Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А56-12329/2008 В силу положений статей 219, 608 Гражданского кодекса РФ застройщик, завершивший строительство приобретенного им объекта, но не зарегистрировавший право собственности на вновь созданный им объект недвижимости, не вправе передавать указанную недвижимость в аренду, и заключенный им договор аренды нежилых помещений является ничтожной сделкой.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 декабря 2008 г. по делу N А56-12329/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10598/2008) ООО “Электрон“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2008 г. по делу N А56-12329/2008 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО “Электрон“

к ООО “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“

о взыскании задолженности и пеней

при участии:

от истца: Дурягина О.В. доверенность от 01.06.2008 г.

от ответчика: Степанова Ю.В. доверенность от 11.06.2008
г. N 57

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Электрон“ (далее - ООО “Электрон“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“ (далее - ООО “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“) о взыскании 2 728 252 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате и 173 408 руб. 86 коп. на основании договора аренды от 14.03.2008 г. N 10.

В судебном заседании 10.07.2008 г. истец изменил предмет заявленных требований и просил суд взыскать задолженность в размере 2 728 252 руб. 23 коп. за пользование объектом недвижимости и 173 408 руб. 86 коп. пеней.

Решением суда от 18.09.2008 г. в удовлетворении иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 18.09.2008 г. отменить.

По мнению подателя апелляционной жалобы, истец вправе распоряжаться результатом инвестиционной деятельности на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях предусмотренных законодательством (а это в совокупности пункт 5 статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ и статья 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“) арендодателями могут быть не собственники передаваемого в аренду имущества.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что все документы, которые действующее законодательство рассматривает в качестве доказательства прав на вновь созданный объект, представлены истцом в материалы дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между
ООО “Электрон“ (арендодатель) и ООО “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“ (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды N 10 от 14.03.2008 г., в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (аренду): часть нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 20, литера А, площадью 3265,5 кв. м (далее - Помещение 1), указанную в Приложении N 1.1К к договору; часть здания (террасы), площадью 310,4 кв. м (далее - Помещение 2), указанную в Приложении N 1.2К к договору. Здание введено в эксплуатацию 05.03.2008 г. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-В-2008).

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок действия договора исчисляется с даты подписания сторонами настоящего договора и заканчивается в момент государственной регистрации основного договора аренды нежилого помещения, подлежащего заключению между сторонами в соответствии с предварительным договором N 5 от 14.08.2007 г. и N 7-8/12-18 от 14.08.2007 г., но в любом случае не превышает 360 дней.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата за пользование и владение Помещением 1 составляет 5 854 890 руб., в том числе НДС (18%) 893 119 руб. в месяц. Арендная плата за пользование и владение Помещением 2 составляет 186 240 руб., в том числе НДС (18%) 28 409 руб. в месяц.

По акту приема-передачи от 17.03.2008 г. арендодатель передал, а арендатор принял указанное помещение с целью использования под офис.

Письмом от 18.04.2008 г. N 1090 ООО “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“ сообщило ООО “Электрон“ о готовности передать помещения в здании Бизнес-центра “Авеню“ (Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 20, литера А), которые освобождены от имущества ООО “Управляющая компания
ПЕНОПЛЕКС Холдинг“, в связи с чем предлагает провести приемку-передачу указанных помещений 21.04.2008 г. в 10 часов 00 минут. В материалы дела представлен односторонний акт приема-передачи арендованного имущества от 21.04.2008 г., подписанный арендатором ООО “Управляющая компания ПЕНОПЛЕКС Холдинг“ (л.д. 67 - 70), который был письмом от 29.04.2008 г. N 186 направлен арендодателю для подписания.

В судебном заседании представитель ООО “Электрон“ пояснил, что указанный акт приема-передачи от 21.04.2008 г. арендодателем (ООО “Электрон“) не был подписан ввиду его несогласия с возвратом помещения.

Поскольку арендная плата по договору за период с 17.03.2008 г. по 31.03.2008 г. в установленный в пункте 4.4 договора срок произведена не была, ООО “Электрон“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности за период с 18.03.2008 г. по 31.03.2008 г. и пеней по состоянию на 13.04.2008 г. по договору краткосрочной аренды N 10 от 14.03.2008 г.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований, заявленных на основании договора краткосрочной аренды N 10 от 14.03.2008 г., признав указанный договор аренды ничтожной сделкой как совершенной с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

ООО “Электрон“, являясь застройщиком, завершившим строительство приобретенного им объекта незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 5, литера А (л.д. 64, 78 - 92),
не зарегистрировало на указанный объект право собственности в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Таким образом, не являясь собственником объекта недвижимости, ООО “Электрон“ не вправе было выступать арендодателем указанного здания по договору краткосрочной аренды N 10 от 14.03.2008 г.

Закон об инвестиционной деятельности, на который ссылается податель апелляционной жалобы, в данном случае неприменим, так как не регулирует арендные отношения.

Судом первой инстанции обоснованно применены соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем ООО “Электрон“ не лишено возможности восстановить свое нарушенное право, применив другой способ защиты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2008 года по делу N А56-12329/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

СТАРОВОЙТОВА О.Р.

Судьи

ГОРБИК В.М.

ПОЛУБЕХИНА Н.С.