Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2008 по делу N А43-27308/2007-41-726 Дело о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости направлено на новое рассмотрение для исследования вопроса о том, является ли допущенное арендатором нарушение условий договора существенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 августа 2008 г. по делу N А43-27308/2007-41-726

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Поповой Г.Г.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Послушаевой Р.В. (доверенность от 27.12.2007 N 23-03/127805),

от ответчика: Андрианова Н.А. (доверенность от 11.08.2008)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью “Космос-НН“

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2008 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008

по делу N А43-27308/2007-41-726,

принятые судьями Олисовым Р.Ю.,

Аксеновой Г.А., Насоновой Н.А., Родиной Т.С.,

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода

к обществу с ограниченной ответственностью “Космос-НН“

о досрочном расторжении договора аренды и выселении,

3-и
лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

общество с ограниченной ответственностью “Бродвей Пицца“,

муниципальное унитарное предприятие “Дирекция единого заказчика“ Нижегородского района города Нижнего Новгорода,

и

установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Космос-НН“ (далее - ООО “Космос-НН“) о расторжении договора аренды нежилого здания общей площадью 131,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Большая Покровская, дом N 31, литер А, от 01.03.1995 N 5/0020 и о выселении из указанного здания.

Исковые требования основаны на статьях 450 (пунктах 1 и 2), 452, 615 и 619 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор без разрешения собственника произвел реконструкцию находящегося в его пользовании здания, а также сдал без разрешения арендодателя арендуемую площадь в субаренду третьему лицу, чем существенно нарушил условия указанного договора.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью “Бродвей Пицца“ (далее - ООО “Бродвей Пицца“) и муниципальное унитарное предприятие “Дирекция единого заказчика“ Нижегородского района города Нижнего Новгорода (далее - МУП “ДЕЗ“)

Сославшись на статьи 619 (пункт 1) и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Нижегородской области решением от 28.02.2008 удовлетворил исковые требования. При разрешении спора суд первой инстанции исходил из двух существенных нарушений ответчиком условий договора аренды: передачи имущества в субаренду и самовольной реконструкции здания без согласия на это арендодателя.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что нарушение условий договора в виде
передачи помещения в субаренду не может являться основанием для расторжения договора, поскольку это нарушение устранено арендатором в срок, установленный арендодателем в уведомлении. Решение суда первой инстанции оставил без изменения в связи с существенным нарушением ответчиком пункта 3.3.12 договора. При этом суд апелляционной инстанции отклонил заявление ответчика о применении срока исковой давности, указав, что в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не применим к спорным правоотношениям, так как требование о расторжении договора вытекает из нарушения ответчиком вещных прав истца.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО “Космос-НН“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением норм материального и процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 619 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не исследовал вопрос, является ли нарушение условий договора, допущенное арендатором, существенным исходя из смысла пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также вопросы о характеристиках здания на момент его передачи в аренду и на момент рассмотрения спора, о времени начала, окончания и характере произведенной ответчиком реконструкции здания. Суд первой инстанции в нарушение статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не рассмотрел заявление ООО “Космос-НН“ о применении срока исковой давности, а
суд апелляционной инстанции необоснованно посчитал, что срок исковой давности не применим к спорным правоотношениям в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указал, что требование о расторжении договора вытекает из нарушения ответчиком вещных прав истца.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу оценил судебные акты как законные и обоснованные, доводы кассационной жалобы отклонил в полном объеме.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

В судебном заседании представитель истца указал на несостоятельность аргументов заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.08.2008 объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 14.08.2008.

Третьи лица (ООО “Бродвей Пицца“, МУП “ДЕЗ“), извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “Арбитражного суда Кировской области“ имеется в виду “Арбитражного суда Нижегородской области“.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2008 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд счел необходимым отменить оспариваемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установил суд и видно из документов, нежилое здание общей площадью 131,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Большая Покровская, дом N 31, литер А, находится в муниципальной собственности
Нижнего Новгорода на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества от 16.08.2007 N 23-08/2-16923.

Комитет по управлению городским имуществом Нижнего Новгорода (в настоящее время Комитет) и товарищество с ограниченной ответственностью “Космос-НН“ (в настоящее время ООО “Космос-НН“) 01.03.1995 заключили договор N 5/0020 аренды здания сроком до 10.08.2008. Имущество передано арендатору 11.03.1995 по акту приема-передачи.

Комитет обратился в суд с иском о расторжении этого договора в одностороннем порядке в связи с существенными и неоднократными нарушениями условий договора и выселении ответчика из занимаемого здания.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте
3.3.5 договора от 01.03.1995 N 5/0020 контрагенты установили, что арендатор обязуется не производить перепланировки, переоборудования и реконструкции помещения без согласования с соответствующими городскими службами и письменного согласия арендодателя, а в пункте 3.3.12 договора - обязанность арендатора не сдавать арендуемое здание как в целом, так и частично в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя. В пункте 6.2 договора установлено право на одностороннее расторжение договора по требованию одной из сторон, на основании решения арбитражного суда, в случае передачи арендатором помещения в субаренду в нарушение порядка, установленного арендодателем, а также в случае, если арендатор умышленно ухудшает состояние здания.

