Решения и определения судов

Постановление Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2008 по делу N А51-5411/2007-2-198 Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и отсутствие оснований для выселения арендатора из занимаемого здания являются основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и выселения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 апреля 2008 г. по делу N А51-5411/2007-2-198

(извлечение)

Резолютивная часть постановления оглашена в судебном заседании 08.04.2008. Полный текст постановления изготовлен 16.04.2008.

Арбитражный суд Приморского края

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ООО “Роуз“ и ООО “АдАстра“

на решение Арбитражного суда Приморского края

от 21.12.2007 по делу N А51-5411/2007-2-198, принятое судьей Л.

по иску общества с ограниченной ответственностью “Роуз“ к обществу с ограниченной ответственностью “АдАстра“

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю, Департамент имущественных отношений Приморского края

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Роуз“ обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым
заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “АдАстра“ о расторжении договора аренды N 603/03 от 15.12.2003 и выселении из здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Батарейная, 6а, а также взыскании задолженности по арендной плате в сумме 39 158,59 у.е. в рублях по курсу доллара СИТА, установленному Банком России на день платежа (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ). Иск основан на статьях 452, 617, 619, 622 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю и Департамент имущественных отношений Приморского края.

Решением суда от 21.12.2007 уточненные исковые требования ООО “Роуз“ удовлетворены частично: с ООО “АдАстра“ в пользу ООО “Роуз“ взыскано 39 158,59 условных денежных единиц по курсу доллара США, установленному Центральным Банком Российской Федерации на день исполнения обязательства по оплате. Исковые требование в части расторжения договора аренды N 603/03 от 15.12.2003 оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из занимаемых помещений отказано.

Обжалуя в апелляционном порядке состоявшееся по делу решение суда, ООО “Роуз“ просит его отменить в части оставленных без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды и в части отказа в удовлетворении исковых требования о выселении ответчика. В обоснование своих доводов истец указал, что суд первой инстанции дал неправильную оценку обстоятельствам дела. По его мнению, закон не связывает право арендодателя на расторжение договора аренды с наличием доказательств получения арендатором направленного ему предупреждения.

Обжалуя в апелляционном порядке состоявшееся по
делу решение суда, ООО “АдАстра“ просите его отменить в части взысканной суммы. В обоснование своих доводов ответчик указал, что затраты на проведенный им капитальный ремонт спорного помещения, предварительно согласованный с истцом, и задолженность по арендной плате подлежат зачету.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, по доводам ответчика возразил. Представитель ответчика в судебном заседании и письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержал свои доводы в полном объеме, по доводам ООО “Роуз“ возразил.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку компетентных представителей не обеспечили, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Исследовав материалы дела и апелляционной жалобы, заслушав и обсудив доводы и возражения сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 15.12.2003 между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО “АдАстра“ (арендатор) заключен договор N 603/03 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью - выставочный комплекс площадью 830,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Батарейная, 6-а. Арендная плата за арендуемое имущество установлена пунктом 3.1 договора в размере 1271,12 условных денежных единиц (без учета НДС) и оплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа. Договор аренды заключен на срок с 15.12.2003 по
15.12.2012 и зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационный N 25-1/00-5/2004-130 от 03.02.2004).

По договору купли-продажи N 02-05-11 от 11.02.2005 здание торгово-выставочного павильона общей площадью 830,50 кв. м (лит. 1), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Батарейная, 6-а перешло в собственность ООО “Роуз“, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серии 25-АА N 546477 от 23.03.2005 (т. 1, л.д. 8). При этом в графе “Существующие ограничения (обременения) права“ свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Роуз“ указано “аренда).

