Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2008 по делу N А40-48146/07-11-410 Исковые требования о расторжении договора аренды на нежилые помещения удовлетворены в связи с доказанностью неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, кроме того, нарушения условий договора не устранены на дату рассмотрения спора.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 18 января 2008 г. по делу N А40-48146/07-11-410

Резолютивная часть решения объявлена - 16.01.2008 г.

Полный текст решения изготовлен - 18.01.2008 г.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Р.

членов суда: единолично

рассмотрев в судебном заседании дело по иску - ОАО “Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований“ (ОАО “НИИТЭХИМ“)

к ответчику - ООО “ХимИнвестКонсалт“

о расторжении договора

при участии: от истца - В., С., С.А. - пр-ли

от ответчика - В.А., Г. - адвокаты

установил:

иск заявлен о расторжении договора аренды от 29.11.2005 г. N 291105, на нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп. 1, на основании ст. 619 ГК РФ.

Ответчик требования истца отклонил, указывая при
этом на отсутствие основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку обязанности у арендатора по оплате арендной платы не возникло, т.к. хотя и подписан был сторонами акт приема-передачи объекта аренды от 29.11.2005 г. на нежилую площадь размером, по указанному выше адресу - 2004,7 кв. м, но фактически передача объекта аренды не произведена. Акт подписан по требованию арендодателя, пояснившего, что без подписания акта приема-передачи - договор не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, часть спорных помещений на момент подписания договора была занята другими пользователями - юридическими лицами.

До рассмотрения спора по существу ответчик в устной форме выразил согласие выкупить объект аренды в соответствии с условиями договора аренды, в том числе: выплату арендной платы за спорный период.

В обоснование предложения - представлено Гарантийное письмо ОАО КБ “Мастер-Банк“ от 15.01.2008 г. N 01-03/215 с гарантией открытия ответчику кредитной линии на сумму - 126.000.000 руб., сроком на пять лет для досрочного выкупа арендатором спорного объекта аренды.

Истец категорически возразил по предложению, указывая при этом, что арендатор является недобросовестным, т.к. с момента заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи он не приступил к исполнению своих договорных обязательств по оплате арендной платы. Более того, истец не смог разыскать его местонахождение и не уверен в действиях арендатора по его
предложению о выкупе объекта аренды, оплаты долга по арендной плате и настаивает на удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Истец не отрицает факт передачи части помещения в пользование другим юридическим лицам и его действия были вынужденными, т.к. необходимы были средства для содержания здания, а арендатор не приступал к исполнению своих обязательств по оплате арендной платы. В настоящий период договоры расторгнуты.

Ответчик заявил несколько ходатайств: о фальсификации информационных писем истца от января 2006 г., направленных фактическим пользователям о расторжении договоров аренды с ними; о фальсификации акта приема-передачи помещений от 29.11.2005 г. (Приложение N 2 к договору аренды);

- о вызове в суд в качестве свидетелей: коменданта здания истца - С., заведующую ПЭО организации истца - Т., главного бухгалтера организации истца А., бывшего юриста организации истца - Б. для получения от них информации по передаче (непередаче) объекта аренды в пользование ответчику;

- об истребовании у истца актов оказания услуг аренды другим организациям (арендаторам с ноября 2005 г. по настоящий период).

Суд рассмотрел протокольными определениями все ходатайства ответчика, с учетом мнения истца, в том числе: заявления о фальсификации документов - в порядке ст. 161 АПК РФ и с согласия истца - из числа доказательств исключены информационные письма от 16.01.2006 г., направленные им в адрес арендаторов, с которыми были
оформлены краткосрочные договоры аренды.

Протокольным определением отклонено заявление ответчика о фальсификации акта приема-передачи помещений от 29.11.2005 г. (Приложение N 2 к договору аренды).

Остальные ходатайства рассмотрены и отклонены также протокольными определениями.

Исследовав имеющиеся в деле документы, дополнительно представленные сторонами, суд установил, что между истцом и ответчиком был оформлен договор аренды от 29.11.2005 г. N 291105 (л.д. 25) на нежилую площадь размером - 2.004,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп. 1. В Приложении N 1 к договору (л.д. 31 - 34) определен пообъектный состав указанной выше площади аренды, с определением этажности здания и номеров кабинетов.