Комитет посчитал, что ООО “Космос-НН“ самовольно произвело реконструкцию арендованного здания без согласования с соответствующими городскими службами и письменного согласия арендодателя, в результате чего площадь здания увеличилась с 131,5 до 218,8 квадратного метра. В подтверждение произведенной реконструкции и изменения площади здания Комитет представил письмо начальника Нижегородского районного отдела муниципального унитарного предприятия “ГорБТИ“ (далее - МУП “ГорБТИ“) от 2002 года, письма Комитета от 20.01.2003 N 33/01/03 и от 27.02.2003 N 23-05/1-3120 и выписку из реестра объектов капитального строительства от 28.09.2007.

Кроме того, Комитет установил, что ООО “Космос-НН“ и ООО “Бродвей Пицца“ 19.12.2005 заключили договор субаренды спорного здания.

В связи с нарушениями ответчиком условий договора в виде передачи здания в субаренду и выполнения работ по реконструкции здания Комитет дважды направил в адрес ответчика уведомление от 09.08.2007 N 23-03/1-16405, полученное ООО “Космос-НН“ 20-го и 21.08.2007, с требованием об их устранении в срок до 30.08.2007 и сообщил, что в случае неустранения нарушений обратится в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора
аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Посчитав, что ответчик не устранил указанные нарушения условий договора в установленный срок, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и второй инстанций правильно применили часть 3 статьи 619 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделали обоснованный вывод о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора. В этой части довод подателя жалобы является необоснованным и отклоняется окружным судом.

Суды первой и второй инстанций оценили представленные в материалы дела доказательства и установили, что в нарушение пункта 3.3.12 ответчик 19.12.2005 передал ООО “Бродвей Пицца“ здание в субаренду без согласия арендодателя. Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждается, что указанное нарушение устранено ООО “Космос-НН“ и договор субаренды расторгнут 29.08.2007, то есть в срок, установленный Комитетом в уведомлении N 23-03/1-16405.

В соответствии с требованием части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данное нарушение не может служить основанием для расторжения договора аренды, поскольку устранено в установленный арендодателем в претензии срок.

Суды первой и второй инстанций, установив, что ответчик произвел самовольную реконструкцию арендованного здания без письменного согласия арендодателя и без согласования с соответствующими городскими службами и, констатировав нарушение ответчиком пункта 3.3.5 договора, не исследовали вопросы о характеристиках здания в момент его передачи в аренду и в момент рассмотрения спора, а также вопросы о времени осуществления реконструкции и ее характере, и не исследовали вопрос о том, является ли нарушение условий договора, допущенное арендатором, существенным исходя из правил пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской
Федерации. Таким образом, суды неполно выяснили обстоятельства дела, и судебные акты в связи с этим недостаточно обоснованы, что является основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, до принятия судом решения о расторжении договора и выселении ООО “Космос-НН“ заявило о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, указав, что о проведенной ответчиком реконструкции помещения Комитет был уведомлен в 2002 году письмом Нижегородского районного отдела МУП “ГорБТИ“.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, однако суд не рассмотрел заявление ООО “Космос-НН“ о применении срока исковой давности, разрешение которого могло повлиять на принятие судом решения.

Апелляционная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции, указав, что в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не применим к спорным правоотношениям, так как требование о расторжении договора вытекает из нарушения ответчиком вещных прав истца.

Между тем данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

Действующее гражданское законодательство под исковой давностью понимает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень требований, на которые не распространяется исковая давность, включающий в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения - статья 304
Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой предоставляют собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения (негаторный иск). В данном случае истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении из арендуемого здания, основанием исковых требований является ненадлежащее исполнение обязательств по передаче имущества в пользование, возникших из договора аренды, что исключает применение к возникшим правоотношениям статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому заявление ответчика о пропуске срока исковой давности должно быть рассмотрено по правилам главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции рассмотрел заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, исчислил начало его течения с конца 2006 года, исходя из нарушения пункта 3.3.12 договора аренды и передачи здания в субаренду без согласия арендодателя. Указанное нарушение не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку суд первой инстанции не рассмотрел заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, исходя из нарушения пункта 3.3.5 договора (не производить перепланировки, переоборудования и реконструкции без согласования с соответствующими службами и без письменного согласия арендодателя), и не оценил довод ответчика о начале течения срока давности с момента получения Комитетом в 2002 году письма Нижегородского районного отдела МУП “ГорБТИ“. Следовательно, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В силу изложенного кассационная инстанция сочла, что при рассмотрении дела суды первой и второй инстанций неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела. Это является основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суду необходимо рассмотреть заявление ООО “Космос-НН“ о применении срока исковой давности, в случае рассмотрения спора по существу установить фактические обстоятельства, имеющие значение для дела и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 288, пунктами 1 и 2 части 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 по делу N А43-27308/2007-41-726 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.Г.ПОПОВА

Судьи

Е.Г.КИСЛИЦЫН

В.Ю.ПАВЛОВ