта ИП Т. подтверждается актом о приемке выполненных работ N 7/12-А-1 от 07.12.05 г. (л.д. 74 - 82 т. 1).

Предписание о срочном проведении противоаварийных работ внешней стены строения 5 Клинских торговых рядов адресовано Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному федеральному округу Администрации Клинского муниципального района.

Подтверждения тех обстоятельств, что арендатор препятствует арендодателю в проведении вышеуказанных работ, суду не представлено, как и не представлено подтверждений того, что самим арендодателем принимаются все необходимые меры для уменьшения риска возникновения угрозы для безопасности людей.

Одновременное наличия условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствует.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что помещение, занимаемое ИП Т., является неотделимой частью всего строения N 5, материалами дела не подтверждается.

Также несостоятельной является ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, содержащихся в ст. 158 АПК РФ.

Положение п. 4 ст. 158 АПК РФ носит диспозитивный характер и предусматривает право, но не обязанность арбитражного суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по апелляционной жалобе подлежат
взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь ст. ст. 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-13649/07 от 28 ноября 2007 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Клинского муниципального района Московской области 1.000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.