Письмом от 19.01.2007, ООО “Роуз“ известило ООО “АдАстра“ о смене собственника здания и необходимости уплаты задолженности по арендной плате за период с 24.03.2005 по 19.12.2005 в сумме 27800,52 условных денежных единиц в течение 10 дней по указанным в письме реквизитам. В связи с неполучением ответа арендатора на указанное письмо, 02.04.2007 истец направил ответчику предложение расторгнуть договор аренды от 15.12.2003 N 603/03 в течение 10 дней с момента получения данного предложения. Ответчик письмом от 02.05.2007 исх. N 160/2 сообщил истцу, что уведомление о смене собственника не получал, реквизиты для внесения арендной платы ему неизвестны, предложение о расторжении договора аренды считает преждевременным (т. 1, л.д. 23 - 28).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО “Роуз“ в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственником и арендодателем по договору N 603/03 от 15.12.2003 в силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ является ООО “Роуз“.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом
(арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Предварительного согласия для зачета одной из сторон закон не требует.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению. Для проведения зачета необходимо соблюдение сторонами определенных условий: арендатор должен подтвердить необходимость проведения ремонта; проведенные им работы относятся к капитальному ремонту, несоблюдение указанных условий влечет отсутствие у арендатора права требования проведения зачета.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что при проведении арендатором капитального ремонта арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в
счет арендной платы при условии предварительного согласования с Арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления Арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта. При невыполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится.

Из материалов дела следует, что ответчик произвел ремонтно-строительные работы в арендуемом здании на общую сумму 800 000 руб. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования собственником ремонтных работ на указанную сумму. В материалах дела имеется письмо от 21.07.2004 N 53/4-9-2403, которым прежний собственник здания (Территориальное управление Министерства имущества РФ по Приморскому краю) одобрил проведение ответчиком ремонтных работ на сумму 170 757 руб. и зачел ее в счет подлежащей внесению арендной платы. Доказательства согласования собственником здания ремонтных работ на сумму 800 000 руб. в материалах дела отсутствуют. Следовательно, оснований для проведения зачета на заявленную ответчиком сумму у суда не имелось.

Что касается взысканной задолженности по арендной плате, то она, как верно указал суд первой инстанции, истцом рассчитана правильно (с учетом уточнений), доказательства ее оплаты в материалах дела отсутствуют. Незнание ответчиком реквизитов истца на момент совершения платежей, не освобождает его от обязанности исполнения обязанностей арендатора в полном объеме после устранения указанного обстоятельства.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанная норма права устанавливает основания расторжения договора аренды и применяется с учетом положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает общий порядок расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2
статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о его расторжении либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отсутствие в специальной норме права указания на досудебный порядок урегулирования спора означает необходимость применения к спорному договорному обязательству общей нормы права, в данном случае статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемой ситуации истец до предъявления в суд требования о расторжении договора аренды к ООО “АдАстра“ с предложением о расторжении сделки обращался. Однако истцом не представлены доказательства его получения ответчиком. Как правильно установил суд первой инстанции, представить ответчика, уполномоченный по получению всей корреспонденции письмо истца от 29.01.2007 о смене собственника и необходимости уплаты задолженности по арендной плате не получал. Имеющееся в материалах дела уведомление (т. 1, л.д. 25) содержит подпись лица, получившего данное письмо. Однако подпись неразборчива. Кроме этого, согласно штатному расписанию ООО “АдАстра“ (т. 2, л.д. 7) лицо с похожей фамилией в штате общества не состоит.

Неполучение либо получение ненадлежащим лицом данной заказной корреспонденции носит устранимый характер и фактически является нарушением досудебного порядка урегулирования данного спора. В связи с этим, требования суд первой инстанции правомерно применил пункт 2 статьи 148 АПК РФ и оставил иск в данной части без рассмотрения.

Поскольку основания для выселения арендатора из занимаемого здания отсутствую, в удовлетворении требования о выселении ответчика из арендуемых помещений отказано также обоснованно.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия пришла к выводу, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, основания для
его отмены, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение от 21.12.2007 по делу N А51-5411/2007-2-198 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев через Арбитражный суд Приморского края.