Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2008 по делу N А82-14021/2007-56 Решение регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка правомерно признано недействительным, так как данный отказ нарушает право заявителя на использование земельного участка по целевому назначению.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 августа 2008 г. по делу N А82-14021/2007-56

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Князевой Г.А., Поповой Г.Г.

при участии представителей

от заявителя: Гурьевой М.Н. и Павлова А.В. (доверенности от 23.11.2007)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008

по делу N А82-14021/2007-56,

принятые судьями Стройковой М.А.,

Буториной Г.Г., Лысовой Т.В., Черных Л.И.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Северо-Запад Инвест“

о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -
администрация Ярославского муниципального района Ярославской области,

и

установил:

в Арбитражный суд Ярославской области обратилось общество с ограниченной ответственностью “Северо-Запад Инвест“ (далее ООО “Северо-Запад Инвест“, Общество) с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее Управление) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.07.2007 N 375 (сообщение от 13.11.2007 N 01/141/2007-030) и об обязании Управления произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (кадастровый номер 76:17:10 71 01:0283), заключенного Обществом и администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области (далее Администрация).

Заявление мотивировано тем, что оспариваемый отказ противоречит статьям 22, 30 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает право заявителя на использование указанного участка в целях строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация.

Суд решением от 07.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2008, удовлетворил требования по заявленным основаниям.

Обе судебные инстанции признали ООО “Северо-Запад Инвест“ надлежащим участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и указали, что оспариваемый отказ в регистрации договора аренды нарушает право заявителя на правомерное использование земельного участка по целевому назначению.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд ошибочно посчитал, что действия Управления по отказу в
регистрации нарушили статью 19 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поскольку данная норма права касается вопросов приостановления государственной регистрации, что не относится к предмету заявленного требования. Представленные после доработки для регистрации документы свидетельствовали о наличии на один и тот же земельный участок двух договоров аренды (от 28.05.2007 N 272 и от 11.07.2007 N 375). При этом доказательства расторжения первоначального договора аренды не представлены, что исключало возможность Управления зарегистрировать договор аренды земельного участка от 11.07.2007 N 375.

Вывод суда о том, что договор переуступки права аренды соответствует пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, неверен, так как по договору от 11.07.2007 N 375 Общество получило право аренды на больший срок, нежели прежний арендатор. Кроме того, податель жалобы указал, что на момент подписания договора от 28.05.2007 N 272 с первоначальным арендатором земельный участок не был сформирован как объект гражданских прав.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании сослалось на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Управление и Администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей ООО “Северо-Запад Инвест“, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из
следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество “Инвестиционно-строительная корпорация “Новый град“ (арендатор, далее ЗАО “ИСК “Новый град“) заключили договор аренды земельного участка от 28.05.2007 N 272 с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0283 сроком с 21.05.2007 по 19.05.2008 для проведения изыскательских работ под строительство многоквартирного жилого дома.

ЗАО “ИСК “Новый град“ (первоначальный арендатор) и Общество (новый арендатор) с согласия Администрации заключили договор переуступки права аренды от 15.06.2007, согласно которому к Обществу перешли все права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2007 N 272.

Постановлением главы Администрации от 10.07.2007 N 902 “О предоставлении ООО “Северо-Запад Инвест“ в аренду земельных участков на территории Пестрецовского сельсовета Ярославского района Ярославской области“ Обществу предписано расторгнуть договор аренды от 28.05.2007 N 272. Одновременно ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0283 сроком на пять лет на период строительства многоквартирных жилых домов.

В дальнейшем Администрация и Общество подписали соглашение от 11.07.2007 о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 272 и в тот же день заключили договор аренды N 375 указанного земельного участка сроком с 10.07.2007 по 09.07.2012 для строительства многоквартирного жилого дома.

Общество обратилось 18.07.2007 в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 11.07.2007 N 375.

Согласно уведомлению от 14.10.2007 N 01/141/2007-23 Управление приостановило государственную регистрацию предъявленного договора аренды, посчитав, что таковой заключен на основании договора переуступки прав требования и срок его действия превышает срок договора аренды от 28.05.2007 N 272, в связи с чем не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сообщением от 13.11.2007 N 01/141/2007-030
Управление отказало Обществу в государственной регистрации названного договора аренды по причине превышения его срока действия над сроком, установленным в договоре аренды от 28.05.2007 N 272, а также по причине непредставления на государственную регистрацию соглашения о расторжении первоначального договора аренды. В качестве мотивации своих действий Управление сослалось на статьи 18 (пункт 1) и 20 (абзац 4 пункта 1) Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее Закон о госрегистрации), пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 450, 615 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество посчитало отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 11.07.2007 N 375 незаконным и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из пункта 5 статьи 2 Закона о госрегистрации следует, что отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

С учетом положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение об отказе может быть признано недействительным, если оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о госрегистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию.

В силу статьи 20 этого Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Суды обеих инстанций оценили представленные в дело документы, и пришли к обоснованному выводу
об отсутствии причин, препятствующих внесению регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделки на указанный участок в силу следующего.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно пункту 3.3.3 договора аренды от 28.05.2007 N 272 арендатор может совершать такие правомочия только с согласия собственника земельного участка.

Суд дал оценку договору переуступки права требования от 15.06.2007 и правильно посчитал, что эта сделка совершена в соответствии с данной нормой права и условиями договора аренды, при получении соответствующего согласования Администрации, потому к новому арендатору перешли те же правомочия пользователя участком, в том числе и по сроку аренды.

Ссылка Управления на то, что договор аренды от 11.07.2007 N 375 заключен на основании этого договора переуступки права требования по договору аренды от 28.05.2007 N 272, ошибочна. Представленный на регистрацию договор заключен во исполнение постановления Администрации (собственника) от 10.07.2007 N 902. К моменту его подписания арендные отношения по договору от 28.05.2007 N 272 прекращены контрагентами в связи с достижением ими соглашения от 11.07.2007 о его расторжении.

Суд пришел к верному выводу о нарушении Управлением пункта 1 статьи 19 Закона о госрегистрации, согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или
достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Материалами дела подтверждено, что Управление располагало данными о необходимости расторжения договора аренды от 28.05.2007 N 272 (постановление Администрации от 10.07.2007 N 902), но не приостановило регистрацию данного договора в связи с отсутствием в представленных документах соглашения о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 272, которое имелось у заявителя. Этот недостаток в документах носил устранимый характер, поэтому отказ в регистрации названного договора по этому основанию неправомерен.

Довод заявителя о подписании договора от 28.05.2007 N 272 с первоначальным арендатором на земельный участок, который не был сформирован как объект гражданских прав, опровергается дополнительным соглашением от 09.06.2007 к этому договору, в котором указан кадастровый номер участка (76:17:10 71 01:0283).

Таким образом, суд правильно признал недействительным решение Управления об отказе в регистрации договора аренды, поскольку оно противоречит действующему законодательству и нарушает право заявителя на надлежащее использование земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287
и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А82-14021/2007-56 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

Г.А.КНЯЗЕВА

Г.Г.ПОПОВА