Во исполнение договора аренды - стороны подписали Приложение N 2 (л.д. 35 - 39) - акт приема-передачи помещений от 29.11.2005 г., который по содержанию соответствует Перечню арендуемых нежилых помещений (Приложению N 1 к договору).

В акте указано, что все помещения сданы в пригодном для эксплуатации состоянии.

В п. 1.3 договора - согласован срок его действия “на четыре года и одиннадцать месяцев и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации“.

Договор зарегистрирован - 12.01.2006 г. за N 77-77-12/019/2005-502.

В п. 4.1 договора - стороны согласовали размер, срок оплаты арендной платы по 1.125.138 руб. в месяц, без учета НДС.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды - арендодатель указывает на
неисполнение арендатором договорных обязательств по оплате арендной платы с момента заключения договора аренды, в том числе с даты его регистрации по настоящий период.

Неоплата арендной платы является существенным нарушением условий договора, позволяющим арендодателю требовать в установленном законом порядке расторжения договора.

Арендодатель письмом от 08.06.2007 г. (л.д. 12) направил ответчику Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы и задолженность составила - 20.252.484 руб., а также предложил в срок до - 30.06.2007 г. оплатить арендные платежи. Указанная выше претензия вручена арендатору - 20.06.2007 г.

Арендатор не оплатил долг по аренде и пояснил, что у него отсутствовала обязанность по оплате арендной платы, поскольку фактически объект аренды не передавался и часть помещений занимали другие юридические лица.

Суд вынужден был отложить рассмотрение дела и обязать стороны совместно провести обследование объекта аренды на предмет фактического пользователя их в настоящий период.

Стороны представили в суд акт обследования от 20.11.2007 г. (л.д. 92 - 96) с приложением, из которого усматривается, что часть помещений на момент проведения проверки занята другими юридическими лицами, с которыми истец заключил краткосрочные договоры аренды и в данном процессе пояснил вынужденность его действий в части передачи помещений в аренду, поскольку ему были необходимы денежные средства для содержания здания, ибо ответчик не приступал к выполнению своих обязательств по оплате
арендной платы. Суд не исследует правомерность заключения истцом краткосрочных договоров аренды.

Истец пояснил, что на дату оформления договора аренды - 29.11.2005 г. - арендодатель предоставил возможность арендатору обследовать все помещения, предоставляемые ему в аренду, которые он осмотрел и подписал акт приема-передачи от 29.11.2005 г. без каких-либо замечаний. Однако после подписания указанных выше документов - арендатор не приступил к исполнению своих обязательств по оплате арендной платы и “исчез“.

Согласно ст. 619 ГК РФ - по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату. Возражения ответчика в части отсутствия у него обязательств оплачивать арендную плату за объект аренды по причине непередачи объекта аренды в пользование и занятости части помещений другими пользователями - отклоняется судом, поскольку согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ - если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество... арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Ответчик не представил доказательств принятия им мер по защите своих прав способами, перечисленными в указанной выше норме закона и указанные выше возражения ответчика - не
являются основанием для освобождения арендатора от исполнения им обязательств по условиям договора.

Кроме того, акт приема-передачи объекта аренды от 29.11.2005 г. подписан руководителем организации арендатора без каких-либо замечаний, в акте указано, что все помещения сданы в пригодном для эксплуатации состоянии.

Оформив договор аренды спорных помещений и акт приема-передачи объекта аренды, арендатор принял на себя все права и обязанности по указанной выше сделке, по оплате арендной платы.

С учетом указанных выше обстоятельств суд приходит к выводу о доказанности неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, нарушения условий договора не устранены на дату рассмотрения спора и суд считает возможным расторгнуть договор аренды.

Расходы по госпошлине взыскиваются с ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 450, ст. ст. 452, 453, 619 ГК РФ, ст. ст. 110, 168, 170, 176 АПК РФ, суд

решил:

1. Расторгнуть договор аренды от 29.11.2005 г. N 291105 (госрегистрация N 77-77-12/019/2005-502 от 12.01.2006 г.) на нежилые помещения (N 1, тип учрежденческие), по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп. 1.

2. Взыскать с ООО “ХимИнвестКонсалт“ в пользу ОАО “Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований“ (ОАО “НИИТЭХИМ“) - 2000 руб. - расходы по госпошлине.